古い空き家を貸主の負担ゼロという条件で賃貸できるか？

質問

田舎に古い一軒家（敷地２００坪）があります。今、空き家にしているのですが、月数万円で最低数年間貸して欲しいという家族が現れました。その家には住む気がないので（住むとしたら建て替えるつもりでした）、これまでは、壊れても修理しないという気持ちで居りました。でも、賃貸となると、雨漏りがした、台風で塀が壊れたなどといって、空き家にしておけば不要な修繕費を、その度に払わなければいけません。それでは、古い家ですから持ち出しになります。そこで、借主には、壊れても修理はしません、リフォームなども自由ですから、生活するのに不自由であれば自己負担で修理してくださいと伝えましたら、それで合意してくれました。でも、そういう賃貸契約を結んでも有効なのでしょうか？つまり、双方が合意すれば、家主が一切の義務から解放されるという賃貸契約は法律的に有効なのでしょうか？

回答No.15

bouhan_kun

そもそもですが、貸し手（現状の流れを知らない素人大家だったり、深い考えがない仲介不動産だったり）が、なにも考えず、従前の契約書を用い、あわよくば自分たち有利に展開できないか・・・と言う考えだから、不利益が出る部分を開示し説明責任を果たさないから、そうなるだけです。
重ねていますが、ガイドラインから逸脱してるからクロなんてことはあり得ません。法でないから、罰則規定も強制力もあるはずがない。社会一般の契約と言う観点と、消費者保護という立場に照らして、法をあてはめて無効という判断をしてるにすぎないのです。で、無効になるではなく、無効と判断されることがあるということ。

で、これも重ねますが、ガイドラインからずれるのではなく、経済弱者である消費者を保護すると言うのが根底概念ですから、消費者有利であれば問題はないと判断されるでしょう。もっとも、訴えるとすれば、借主でしょうから、不利でなければ訴えないでしょう。賃貸の基本は原状
貸しですから、現状雨漏りがあれば、それを承知であれば、そのままでもいいのです。しないと思わせておいて、実はしたって話だから、相手がごちゃごちゃ言ってきます。

まあ、後は弁護士に相談し、面倒だったり不安なら、そんなぼろ家、貸さずに解体したほうがいいのでは？　漏電や放火で火災になり近隣延焼ともなれば、そのほうがあなたの負担は増えますから。

お礼

お返事有難うございました。参考にさせていただきます。

回答No.14

bouhan_kun

借主もガイドラインを理解してない、それを言われた場合の想定も対策もできてないので、押し切られるのです。

で、あなたの質問では、借りる法ではなく貸すほうの話だったのでは？
で、借主負担を増すのではなく、原状回復義務を双方放棄する、監理もしてい原子化しないという話では？
話の本筋がずれてますよ。

あくまで、同意形成とその証拠を残すことで、改造は借主が勝手にやっていいし原状回復は要求しないという、どちらかというと借主有利の話だから問題ないのでは？と言ってるのですが。

逆に、ガイドラインを超えたすべての回復義務を謳うというなら、やめときなさいって言いますよ。まあ、噛み砕いて確実な同意形成をして、なおかつガイドラインを大幅に超えてることを告知したとしても、あまりに不合理であるとすれば、契約自由の原則を超えて向こうの判例がでる可能性はあります。

お礼

お返事、有難うございます。私が言いたかったのは、大抵の賃貸契約書にはガイドラインを無視した条項が記載されていますが、借り手がそのことに知識があると、裁判に行った場合その条項は無効となると言うことです。そのことを貸し手の目で見たとき、”貸し手のゼロ負担”が通常の賃貸契約の範囲を超えていると裁判所に判断されてしまうかもしれないと言う不安が有ると言うことです。そのため、事前にその可能性を探りたいのです。

回答No.13

bouhan_kun

＞その契約条項が無効になります
いいえ、ガイドラインには何の拘束力もありません。
ようは最初に言ったように、本来は借主負担にならないものを、さもなるような話で丸め込んで、欺瞞的な契約をするから、一方的に不利なものを不告知ということで、無効と言う判断が出るだけです。だから、開示と同意形成を完璧にすれば、という話です。

