競売で落札した物件の占有者に家賃を取り立てる，あるいは強制執行するには？

質問

競売で物件（居宅）を落札しました．債権者よりこの物件を借りている占有人がいますが，賃借権が抵当権に遅れているため，６ヶ月の猶予の後は強制執行が可能になることを確認して競り落としています．

占有者に対して，
Ｑ１．いつ出ていくのか
Ｑ２．出ていくまでの間の賃貸契約を結びたい
の旨を伝えていますが，相手がなかなか返事をいただけません．
これまでに３回電話で，１回は直接訪問しましたが，未だに解答がありません．

次の策として内容証明郵便を送付しようと考えていますが，このような相手に対してどのように処置を進めていったらよいでしょうか？
できれば，家賃不履行で強制執行を早める処分を行いたいと考えていますが，そのためにしておくことなどあるでしょうか？アドバイスをお願いします．

回答No.1

tk-kubota · ベストアンサー

代金納付は終わりましたか。
売却許可の段階では、何をしようとしてもダメです。
Ｑ１　代金納付後６ヶ月が経過したならば不動産引渡命令の申請して下さい。
それが確定したなら強制執行の手続きを執行官にして下さい。それで断行し引渡を受て下さい。
Ｑ２　新たな契約をすれば６ヶ月が経過しても強制執行できなくなります。
そのため新たな契約はしないで下さい。
それまでの間の賃料は物件明細書に記載されています。正確には賃料ではなく、賃料相当損害金です。
その金額を請求して下さい。
１ヶ月以上支払わないならば、内容証明で催促し、そのコピーを添付して引渡命令の申請して下さい。

お礼

アドバイスありがとうございます！
賃料相当損害金という言葉を初めて知りました．
物件明細書では全く見逃していましたので，また裁判所に行って孤ｐ－を撮る必要がありますね．

契約してはいけないと言うのは目から鱗です．危なかった・・・．本当に助かりました！

補足

捕捉ですが，代金の納入は終わって登記の変更から２ヶ月が経過しています．

回答No.4

tk-kubota

＞強制執行は６ヶ月目から９ヶ月目の間しか通常は行えません．

原則はそうですが、例外があります。
改正民法３９５条２をお読み下さい。
１ヶ月以上賃料相当額の支払いがないと民事執行法８３条の引渡命令の期限は無視できます。
実務では、内容証明などで証明し引渡命令が申請できます。

回答No.3

buttonhole

占有者が民法第３９５条第１項で規定される抵当建物使用者にあたる場合は、引渡命令の申し立てができる期間は、代金納付時より九ヶ月になります。
　きちんと弁護士に相談されることをおすすめします。

民事執行法
（◆引渡命令◆）
第八十三条
　執行裁判所は、代金を納付した買受人の申立てにより、債務者又は不動産の占有者に対し、不動産を買受人に引き渡すべき旨を命ずることができる。ただし、事件の記録上買受人に対抗することができる権原により占有していると認められる者に対しては、この限りでない。
２　買受人は、代金を納付した日から六月（買受けの時に民法第三百九十五条第一項に規定する抵当建物使用者が占有していた建物の買受人にあつては、九月）を経過したときは、前項の申立てをすることができない。
３　執行裁判所は、債務者以外の占有者に対し第一項の規定による決定をする場合には、その者を審尋しなければならない。ただし、事件の記録上その者が買受人に対抗することができる権原により占有しているものでないことが明らかであるとき、又は既にその者を審尋しているときは、この限りでない。
４　第一項の申立てについての裁判に対しては、執行抗告をすることができる。
５　第一項の規定による決定は、確定しなければその効力を生じない。

回答No.2

tk-kubota

「賃料相当損害金という言葉を初めて知りました．」や「契約してはいけないと言うのは目から鱗です．」であれば、かなり素人のようです。
従って「代金の納入は終わって登記の変更から２ヶ月が経過しています．」と云うことであれば、即、引渡命令を申請し明渡断行すべきですが、競売のプロに任せた方がいいです。

補足

アドバイスありがとうございます．

賃借権が抵当権に遅れているとはいえ，６ヶ月の猶予がありますので，強制執行は６ヶ月目から９ヶ月目の間しか通常は行えません．猶予の６ヶ月間の間は家賃相当額をもらうのはかまわないと裁判所の方から聞いていたので，家賃を請求しようと考えていました．

まずは内容証明郵便で証拠を残した後に，強制執行にうつりたいと思います．