居住権及び土地売却

質問

２つ質問いたします。
ひとつ目は、土地売却の件です。土地は父親名義、建物は二男の名義で、父親と二男の間では土地使用の契約行為また、金銭のやり取りもなく２０年以上住んでいます。昨年、二男が妹から1000万以上の借金をし、その返済の意思もなく誠意もみせないため、二男の家屋を妹名義してもらうべく話し合いをしたところ、二男の奥さんの父親に家屋が売却されており、引き続き二男夫婦が住んでいます。
土地所有の父親はアパートの経営をしておりましたが、高齢のため10年以上前からそのアパート経営の管理を二男に任せていましたが、二男は無断で3000万程度の家賃等を使い込み、これからのアパート経営の資金繰りが困難になったため、現在父親名義の土地（二男夫婦が現在住んでいる）を売却しようと考えています。居住権の問題はどのように考えたらいいのでしょうか。
建物が二男名義から、二男の奥さんの父親に売却されたのは、二ヶ月ほど前になります。
父親所有の土地を売却する方法があれば、教えてください。
二つ目は、家屋の新しい持ち主（二男の嫁の父親）と土地賃貸契約書を結べますか？それはどのような手続きをすればいいのですか？

回答No.1

fujic-1990

(1) 父親所有の土地を売却する方法

　質問者さんが新聞などに広告を出すなどの手もありますが、不動産業者に依頼して客を見つけるのが最善でしょう。

　しかし、父上の所有地ということなので、父上の意向を無視しては売却できません。最後に売却書類に署名し、押印するのは父上でなければなりませんから。

　これは質問者さんでも次男氏でも同じですが、次男氏はアパート経営について代理権を持っておられるようなので、表見代理の法理により、取引相手が保護されてしまう、つまり、売買が成立してしまう危険はありますので注意が必要です。

　本当に表見代理が成立するのかしないのかは、具体的事例しだいですので、「その可能性がゼロではない」程度に思っていてけっこうですが、それを防止したければ、父上と相談して経営権を取り上げることでしょうね。

　余談ですが、権利関係が複雑なので、ほとんど買い手はいないと思います。

（２）二男の嫁の父親と土地賃貸契約書を結べますか？

　土地の使用について、それまではどういう権利関係だったのか不明です。

　が、無料とのことですのでおそらく、「使用貸借」していたという解釈になるものと思われますので、もしそうであれば、単なる姻族にすぎない「次男の義父」に無料で貸すいわれはありませんので、「賃貸借に変更するか出て行け」と言ってかまわないと思います。

　しかし、それを言えるのは父上です。

　残念でしょうが、質問者さんにはその権利はないようです。本質問文を読む限りでは。

　また、新たにその義父と土地の賃貸借契約を結べるのも父上です。以下同文。

　父上が賃貸借に切り替えたいと思っておられるなら、父上から「建物所有権の移動があったので、使用貸借を賃貸借に変更したい」という申し入れ書をその義父さんに送ってもらって反応を見ればいいでしょう。

　賃貸したい条件、例えば地代などにハッキリした希望などがあれば、それも書いたほうが相手の反応がハッキリすると思います。

　ＯＫするなら、賃貸借契約を締結すればいいわけです。その際は、料金はかかりますが不動産業者を間に入れて、契約書を作ってもらうことをお勧めします。

お礼

ありがとうございます。とても参考になりました。父と話して、方向性を決めていきたいと思います。兄弟なのでいろいろ目をつぶってきましたが、資金繰りがなくなってきた以上は、次男には厳しく、人としての道をきちんとしてもらわないといけないと思います。
ありがとうございました。