お礼

お返事頂き有難うございます。私の借主としての経験では、ガイドラインが敷金返還交渉で大いに役立ちました。特に、入居年数は判例などでも支持されています。開示と同意形成を完璧にすることで、ガイドラインから外れた契約（例えば、何年住んでも”通常の使用による損耗”を認めないと言う条項）を交わしても、それが有効だとお考えでしょうか？

回答No.12

bouhan_kun

金利などの法に触れるものでなければ、契約は自由意志の原則がありますので、有効です。要は、相手に対して不利な条項を、徹底的に開示して同意を得るってことでしょう。で、火傷したくなければ、弁護士か司法書士に間に入ってもらいましょう。

お礼

お返事有難うございます。参考になりました。しかし、例えば、契約書に書かれている場合でも、平成１０年の当時の建設省が出した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」などに違反していれば、その契約条項が無効になります。貸主のゼロ負担がそういうガイドラインから逸脱してはいないのでしょうか？

回答No.11

-phantom2-

質問者さん宅とその田舎の家はどのくらいの距離にあるのでしょうか？遠距離にある場合は手に負えなくなるかも知れません。

不動産屋を入れた方が良いという理由として、遠隔地の貸家を管理するには、その地元の不動産屋に管理費を払って委託するという方法があるからです。

また[定期借家契約]を結ぶには、契約を「公正証書」かそれに準じるような書面にて結ぶ必要があります。
公正証書より強い契約はありませんので「公正証書」で結ぶことが一般的です。

普通に考えれば、特にトラブルなく契約が終了し、退去してくれると思いますよ。賃貸すればトラブルだらけという訳ではありません。

しかし、契約とはトラぶった時の為に結ぶものです。その契約が遵法でない場合は訴訟沙汰になったら負けます。

お礼

お返事頂き有難うございます。田舎の家に行くには一日がかりと、遠距離にあります。現在は、個人に一年に１０数万払って管理してもらっています。そこに今度の賃貸の話が飛び込んできたのです。賃貸料と言えるほどの額でもないけど、現在の支出が不要になることと管理に気を使わずに済むかなと思い、賃貸を考えるようになりました。しかし、賃貸していなければ、壊れようが雨漏りしようが、近所に迷惑をかけない限り放っておっておけば良いのですが、賃貸となれば修繕費がかかります。恐らく修繕費は一年の賃貸料の何倍にもなるだろうなと推測し、それではボランティアで他人を住まわせることになると思い、ゼロ負担ならと考えたのですが、そういう契約をしてもなかなか難しそうですね。

回答No.10

Mone-Acnes

宅建業者に契約書等のひな形（記載されてないもの）を貰うとか
どうでしょう。内容を把握する必要があります。
貴方の作る契約書というのが有効か…心配です。
トラブルは発生しないことが前提で契約しなくてはいけません。
裁判沙汰になるような問題が前提にあるのなら貸さない方が良いです。
問題を起こさないために契約で内容を約束するのです。
不動産屋に相談してみてはいかがでしょう。
ただ収入を得る事自体リスクは付き物です。
それは安く借りれる借り主にもリスクは有ると言うことです。

お礼

お返事頂き有難うございます。契約書は、今まで自身がマンションの借主だったので、何種類か契約書を交わしていますので、それらを参考にしようと思っています。しかし、マンションと老朽化した一軒家とでは契約の内容が異なると思いますので、その辺は勉強しないといけないと思っています。裁判沙汰というのは、耐震強度などで人身事故を想定したもので、起こりうる最悪の場合を考えてのことです。

回答No.9

-phantom2-

使用貸借契約や法に反する特約を契約するのは、一般的に親子間や親族間などの信頼関係がある場合が前提になります。

トラブルが起きれば人間誰しも、損したくない、泣き寝入りしたくない、という思いから賠償請求や訴訟沙汰になるものです。

質問者さんがその貸家の収入が無いと生活できない、というなら別ですが、そうでないなら貸す事によって、思ってる以上の悩みやストレスを抱えることになりかねませんよ。

大家業は世間から見れば、寝てても金が入って来るからいいな、くらいに思われてるかもしれませんが、そんな気楽な家業ではありません。

まして大家の住まいと貸家の距離が離れている場合は、特に困難になります。
久しぶりに貸家のようすを見てみたら、全然話と違う事になっていた、などはざらにある話です。

また「定期借家契約」をお考えならそれは素人の手に負えませんので、不動産屋に頼むことになるでしょう。

お礼

お返事頂き有難うございます。大変参考になりました。もちろん「定期借家契約」は必須だと考えています。素人だとどういう点で難しいのでしょうか？不動産屋が入ることのメリットは具体的になんなのでしょうか？

