賃貸マンション購入に係る消費税還付について

質問

個人事業を行なっているものですが、来月ぐらいに賃貸マンション（中古）の購入を考えています。
建物部分に対して支払う消費税分を還付請求できないものか、いろいろ調べましたが、以下の方法で還付請求可能かご教授ください。

前提：基準年度の課税事業1000万円以下のため、平成18年度は免税業者。
物件購入：5月
物件購入価額　1億円（うち、建物の消費税400万円）
(還付手続方法）
１．「消費税課税事業者選択届出」及び「消費税課税期間特例選択届出」を物件購入予定の前月末（4月）までに提出し、課税業者選択＆課税期間を1ヶ月で申請する。

２．物件の取得を5月末付近にし、賃貸収入がほぼ０の状態にすることで、課税期間1ヶ月における課税売上は
、今までの事業収入（課税売上のみ）となるため、課税売上割合は100％とみなされる。

３．支払った物件の消費税部分のほぼ全額が還付対象となる？

４．これは余談ですが、6月以降は、現在の事業収入に対する仕入税額控除がほとんどないので、簡易課税の選択手続を行なう。

以上、ネット等で調べて考え付いた方法ですが、こんな方法で還付が可能なのか、ご存知の方ご教授いただけますようよろしくお願いします。

回答No.3

Ques3181

ご質問のスキームで還付が受けられると思いますが、結局還付されたのでしょうか？　逆質問ですみません。

回答No.2

marklin

細かい説明は省きますが、3年間平均の課税売上割合が変動した場合、3年後に追加徴収される可能性があります。

大きなお世話ですが、節税は前年に考える、が基本です。その年に泥縄式で組み立てられるほど、税金の体系は甘くないです。なにしろ、頭の良い人がどーやって国民からむしりとろうかと日々考えて作ってるんですから。

参考URL：

http://www.taxanswer.nta.go.jp/6421.htm

お礼

ご回答ありがとうございました。
なるほど、やはり税制はよくできているんですね。
ただ、不動産投資セミナー等で、サラリーマン等が居住用アパート、マンションを購入する場合でも、消費税還付請求ができる方法がある！と謳っていたので、今回の相談のような方法で行ければと思ったもので・・・・。

回答No.1

mukaiyama

１．「消費税課税事業者選択届出」・・・・物件購入予定の前月末（4月）・・・・課税業者選択＆課税期間を1ヶ月で・・・・

昨年の大晦日が提出期限で、しかも課税期間は最低 2年です。今年 5月に買うのならもう手遅れです。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/6501.htm

２．物件の取得を5月末付近にし、賃貸収入がほぼ０・・・・

この項の意味がよく分かりませんが、マンションを住居として賃貸する分には、もともと非課税です。事務所や店舗としての賃貸なら課税売り上げですが。

３．支払った物件の消費税部分のほぼ全額・・・・

「課税売上」と「課税仕入」の差に対する消費税分だけです。

４．これは余談ですが、6月以降は・・・・

消費税課税事業者選択を申請した翌年 1月1日から、次の年の 12月31日までの 2年間は変更ができません。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/6505.htm
もとより、免税事業者があえて課税事業者を選択する場合、簡易課税のメリットは何もありません。

補足

ご回答ありがとうございます。以下、補足させていただきます。
1.については、税務署にも確認したのですが、通常は課税期間が1年で、その場合は前年度末までに課税選択届出をしないといけないですが、期の途中から課税事業者に変更したい場合に、課税期間が3ヶ月、1ヶ月を選択できる特例があるので、課税事業者選択及び課税期間特例の届出書を提出すれば、翌月から課税事業者となれる、とのことでした。（聞き間違い？？）
２．１．で1ヶ月の課税期間を選択した場合、賃貸収入以外の本業の事業売上（課税）があるので、5月に賃貸収入がなければ、課税売上割合が100％となり、全額還付対象になるのでは、との考えです。
３．従って、5月の消費税は、本業の事業売上100万円の仮受消費税5万円‥(1)と、物件取得の仮払消費税400万円‥(2)となり、(2)－(1)＝395万円が還付になるのではとの考えです。
４．上記還付が実現すれば、6月以降は、本業の100万円売上／月の消費税5万円を2年間払っていったとしても、120万円の納付なので、還付395万円との差引275万円はメリットになるのではと考えてます。

ただ、大前提である１．が私の確認間違えであった場合は、全て無効となってしまいますが・・・・。