使用貸借 貸主の権利

質問

はじめまして。

使用貸借契約における、貸し主の権利について、ご相談させてください。
法律に関しては疎く、いろいろ調べたのですが、理解に至りませんでした。
有識者の皆様のご意見を頂戴したく、お願い申し上げます。

～ご相談の背景～
１．現在、亡き父から相続した、土地・建物があります。
２．この土地・建物の相続に際し、遺言状にて、亡き父の後妻を、終生無償で居住させる旨の指定があり、現在それに従い、後妻は、無償にて居住中です。
３．私はその家には住んでいないこと。後妻は職に赴いており、平日昼間は家にいないこと。などを考慮して、防犯上の目的で、家の玄関と裏口の鍵を、貸し主の私の負担で、交換しようと考え、後妻にその旨を口頭にて説明しました。
４．すると、後日、後妻の代理人として、弁護士から、”鍵交換の必要性は感じておらず、また本件物件の使用権が制限させるのではないかと憂慮しており、鍵交換の申し出につきましては、固くお断り申し上げます。”という内容証明郵便が来ました。

～ご相談の前提～
・こうなった背景には、私と後妻のコミュニケーション不足などが考えられますが、今回のご相談に限って、法律的解釈でのご意見を頂きたくお願い申し上げます。

～ご相談したいこと～
・防犯上の対策として、貸し主としての私が、この物件の鍵を交換する権利は、持っているのでしょうか？
・また、この延長線上として、当物件を、貸し主、および所有者として利用する権利は、あるのでしょうか？ 具体的には、
→３LDKある建物のうち、一部屋を常時利用できる権利はあるのか
→庭にある駐車場を常時利用できる権利はあるのか
・最後に、善意の意味での鍵交換ですらこの様な状況になることを考えると、今後も同様の申し立てが頻発するのではと懸念しております。今後このようなことがなくなるような根治療法はありますか？（例：使用貸借契約の明文化など）

※長文、ならびに質問文に不備があるかもしれませんが、ご容赦頂きたくお願い申し上げます。

以上

回答No.1

17891917 · ベストアンサー

問　私はその家には住んでいないこと。後妻は職に赴いており、平日昼間は家にいないこと。などを考慮して、防犯上の目的で、家の玄関と裏口の鍵を、貸し主の私の負担で、交換しようと考え、後妻にその旨を口頭にて説明しました。
防犯上の対策として、貸し主としての私が、この物件の鍵を交換する権利は、持っているのでしょうか？

答　使用貸借において，借主は目的物を無償で使用収益できます(民法593条)が，所有権を有する貸主は，当然に，その目的物を保全のための行為ができます。
　本件における家の玄関と裏口の鍵の交換は，その目的土地建物の所有権自体の保全とは言いにくい面もあります。
　たしかに貸主はそこに居住しておりませんが，借主はそこに居住しているのですから，不在の間に不良やホームレスのたまり場となる等により，火事などにより建物が滅失する危険等は考えにくいと思います。

　そして，事務管理(民法697条)として，借主のために頑丈な鍵に変えることは，内容証明郵便による明示の拒絶の意思がある以上不可能でしょう(民法700条ただし書)。

問　当物件を、貸し主、および所有者として利用する権利は、あるのでしょうか？ 具体的には、
→３LDKある建物のうち、一部屋を常時利用できる権利はあるのか
→庭にある駐車場を常時利用できる権利はあるのか

答　遺言による使用貸借契約の内容次第でしょう。
使用貸借契約が貸主の善意に基づく契約であることは間違いありませんが，いったん貸した以上，契約を変更して使用貸借されている部屋を貸主が直接占有することはできません。
そして，遺言で土地建物を単独占有することが認められているとすれば，もはや質問者様は使用収益できないでしょう。　

問　最後に、善意の意味での鍵交換ですらこの様な状況になることを考えると、今後も同様の申し立てが頻発するのではと懸念しております。今後このようなことがなくなるような根治療法はありますか

答　基本的に，使用貸借契約は，通常の必要費を借主が負担(民法595条1項）する等，財産保全の観点からの建物保全のことさえ考えておけば，後は放っておいてよい契約だと思います。
　実際，本来借主のなすべき補修について貸主にやってほしいとの申立てがあるわけではありませんよね。

　ただ，権利義務関係を明らかにするために，契約書を作成したほうがいいのは間違いないでしょう。借主たる後妻の方の居住を保証しつつ，家屋保全のために貸主がなすことについて借主は受忍しなければならない等の事項は入れることが可能であると思います。

【民法】
（使用貸借）
第593条　使用貸借は、当事者の一方が無償で使用及び収益をした後に返還をすることを約して相手方からある物を受け取ることによって、その効力を生ずる。

（借主による使用及び収益）
第594条　借主は、契約又はその目的物の性質によって定まった用法に従い、その物の使用及び収益をしなければならない。

お礼

17891917 様、

早速のご返答、ありがとうございます。
大変、勉強になる内容で感謝いたします。

もし、可能でしたら、以下のご指摘について、更なるご指導を賜れれば幸いでございます。

１． ”遺言で土地建物を単独占有することが認められているとすれば”という一文について
・遺言書には、
”（後妻を、）その土地・建物に、終生無償で居住させること”という一文のみで記述されております
・この場合、”単独占有”を意味する物となりうるのでしょうか？

よろしくお願い申し上げます。

回答No.2

17891917

問　 ”遺言で土地建物を単独占有することが認められているとすれば”という一文について
・遺言書には、
”（後妻を、）その土地・建物に、終生無償で居住させること”という一文のみで記述されております
・この場合、”単独占有”を意味する物となりうるのでしょうか？

答　これについては，遺言をされた方の意思がどのようなものであったのかによります。
　たとえば，土地建物が広く，部屋数も十分にあり，後妻の方のプライバシーを侵害しないような居住が可能であれば，必ずしも単独占有のみが遺言者の意思であるとはいえないでしょう。

　そこで，３ＬＤＫであれば，一室のみ使用することは可能なのではないでしょうか。
　また，後妻の方が自動車を保有しなければ，庭にある駐車場を常時利用できる権利はあるといえるでしょう。

お礼

17891917様、

分かりやすく説明頂き、ありがとうございます。

改めて言葉の難しさ、
ならびに、”使用貸借”の意味を理解いたしました。

誠にありがとうございます。