申込済みの住宅ローン 少しでも払う金利を安くするには？

質問

住宅ローン「フラット35」の申し込みをした者です。まだ審査中です。

7月に完成するマンションのローンなのですが、16年度の収入が少なく、かかる金利を少なくしたいため
30年で返済したいと思っていたのですが、「35年でないと組めない」と言われました。
（17年度の収入は400万円弱ありますが、16年度は250万円ほど。）
借りる金額は1500万円です。
4月以降に申し込みをすれば17年度の収入が対象になるとのことでしたが、18年度の課税証明が出るのが
6月くらいなので、そこで申し込みをするのはギリギリで不安なので、審査申込をお願いしました。

審査に通ったとして、ローンが始まってから月額の変更は可能と窓口で言われたのですが、
その銀行の住宅ローン専門の問合せ先に聞いたら「変更はできない。繰上げ返済以外はない。
収入が減った場合は相談に応じられるが、増えた場合は変更不可」とのことでした。
できればかかる金利は少なくしたいと思っているのですが、繰り上げ返済（100万円ごと）は可能なものの
そう簡単に100万円は貯まらないと思っています。
複数の金融機関にフラット35の審査を申し込むのは可能と聞いたので、課税証明書が出る頃、
別の金融機関で審査申し込みをするなど・・・。（1つは通っているので安心）

できるだけ金利を安くするには、どういった返済方法が良いのでしょうか。
繰上げ返済だと、払う金利は変わらず、返済期間だけ縮まるようなことを聞いたことがあります。

勉強不足で申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。

回答No.3

noname#20102 · ベストアンサー

普通に考えると、最長35年で組んでおいて繰上げ返済して
いくのが一番、お得なんですよ。
そもそも、繰上げする100万が簡単に貯まらないという
ならば、返済期間を短くすることの方がリスクが高くなり
ます。

＞例えばローン実行時には、もっと頭金が増やせるとしても、それが繰り上げ返済という形でしかできない、ということなのでしょうか。

いえいえ、フラットにしても民間銀行にしても、審査に
通ってから、金消契約をする時に実際の借入額を決める
のですよ。
つまり、借入額は増やすことはできませんが、減らす分
にはいくらでも変更可能です。
融資実行までに少しでも頭金を増やせるならば、借入額
を少なくすることでいろいろな諸費用も安くなります。

お礼

早速のアドバイス、ありがとうございます。

> 普通に考えると、最長35年で組んでおいて繰上げ返済して
> いくのが一番、お得なんですよ。

そうなんですか・・・。販売会社が35年でシミュレーションをするのは、月額が安くなるので
「買える」と思わせるため。1年でも短い期間で契約するのが利子を安くするコツ。と何かで読んだので
自分なりにシミュレーションした結果、30年でOKだったため、一気に利子が増えた気がしまして・・・

> 借入額は増やすことはできませんが、減らす分
> にはいくらでも変更可能です。

そうですよねぇ。金融機関はローン実行時の金利で計算すると言うのに、こちらは現時点で
決めなくてはいけない、ということが納得いかずにいました。
今のうち、お金を貯めておきます。

ありがとうございました。

回答No.5

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

なるほど、確かに年収250万円で見た場合は、返済期間を35年としなければ返済能力の点で「融資不可」となるラインです。
しかも借りる金利によっては、アウトになる微妙なライン。
いくら事前審査がＯＫだったといっても、この先、金銭消費貸借契約の締結までに適用金利が上昇したら、下手をすればその段階でアウトになる可能性があるくらいギリギリのところですね。
ただ、17年分の所得証明・18年分の課税証明が出る頃は、住宅ローンの申し込みも増えます。
それを待って申し込みをするとなると、７月完成のマンションで他の区分所有者と同時に引渡しをしてもらえるように間に合わせるのは難しいかもしれません。
それに複数のフラット35を申し込まれた場合、利用されない申込みについては、金銭消費貸借契約前に辞退手続きを忘れずに行わなければなりませんので、ご注意ください。

> できるだけ金利を安くするには、どういった返済方法が良いのでしょうか。
私も、＃２さんのご意見に賛成します。
そう簡単に100万円は貯まらないのならば、35年返済を30年返済とするのは無謀です。
年収250万円が400万円になったのならば、その差は150万円。
年収が400万円になったことは忘れて、250万円の時と同じ生活をすれば１年で150万円貯められるのではないですか？（手取りと考えても100万円はクリアできるでしょう。）
貯まったところで、一部繰上げ返済と同時に、期間短縮をすればよいのです。

> 繰上げ返済だと、払う金利は変わらず、返済期間だけ縮まるようなことを聞いたことがあります。
一部繰上げ返済と同時に期間短縮を行えば、それまでの毎月の返済金額と同等か幾分増えることになると思います。
ですが、一部繰上げ返済をすることによって「利息」を計算するための基本の額である「残りの返済額」が減るのですから、当然、それによって計算される「利息」も減りますよ。
そして、完済までの返済期間が短くなるので、その分「総返済利息額」が少なくなります。
例えば、1500万円をボーナス返済なし、元利均等返済、年利・全期間2.90％、35年返済という条件で借りたとします。
35年間地道に返済していったとすると、総利息（予定）額は8,895,339円となります。
ですが、頑張って１年間で100万円貯めて、１年後に100万円を繰上げ返済し、毎月の返済額を変えずに期間短縮したとすれば、総利息（予定）額は7,362,389円となって、結果的に払う総利息（予定）額は、1,532,950円も少なくて済みますよ。
ね。
繰上げ返済はお得だと思いませんか？
しかも、フラット35ならば、銀行のプロパー住宅ローンと違って「繰上げ返済手数料ゼロ」じゃなかったでしたっけ？

