住宅ローンの変動金利について

質問

結婚3年
・夫29歳(会社員)：年収 約400万円
・妻31歳(会社員)：年収 約350万円
(妻は育児休暇が9月に終わって、仕事を再開します)
・子供:1人(1歳)、今後もう1人欲しいと思っています。
・貯蓄額 　700万
・頭金　500万円
・借り入れ金額　2350万円
・借り入れ期間　35年間

・現在は賃貸で駐車場込み8万/月の支払いです。

この度、新築一戸建て購入にあたり、近く「ローン申し込み契約」をします。

仲介不動産会社の担当の方は、ローン全額の変動金利を勧めて来ます。

某銀行の事前審査は無事に通り、金利1,5%を全期間に渡って優遇してもらえるということで、現在のところ0.9%の金利になります。今後金利が5%まで上昇しても、優遇があるので3,5%。繰上げ返済をしていくなら、固定で借りるよりも絶対に得。もし金利が5%くらいまで上昇したとしても、その時は地価も上昇しているから、売ることもできる。と不動産屋は変動金利でのローンを勧めてきます。

不動産屋は売りたいから、とりあえず目先の支払いの安い変動金利を勧めていると考えてしまいますが、確かに変動だと支払い額が低いのです。

金利0.9%だと、月の返済金額は66,000円程です。
この返済額なら年に100万円程の繰上げ返済はできそうな感じなんですが、今後の金利上昇を考えると、変動金利に不安を抱きます。

35年間固定金利だと、金利3%くらいで、月々が10万位の支払いになります。将来の子どもの教育費等も心配です。

変動か固定かで悩んでいます。宜しくお願い致します。

回答No.6

drisa

こんにちは。

変動か固定かは皆さん悩むところですね。
数年前の変動と固定の金利差を考えると、今なら変動の方が有利ではあります。

ご年収からすれば、変動の安い支払にしておき繰上返済をしてリスクを減らすのが良いと思いますが、
不安なら固定にして・・・
これではいつまで経っても結論が出ませんね。

どちらにするかは一種の賭けであり、多少の有利不利はあってもベストはないでしょう。

指針と示すとすれば・・・
３５年固定では繰上返済があまり出来ず３５年間支払う覚悟が必要。
変動であれば繰上返済が出来て、金利が変わらなければ３５年固定と同じ月の支払で、
１０年程度は短縮できる。
（金利が変わらず年間１００万円の繰上返済なら１５年ちょっとで完済）
ただし、金利の上昇次第でトータルの支払額が３５年固定を超える可能性もある。

個人的には変動が良いように思います。

回答No.5

m_inoue222

＞維持管理費用は１．５－２万円／月って結構な金額ですよね。
＞将来のことを考えると心配になります。

＃２です

持ち家は誰しも多少の無理をしないとなかなか手に入りません

自動車と同じで、ガソリン代を水道光熱費としましょう
自動車も車検や点検修理タイヤやオイルの交換をしているから１０年間使えます
税金も同様にそれなりに必要ですね

３００万円の車．．．３０００万円の家．．．同じ比率で必要経費は掛かります

屋根や壁の塗り替えも同じですね
１０－１５年毎に１００万円必要なら１万円／月の覚悟が必要です

何事にもその価格に見合った維持管理費用は必要です

問題はそれを意識して生活するかどうかでは？

買えばそれだけで３０年間安心と思ったり、賃貸より「実質住居費用が掛かる」と言う事を意識しなければ問題になるだけでしょう

常に「住居費用は賃貸の家賃より必要」と意識していれば「賞与を無駄遣いしないで出費に備える」とかで乗り切れます

目先の「ローン支払額ＶＳ家賃だけで比較」していると行き詰まります

わたしは大家も副業でしていますが、
先日、
入居者から．．．「エアコンが壊れました」
私．．．「はいよ、古いので新しいのに交換します、１－２日は我慢してください」

以上お終い．．．で、入居者の方の出費は無しです

賃貸の家賃にはそんなこんなが含まれています

回答No.4

kouasa0527

旦那さんが約３０歳なので、30年全期間固定金利で試算してみましょう。
35年変動金利で借りて、30年固定金利との差額分は貯金をして、繰り上げ返済に充てます。
固定では金利分として支払うお金を繰り上げ返済で元金を減らせるので、そちらの方がお得になると思います。

繰り上げ返済を効率よくできれば、その後の金利分の支払いも大きく減らすことが出来ますので、後半は金利が急激に上昇しても、さほど影響はでません。繰り上げ返済が、リスクを減らすポイントかと思います。

