古い物件の火災保険について教えて下さい（価額協定など）

質問

３０年前に、５，０００万円で新築して、現在も５，０００万円の保険に加入しているとします。
当初より、何事も起こらなかったので保険会社の言うとおり、全年度同条件でここまできました。
実際きちんとした額がわからないので、現在の評価額を２，３００万円と仮定します。
所有者は法人で、店舗総合保険です。

次の契約が考えられると思うのですが、実際の支払いについてはどうなるでしょうか？（減価分は今回は考慮しないでお願いします）

(1)特約付帯のない契約の場合
　全焼しても評価額の２，３００万円が支払い上限になる、でよろしいでしょうか？

(2)価額協定特約・約定付保割合１００％の場合
　特約効果により、全焼すると５，０００万円支払われる、でよろしいでしょうか？

(3)新価保険特約・約定付保割合１００％の場合
　特約効果により、全焼すると５，０００万円が支払われるように考えそうだが、
　残存価格が５０％以下となっているため、時価額２，３００万円しか支払われないのでしょうか？
　仮に残存価格が５０％を上回っていれば、５，０００万円が支払われる。
　ただし、再取得義務があり、違反した場合は時価額２，３００万円の支払いとなる、でよろしいでしょうか？

　さらに、建築費倍率法によれば、３０年前の建築費用に１．４４乗じた額が
再調達価格となるため、７，２００万円が妥当な保険金額になりそうな感じなのですが、
これをそのまま５，０００万円の契約をして、半壊事故が生じた場合(2)の契約の場合でも一部保険扱いとなり、
２，５００万円の支払いとなるのではなく、
５，０００×（５，０００／７，２００）×０．５≒１，７３６万円の支払いとなるのでしょうか？
それとも、「再調達価格は５，０００万円」と協定が結ばれているので、２，５００万円保険金が
支払われるのでしょうか？

回答No.1

yr1 · ベストアンサー

こんにちは　火災保険はややっこしいですよね、まず最初に再調達価格を設定します。（これは建てた時の金額がわかればそこから計算も可能）一般的には壁、柱、屋根の三点を基準に１m2いくらと（地域によって変更）言う値を計算します。それで建坪何m2なのでこれは再調達価格＊＊＊＊万円という具合に設定します。その金額の前後２０％くらいまでは再調達価格として認められているようですのでその金額以内で保険契約をすれば問題なく火災による保障は全額対象となります。
＞(1)特約付帯のない契約の場合
　全焼しても評価額の２，３００万円が支払い上限になる、でよろしいでしょうか？
＊　全焼しない限り２３００万円の支払いはありません。部分的ですと２３００／再調達価格＝保険金となります。
＞(2)価額協定特約・約定付保割合１００％の場合
　特約効果により、全焼すると５，０００万円支払われる、でよろしいでしょうか？
＊ここはちょっと難しいところです。建物ですので再調達価格を算出して計算される可能性があります。（契約時に代理店から話があるのが普通です。）回答できず。
＞(3)新価保険特約・約定付保割合１００％の場合
　特約効果により、全焼すると５，０００万円が支払われるように考えそうだが、
　残存価格が５０％以下となっているため、時価額２，３００万円しか支払われないのでしょうか？
　仮に残存価格が５０％を上回っていれば、５，０００万円が支払われる。
　ただし、再取得義務があり、違反した場合は時価額２，３００万円の支払いとなる、でよろしいでしょうか？
＊最初に再取得義務はありませんので間違えのないようにお願いいたします。代理店は再取得金額を保険金額として表示すると思いますので。
保険金額はあくまでも保険金額が限度ですが（全焼に対して）その基礎となるのは再調達価格です。この価格に対して保険金は算出されてゆきます。残存価格は新価格特約をつけた場合には関係ありません。時価額で契約をした場合には関係をしてきます。
再調達価格で（約定付保割合をつけた場合は別）保険金額を設定すれば問題はありません。
契約の仕方により問題が発生する可能性があると思います。
参考　保険金額　契約したときの建物の補償額
　　　保険料　　建物の補償額に対する保険会社に支払うお金
　　　保険金　　契約した建物に損害があったときに保険会社から支払れるお金

