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夫婦間の土地売却に関する税金
夫の借金（約2千万、現在済んでいる土地が担保、土地評価額は3千万程度）を、金利が高く支払いが困難になってきたので、妻名義で他で借り入れしたいと考え、担保になっている土地を夫婦間の不動産売却を考えています。借り換え先のクレジット会社で夫婦間・親子間でも売却に関する税金は高く、よけいに返済に困るのではないかと言われました。借金に関しては弁護士に相談中ですが、税理的な面では相談にのってくれないようです。いったいいくらかかるのでしょうか。 土地は手放したくないので、自己破産ではなく借り換えの選択を致しました。どうかご回答の程よろしくお願いします。
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状況がいまいち見えない部分があるのですが、 1.評価額が3000万あるのであれば、所有名義を変更せずに借換する 2.評価額が3000万あるのでしたら、売却して差額1000万で生活をリスタートする（手放したくないということですが自己破産するくらいの状況であれば・・・） と、単純に考えてしまうのですが、紙面には表れていない事情があるでしょうから、借入金の整理の方法は弁護士にお任せするとして税金面だけを考えますと・・・ 「夫婦間・親子間でも売却に関する税金は高く、よけいに返済に困るのではないか」と言われたのは、居住用不動産の売却の際の「3000万の特別控除」が活用できないことを指しているのだと思います。 譲渡所得については下記の計算式で計算するのですが 「譲渡所得＝譲渡価格－取得費－譲渡費用」 居住用不動産の売却の場合には、この譲渡所得から更に「3000万の特別控除」を差引くことができます。 しかし、この3000万控除は「売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと」というのが1つの要件になっており、ご質問のような夫婦間の売却ですと使えないのです。 ですので、「譲渡所得＝譲渡価格－取得費（取得費が不明の場合は譲渡価格の５％）－譲渡費用」で計算した譲渡所得に、短期所有の場合（５年未満）には税率３９％（所得税３０％＋住民税９％）、長期に所有していた場合（５年以上）は、税率２０％（所得税１５％＋住民税５％）を乗じた譲渡所得税を負担する必要があります。 従って、譲渡所得税を負担すると資金繰が更に悪化する要因にもなるわけです。
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