お礼

ありがとうございます。

仲介会社の担当者からも、早い時期に繰上げ返済をすることができれば、金利が上昇しても大きな負担にはならないと話しがありました。

高い固定金利で借りるなら、変動金利で借りて、頑張って繰上げ返済を
やり続けるのが良いのですね。

回答No.3

?橋 昌也（@fudousin）

変動で問題ないでしょう。金利が底だといってもここ３年くらいは上がる要素がありません。つまり景気も良くナンナインで支払いのほうが心配ですが、いつか家を買うなら、若ければ若い方がいいです。収入がとだえることまで考えたら家は絶対買えません。

ただ、アドバイスするとすれば、繰り上げを考えてるようですので、借り換えも常に視野にいれておかれることです。２３５０万で３５年なら２回くらいは借り換えするつもりで金利と住宅ローン商品を常に見ておくことが大事です。

それと、返済方法はボーナス０（均等払い）にすること。

参考まで

お礼

ありがとうございます。

借り換えも考えておいた方がいいですか。そのタイミングが難しいですね。

ボーナス払いは0で考えています。

回答No.2

m_inoue222

＞その時は地価も上昇しているから、売ることもできる。

はあ？．．．の世界でしょう

いくら時価がＵＰしても自分の住む場所が無くなります．．．（笑）。

ＵＰしたので売って引っ越し？．．．引っ越し先も時価がＵＰしている．．．（笑）。

投資用物件を買うのならそんな話に乗っても良いかも？

「自分の住み続ける家は安いほど固定資産税も少ない」
「自分の住む家は人生最大の高額消耗品」

私自身は．．．「変動か固定化は自分の性格で決める」．．．と思っています

心配性の人は固定金利を選択しましょう

パチンコなどが好きなら変動金利を．．．（笑）。

なお一戸建てでも維持管理費用は必要．．．１．５－２万円／月は覚悟しましょう（税金＋補修費用等）
その資金で１０年毎の大規模修理や２０年超の配管類の更新などに備えましょう

３０年間追加投資をしないでそのまま快適に住めるはずも有りません

３０年前の新築を考えましょう

ガス瞬間湯沸かし器はそのまま使っていないでしょう
クーラーもエアコンに変わっているはず
流し台の水栓にしてもワンレバーに変えているでしょう
畳も入れ替えているかな？
屋根も葺き替えているかも？

お礼

私も売る？って聞いた時は、「こいつ何言うてんねん」って思いましたよ(笑)

変動金利は現在のところ支払いが安いのが大きな魅力ですが、10年後、15年後に子どもの教育費が大きくかかる頃のことを考えると心配です。

維持管理費用は１．５－２万円／月って結構な金額ですよね。
将来のことを考えると心配になります。

回答No.1

tarotaro001

＞し金利が5%くらいまで上昇したとしても、その時は地価も上昇しているから

これは聞き流しておいたほうがいいですよ。
日本の人口は減り続けています。というか老人の比率がドンドン上がってきています。
このため都心部でもないかぎり、土地の値段は下がり続けると思っておいたほうがいいと思います。

繰上げ返済を検討されているなら変動金利でもいいと思います。
但し、この不景気で１０年後に収入が更に減る懸念も忘れておかないほうがいいと思います。

変動金利は多分底打ち状態ですので、今後は上がることはあれど、下がることは多分ないと思います。
そのため、１０年後に収入が減って、支払い額がアップしたら・・・という目線でも検討しておいたほうがいいです。
後、二人目が欲しいとのことですが、出産時の奥さんの収入減の時の支払いなども十分考慮しておいたほうがいいと思います。

またお子さんふたりとなると、養育費もかなりアップします。
未熟児の場合、園に預けると割高になります。
それに小学校、中学校と、給食費を含めると最低でも一人２万くらいは見ておく必要がでてきます。
その他、お子さんの育児保険などを入れると・・・・一人３万は別途計上が必要となります。

そういったことがありますので、変動金利で１０年後の場合、収入アップしていないと今より確実に生活が苦しくなります。

繰上げ返済も大事ですが、将来のお子さんのための余力を残しておくことも大事となります。
あと繰り上げ返済時の手数料や最低金額も調べておくことをお勧めします。

お礼

そうですよね。仰られるとおり、今の間は問題なくても、子どもが10歳頃になって来た時が心配です。

10年後も収入は大きくはUPしていないと思います。私が働いてる業界はそんな感じです。その代わりダウンは無いと思います。不景気に強いので。

返済時の手数料は無料とのことでしたが、最低金額は今調べています。