お礼

皆様早速にご回答いただきましてありがとうございます。

皆様のご意見を参考にさせていただきまして、新築費単価で再調達価額を計算して、
それで更改したいと思います。

しかし、時価額ってのは恐ろしいですね。てっきりこれだけ出ると思ってしまいますが、
実際には、まず設定した額まで出ないわけですから。
こう言った説明って契約の時にほとんどされてない気がします。

回答No.3

ag0045

（１）その通りです。
時価額を超過する部分は支払われません。
（２）其の通りです。
但し、保険金額の決め方に問題がなければです。
（３）価格協定でなく、新価特約の場合には色々な制限
がありますが、これも保険会社により若干異なるかもしれません。
まず減価が５０％を超える場合には、この特約は付帯出来ません。
また、２年以内の復旧義務もありますので、違反の場合には２，３００万円となると思います。
残存価格が５０％以上なら、５０００万円の支払いでしょうね。
－－これも保険会社により異なるかも・・・

更にどう査定しても、保険価格が最低でも７２００万円はするなら、そう言う計算になりますが、建築費倍率法はあまり当てになりませんので、現在の新築価格で鑑定人が再調達価格を計算します。
なお、比例計算の分母は８掛けとなりますので、
７２００万円×０．８＝５７６０万円となります。

最後に、現在は新価保険特約は通常の住宅・店舗には殆ど付帯されず、価格協定特約が一般的です。
さらに、新型の火災保険では特約ではなく、最初から新価で契約することになっているケ－スが多くなっています。

いずれにしても、建物の評価はむつかしく、権威ある不動産鑑定士に依頼しても、５人に依頼すれば、５通りの異なる金額が提示されるでしょう。

お礼

皆様早速にご回答いただきましてありがとうございます。

皆様のご意見を参考にさせていただきまして、新築費単価で再調達価額を計算して、
それで更改したいと思います。

しかし、時価額ってのは恐ろしいですね。てっきりこれだけ出ると思ってしまいますが、
実際には、まず設定した額まで出ないわけですから。
こう言った説明って契約の時にほとんどされてない気がします。

回答No.2

umigame2

（１）いいと思います。

（２）現在の再調達価額が5,000万円なら、そうなると思います。

（３）＞特約効果により、全焼すると５，０００万円が支払われるように考えそうだが、残存価格が５０％以下となっているため、時価額２，３００万円しか支払われないのでしょうか？

基本的にはそうですが、一概には言えないと思います。
残存率はあくまで目安です。手入れの行き届いている建物であれば、たとえ表で50%以下となっていても、それ以上あると評価されることもあります。

＞建築費倍率法によれば、３０年前の建築費用に１．４４乗じた額が再調達価格となるため、７，２００万円が妥当な保険金額になりそうな感じなのですが、これをそのまま５，０００万円の契約をして、半壊事故が生じた場合(2)の契約の場合でも一部保険扱いとなり・・・

建築費倍率表で算出すると、実際の評価とかけ離れてしまうことがあります。
なるべく「新築費単価表」で算出したほうが無難です。

＞５，０００×（５，０００／７，２００）×０．５≒１，７３６万円の支払いとなるのでしょうか？

おそらくそんな感じになるとは思いますが、実際どんな算出方法をとるかまでは分かりません。

建物の評価については、保険会社に評価させるのが一番です。（代理店ではなく）
契約前にきちんとした評価を出してもらってください。

お礼

皆様早速にご回答いただきましてありがとうございます。

皆様のご意見を参考にさせていただきまして、新築費単価で再調達価額を計算して、
それで更改したいと思います。

しかし、時価額ってのは恐ろしいですね。てっきりこれだけ出ると思ってしまいますが、
実際には、まず設定した額まで出ないわけですから。
こう言った説明って契約の時にほとんどされてない気がします。