古い空き家を貸主の負担ゼロという条件で賃貸できるか？

質問

田舎に古い一軒家（敷地２００坪）があります。今、空き家にしているのですが、月数万円で最低数年間貸して欲しいという家族が現れました。その家には住む気がないので（住むとしたら建て替えるつもりでした）、これまでは、壊れても修理しないという気持ちで居りました。でも、賃貸となると、雨漏りがした、台風で塀が壊れたなどといって、空き家にしておけば不要な修繕費を、その度に払わなければいけません。それでは、古い家ですから持ち出しになります。そこで、借主には、壊れても修理はしません、リフォームなども自由ですから、生活するのに不自由であれば自己負担で修理してくださいと伝えましたら、それで合意してくれました。でも、そういう賃貸契約を結んでも有効なのでしょうか？つまり、双方が合意すれば、家主が一切の義務から解放されるという賃貸契約は法律的に有効なのでしょうか？

回答No.5

oguro-

質問の主旨からはずれるのかもしれませんが、
借主が何年経っても出たがらない、または退出する時に（特約に従い勝手に）修繕した部分に対し貸主への支払いを請求する可能性もあると思います。
おそらく、貸主の修繕義務を履行しないことに合意しておられるということは、賃貸契約中にゴネることはないような気がするので、契約は法的にどうであれ、実質有効となるような気がします。（そこはお互いに信じられるかどうかですが。）
ですが、上記のような可能性もあるので、ある程度期限を切ることで、リスクを減らすことも必要かなと感じました。

お礼

早速お返事頂き有難うございます。契約解除の際の問題提起、有難うございます。参考にさせて頂きます。

回答No.4

nonbay39

修繕の義務を完全に借り主に負わせるような一方的に借り主が不利な特約は無効となる可能性があるでしょう。
　ゆえに貸すには契約や法律で縛るのではなく相手を信頼しなければいけない部分が残るでしょう。

　一年ごとに定期借家契約にすれば、その都度新規契約を結ぶという形になるでしょう。修繕しなければならずそのための負担が膨大であっても最大一年分しか世話をする必要がありませんのでリスクは軽減できるとは思います。またいざというときも最大一年待てば契約切れで追い出せますし。
　個人的に相手の最低数年間というのがきな臭くて嫌な感じがしますけどね。

　不動産屋と良く相談して、間に入ってもらったほうが良いと思います。

　下の方のおっしゃるとおり、ややこしいことに巻き込まれたくなければ、何が起こってもおかしくない古屋は賃さないほうが無難でしょうね。

お礼

早速お返事頂き有難うございます。大変参考になりました。借主が最低数年間ということに関しては、子供さんの学校の関係ということなので、合理的な説明だと感じています。ただ、見ず知らずの方なので、信頼関係を結べるかというと、今はそこまでは無理です。

回答No.3

-phantom2-

民法では「使用貸借」と言う無償で貸し借りする契約があります。

土地建物を貸す場合に完全に無料では、固定資産税が貸主の持ち出しになりますので、固定資産税程度の年額家賃を貰うのであれば「使用貸借」と見なされます。

「使用貸借」の場合には、本来は貸主負担であるべき「修繕費」は借主の負担になります。これは貸主は家賃で利益を得ていないのだから当然の事です。

その田舎の家の固定資産税年額より月数万ｘ12ヶ月が明らかに多い場合は「一般賃貸借」になりますので、基本的に貸主は「修繕義務」から逃れる事は出来ません。
特約でそのような事を取り決めていたとしても、借地借家法には「借主の不利な特約は無効とする」とありますので無効です。

また使用貸借で貸していた場合においても、そもそもその貸家が耐震強度不足の古い建物である場合は問題があります。
つまり借主は雨漏りや水道漏水などの、家屋の修理については負担しなければなりませんが、その家の構造に関わるような部分には手を付けれません。
なので万が一地震でその家屋が倒壊し、死傷者がでるような事態になったら貸主は賠償責任を負うことになる可能性があります。

たとえ借主が強度不足を承知で住む、と言ったとしても実際に死傷者がでるような事になれば結局は賠償問題になり、貸主が不利になると思います。
貸主としては「強度不足の為、貸せません」という選択肢もあったのにあえて貸してこのような事態になったのを落ち度とされるでしょう。

＞双方が合意すれば、家主が一切の義務から解放されるという賃貸契約は法律的に有効なのでしょうか？

前述のように合意であっても、借主に一方的な負担を強いたり不利になる特約は無効です。

まあ貸さないのが一番、無難な選択と思います。

お礼

早速回答頂き、有難うございます。大変参考になりました。自分でも借用貸借について研究してみます。

回答No.2

noname#166310

民法では家主負担となるのが「原則」ですので「特約」とすれば有効のようです。

しかし安全な建物である必要はあるとおもいます。

お礼

早速ご回答頂き有難うございます。特約とするにはどうしたら良いのでしょうか？安全な建物の定義とはどういうものでしょうか？古い家ですが、特にどこかが壊れかかっているということはありません。ただ、台風が多く来るところですので、屋根瓦が飛んでしまうというようなことはありえると思います。

回答No.1

kensaku

もちろん、契約ですから、双方の合意があれば問題ありません。

ただ、「一切の」といいきっていいかどうか？　は疑問が残りますが。

お礼

ご回答頂き有難うございます。”一切のといいきってよいか疑問”というのは具体的にはどういう意味でしょうか？法律上その条項（一切の・・・）が、あとで問題が起きたときに裁判所から無効と判断されるという意味でしょうか？一部関しては、その条項が及ばないという意味でしょうか？もしそうであれば、どういう部分なのでしょうか？