もし、もっと毎月の返済額を上げても返済に無理はない－となったなら、短縮する期間をもっと増やせば、残りの返済期間が短くなる分毎月の返済額が上がり、しかも、期間が短くなる分さらに総利息（予定）額は減りますよ。

お礼

早速のアドバイス、ありがとうございます。

> しかも借りる金利によっては、アウトになる微妙なライン。

家に帰ってフラットのシミュレーションしたら、正にアウトでした。
たまたま今月は先月より金利が下がっていて、私は7月は上がると思っているので危険ですね。
審査は金利上昇とともに一度通ったものがダメになったりするのでしょうか。もしダメになった場合、
同じ金融機関ではもう再審査はできないのでしょうか。

> そう簡単に100万円は貯まらないのならば、35年返済を30年返済とするのは無謀です。

257万円の年収時は実家住まいで、今度はローンを返しながら一人暮らしなので、かかるお金は
どうしても増えてしまいますし、今の状態ですと返済は5万円台。希望は2万円プラスくらいなのです。
毎月2万円貯蓄していっても繰り上げ返済100万円単位に行くまでは、頑張っても2年はかかりそうなので
月額を少しでも増やしたいと考えたのです。

課税証明が出るのは早くても5月くらいの気がしますので、確かにギリギリなんですよね。
なかなか難しいものです。

ありがとうございました。

回答No.4

kensaku

審査というのは、あなたにいくらまで貸しても大丈夫か（返済可能か）？を調べたのです。ですから年収が低いときの条件で、希望する金額を貸してもらえるならＯＫじゃないですか。
年収が低いときの条件だと、希望額を借りられない、ということだと困りますけれど。

実際には、このあと、金銭消費貸借契約書に署名押印することで、融資が行われますので、その契約段階で、いくら借りて、何年で返すのかを確定することになります。
金利を安くするには、借り入れ期間を短くすることですね。
３５年で借りようとしているなら、短くすることはないと思いますが、２０年で、というなら当初３年の短期にすると、金利が低い（１％以下のところもあります）ですから元本の返済額が増え、早く減っていきます。金利は、元本の残高に対して日割りでかかってきますので。

ただ、そうすると３年後の金利見直しのときに、もしかすると５％くらいに上がっているかもしれない、というリスクがあります。

お礼

早速のアドバイス、ありがとうございます。

年収が低い時の条件で希望額が借りれそうなのは、頭金を多く出して利子をおさえようと計算しての
結果でした。ただ、ギリギリという感じなので、審査は機械的にするそうなので、落ちそうな気がします。

金利はフラット35なので、35年間固定金利ですが、30年と35年借りたのでは、利子に差が出ますよね。
繰上げ返済は手数料無料ですが、月2万円ずつ多く払うのと、一気に100万円払うのでは感覚が全く異なり、
繰り上げ返済よりは少し多めに毎月払ったほうが確実だと考えています。
まだ、最終段階で変更ができるのでしょうか。フラットだとできないかもしれない・・・と窓口の方が
知識がなく、専用ダイヤルにも聞いたのですが、どうもダメな言い方でして・・・

ありがとうございました。

回答No.2

ipa222

下記にいろいろあります。
使いやすいもので、繰り上げのシミュレーション可能なもので確認すれば、よくわかりますよ。
いつのタイミングに繰り上げをするかによって、大きく変わってきます。

参考URL：

http://www.vector.co.jp/vpack/filearea/win/business/kinri/

お礼

再度の回答、ありがとうございます。

使いやすいものを探してみますね。ありがとうございました。

回答No.1

ipa222

繰り上げはずいぶん得ですよ。
早く繰り上げをするという事は、返済期間を短く借りたことと同じです。
ご自分でシミュレーションしてみればよくわかります。
ネットで、excelのワークシートなどが手に入りますよ。

返済額と年収で、決まってきているのでしょうから、しかたがないと思います。
元金均等にすれば、金利は少なくなりますが、当初の返済額が増えますので、返済期間の短縮にはなりません。

お礼

早速の回答、ありがとうございます。

元金均等はいいな、と思ったのですが（後半のほうが修繕費が高くなるので・・・）
余計に審査が難しくなるので、元利均等でも厳しい私には無理な選択のようで・・・

> 返済額と年収で、決まってきているのでしょうから、しかたがないと思います。

もちろんそれは理解しています。いくら「私は節約家だからもっと返済できる」と言っても金融機関は
そういう判断をしない、という意味ですものね。
ただ、たまたま年収の少なかった年で計算されてしまい、以後繰り上げ以外の方法がない、というのは
厳しい気がしたもので、他に案がないかな、と思ったわけです。
例えばローン実行時には、もっと頭金が増やせるとしても、それが繰り上げ返済という形でしか
できない、ということなのでしょうか。

> ネットで、excelのワークシートなどが手に入りますよ。

いくつかシミュレーションはしたのですが、見つからなかったので、もし御存知でしたら、教えてください。

ありがとうございました。

補足

タイトル、質問本文とも「金利」と書いてしまいましたが「利子」のほうが適切でしたね。