不動産の賃貸に詳しい方、教えてください。

質問

以前、住んでいた家（一戸建て）を他人に賃貸契約を結んで貸しています。しかし、築年数がかなり経過している為、その家を壊し新しい賃貸住宅を建てようと計画しています。家主と借主にトラブルがないよう円滑に話を進めるためにはどういうことが必要になってくるでしょうか？（もちろん保障面も含めてです）また、借主が拒否した場合はどうすればよいのでしょうか？家賃変更等の問題はあると思いますが、借主さんには基本的に新築しても同様に住んでいただきたいと思っています。

回答No.1

kenkensug · ベストアンサー

これは非常に難しい問題です。是非弁護士等に相談されるとよいと思います。
まず、賃貸人（貸主）であるあなたは建物を使える状態にしておく義務があります。しかし建て替えればそれなりの賃料の増額が考えられます。そこで賃借人が今のままでよいから賃料は安いほうがよいと主張すれば、基本的にはその理屈に分がありそうです。
ただし、建て替えなければ建物が朽廃の危機に瀕するとすれば、いわゆる「賃貸人の正当の理由」に該当して、現在の賃貸借契約解除の理由となるでしょう。
いずれにしても借地借家法は賃借人を厚く保護しており
状況について利益考量されます。つまり賃借人のために新しい賃料を安くするとか、相当の補償金を支払うとかの事情が斟酌されます。
まずは、賃借人の意向を聞くことからはじめないと先に進めないことになります。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。非常に参考になりました。
ただ、”建て替えなければ建物が朽廃の危機”という解釈ですが、築７０年近く経過している物件であること、また借主の希望時には立会いの下、屋内の修理をしてあり「住める」と言われれば住めるだろうし、いつ朽廃の危機にさらされたとしてもおかしくない状態と言えばそうであるし、その判断が難しいと感じています。