滌除と強制執行について

質問

あるマンションの一室(競売開始前)を競売で落とそうとしているのですが、その部屋には不法占有者がいます。その人とはお金で出て行ってもらう話になっています。
そこでふと思った事があります。例えばその物件の抵当権者に私が滌除の申し入れをしたとします。当然そこには不法占有者がいるため買い手はつかないと思うのです。そうすればより安く物件を手に入れられる様な気がするのですが・・・。
ただ、その人は無権利者なので強制執行されるとそれで終わってしまいます。これからが本題なのですが、競売物件の不法占有者に対して強制執行はされるのでしょうか、されるとしたら何時(何回目ぐらい)でしょうか。それと、もし強制執行までの時間が滌除の期間より長くかかってしまうのであれば、不法占有者と話をつけて滌除すればものすごく安く物件が手に入るんじゃないでしょうか。そのあたり法律ではどうなっているんでしょうか。法律又は競売に詳しい方ご回答お願いします。

回答No.5

law_amateur

滌除が廃止されたという回答がありますが，滌除の制度は，抵当権消滅請求という制度になって残っています（民法３８２条）。すなわち，抵当不動産の第三取得者が抵当権者に一定の金銭を提供して，抵当権者がそれを承諾すれば，抵当権を消滅させることができるという点では変わらず，滌除では，提供された金銭を承諾しないときには，抵当権者は，増価競売の申立てをしなければならず，その競売で落札者がないときは抵当不動産を強制的に買い取らなければならなかったのが，通常の競売の申立てをすれば，消滅請求を排斥できるということになったものです。

　ところで，不法占有者がいる場合には，現在の制度では競売が有利です。競売による買受人は，不法占有者に対しては，引渡命令という簡単な申立てによって，不法占有者に対して，不動産引渡の強制執行をすることができます。この命令は，不動産の占有者が執行事件の記録に現れている場合には，証拠を提出することなく申立てができますし，記録上現れていない場合（差し押さえ後の占有者）についても，その点を執行裁判所に明らかにすれば，発令してもらうことができます。

　抵当権消滅請求によった場合には，引渡命令の制度がありませんので，通常の明渡訴訟によって不法占有者に明渡を求める必要があります。

回答No.4

utama

おっしゃる通りです。というか、おっしゃる通りでした。３月までは、所有者からただ同然で所有権を手に入れ、不法占拠した上、又は、不法占拠者と結託して、滌除を申し立てることで、不当に安く物件を手に入れることができました。

もっとも、これでは問題ということで、正常な抵当権の実行を確保するため、４月から滌除は廃止されてしまいましたので、今はお考えのような行為はできません。

回答No.3

tk-kubota

kappa817さんはどんな立場がわかりませんが、各法律が入り交じっており錯乱状態のようです。
それでは、一つ一つ分けて考えましよう。
まず「あるマンションの一室(競売開始前)を競売で落とそうとしているのです」と云いますが、競売になっていないものは競売で買えません。
競売は抵当権の実行や債務名義（差押することができる公文書）によって債権者の申立で始まります。（kappa817さんでもいいですが債権者でないと競売はできません。）
ですから競売となっていなければ競売では買えないわけです。
次に、滌除云々と云いますが、滌除は第三取得者でないとできませんし、競売による差押があれば滌除はできないことになっています。最も、この制度は今年の４月に廃止になったので現在では考える余地はなくなりました。
次に、不法占拠者に対する明渡ですが、これは、もし、kappa817さんが裁判所から競売によって買い受けたのであれば不動産引渡命令によって断行すれば退去さすことができます。泣いても叫んでも明渡することができます。
もし、競売で買ったのではなく、任意に買った不動産ならば、明渡の本裁判をして、それに勝訴し、その勝訴判決で強制執行します。これは、先の引渡命令と同じく泣いても叫んでも明渡さすことができます。

回答No.2

skywalker9

不法占拠者は、不法占拠なわけですから、裁判所から退去命令を出してもらう事は出来ます。

今年の４月から改正担保法、民事執行法が施行されており、不当占拠者に悪用されていた短期賃貸借の保護規定も廃止されました。

不法占拠者を大きく２つに分けると、前所有者と債権者の関係者に分かれれると思うのですが、前所有者の場合は、お金がなくてどこにも引越しようがないと言う理由で占拠する場合が多いので、その辺の相談に乗って上げる事である程度解決はします。

ただここで気を付けなくてはならないのは、その前所有者は、不法占拠者であり裁判所に頼んで強制退去させることも可能であることを相手に理解させなければなりません。そうしないといい金づるだと思われ、どんどん金を請求される可能性がありますから。

又、後者の場合は大概がその筋の関係の人が占拠する場合が多いので、だまって裁判所に退去命令を出してもらうのが無難です。退去命令に基づいて、警察に動いてもらうことも出来ますから。

又、補足ですが、例の改正にともない滌除の制度が廃止され、代わりに抵当権消滅請求に変りました。
増加競売申立の制度が無くなったかわりに、抵当権者と話し合いが付くまでは、売主に代金の支払を拒否出来るようになっていますので、詳しくは書籍等でお調べ下さい。

又、競売で落札した場合、購入から半年間は、前住人に居住を認める制度があります。
ただし、その半年間は住人への賃料の請求は可となっていますので、賃料の請求の関係でも占拠者を退去させる事は可能かと思われます。

占拠者との安易な交渉は、物事を複雑化させる可能性もあるので、慎重に進められる事をお勧めします。

参考URL：

www.m-hideyoshi.com

回答No.1

been

強制執行とは、所有者（占有者）の意に反してもこれを売り払い、所有権を移転させる手続きです。物に対する執行であって、人に対するものではありません。人を強制的に排除できるのは犯罪者を逮捕する場合だけです。不法占拠は、強制執行妨害罪や不退去罪に該当する場合を除き、犯罪ではありません。また、不法占拠者は逃げも隠れもしない（逃げれば明渡すことになってしまう）ので、原則的には逮捕する必要もないわけです。よって、強制排除はできません。

だから占拠者がいる物件は安いのです。