回答No.8

Mone-Acnes

実は私自身、貴方のような物件の賃借人です。
友人が買い取り、駐車場にする家を定期借家しております。
そもそも私には不動産業を従事しており、賃貸人には迷惑も掛けないようにそしてこちらも不利の無いような価格設定しました。
私の条件
☆　約６０坪　築２５年　8LDK　月額かなりの安価
☆　住む間の家の瑕疵は賃貸人は一切責任持たない
☆　住む間は賃借人の負担で全て管理する。
☆　シロアリがでたり、配水管の故障は相談して按分する
☆　１０年以内で返却する

住む前にも家のあらゆる生活に支障をきたす事情で
約５０万かかりました。（約束で自分の負担）
退去後は一切請求はしない等々

いっぱい取り決めを作り契約書で交わしました。
住む間の町内の清掃や会費の支払い。
庭の草むしり、近隣とのつきあい、挨拶…
仲介人はいませんので、当事者のみ把握している状態です。

お伺いすると全く貴方の契約と同じです。
法律的？というより当事者が納得して書面で退去時の金銭請求はお互いなしと
約束して記載するのが良いでしょう。
支払いは必ず銀行振込とか決めることはいっぱいあります。
保証金は○ヶ月分、全額没収とか。
賃貸人にも損の無いようにお互いが納得して契約してます。
私は別にマンションを何件か所有しており、素人ではないので出来たことでもあります。
トラブルの無いように仲介料はかかりますが、
不動産屋に契約書を作成して貰い、仲介だけして貰うのはどうでしょう。

お礼

具体的なお返事頂き、有難うございます。これまでのところ、契約書も自分で作成しようと考えていました。ただ、自分勝手に書いた契約書が買い手が納得したとしても、あとで訴訟問題になったときに法律的効果があるのか心配なのです。他の方の意見の中に、特約を結んでも、トラブルが起きたときにその契約自体を裁判所が認めないケースがありそうだとありました。不動産屋さんが入ることで、そういう問題の解消に役立つのでしょうか？

回答No.7

inon

これって、どういう契約を結ぶかと言うことですね。
最終的に今貴方が思われているような契約を結べるかどうかは、法律で可能かどうかだと思います。これは弁護士を中に入れて、希望の契約を結べるかどうかの判断をしてもらうしかないのではないでしょうか。
金銭に係わることなので、ここで聞いて判断するのはリスクが大きすぎます。きちんと専門家と相談してください。

お礼

お返事頂き有難うございます。やはり最終確認は弁護士ですか。私もその方針ですが、弁護士でも意見が異なる場合もありそうなので、まず色んな方のご意見を参考にしたいのです。

回答No.6

bouhan_kun

一方的に不利な・・・と言う話の解釈の問題ですが、この手の話で持ち上がるのは、聞いた聞いてない、言った言わないという話です。で、言った証拠がないと、一方的に不利な話を押し付けてる・・・と言う心証になります。
特約はガイドラインを超えて有効たりえますから、完全に有効になるように、完全に相手に説明し、理解させ、署名捺印を取ることが必要でしょう。いわゆる説明責任を尽くした・・・ということです。そのうえで、その証拠を残す。

追い出しに関しては、定期借家契約にすればいいでしょう。一般の契約では、たとえ更新時期が来ても、相手が出ていくと言わない限りは、追い出せません。
ただ、全部自費で改装して、数年で出ていくことが確定・・・という状況で、契約締結は難しいと思います。

お礼

お返事頂き、有難うございます。言った言わないについては、私が賃貸契約書を作りますから、その中に一つ一つ文書で入れていきます。それで十分なのでしょうか？他の方の意見で、特約にしたとしても、その特約が無効となるというご意見がありましたが、それについては如何でしょうか？