土地とその土地に建つ自宅の名義が別々の場合の売買

質問

土地の相続に関して教えて下さい。

４年前に母が無くなり、土地と自宅を親族で分けました。

三女夫婦が母と同居していて、私と他の２人の兄弟は東京と大阪に
出ていたので、同居していた三女夫婦に自宅建物の名義にして、そのまま住んで
もらい、土地は兄弟4人で分けました。
固定資産税も島国の田舎ですので、安く、三女が基本的には土地も建物を実質
所有している感じですので、三女が４人分の固定資産税を支払ってました。

1年に1回は私ども夫婦も墓参りを兼ねて、実家に帰っていました。
二人の兄弟も年に1回くらいは帰ってました。

田舎の家と土地は売りたくないのですが、妹が売って、大阪に移住すると先日
連絡をしてきました。
一番下は男で今年29歳なのですが、30歳になったら島に戻ると以前から宣言していました。
土地は敷地の前の道路を正面に見て4等分したのですが、
弟の土地に三女の自宅の土地が一部掛かっており、
弟いわく、自宅の建物の一部が俺の土地の上にあるのだから、
勝手に取り壊して売ることは出来ないと、電話で口論になったようです。

弟は、三女が都会に出るのなら、自宅に住みたいと考えたようです。

この場合は、弟の許可なしに、妹は自宅を解体して、売る事が出来るのでしょうか？

ちなみに私と次女は両端の土地の為に弟と妹の事には関係がないのですが、
やっぱり生家の一部でも残って、弟が住むのなら、
その方が良いと思っています。

評価額は恐ろしく低いので、1人300万円程度にしかならないのですが、
三女は４人の土地を纏めて売った方が買い手がつくといっています。

何卒、ご教授を宜しくお願い致します。

回答No.6

D-ATS-P · ベストアンサー

確かに，兄弟であっても物の所有権は他人の権利ですから，一般的には，他人の敷地に無断で入れば住居侵入罪に問われたり，権利の侵害として損害賠償請求の対象になることはあります。が，現状，「１／４土地の所有権対建物の所有権」という所有権同士の対立構図になっているので，法律の教科書による「住居侵入」とか「所有権の侵害」の説明だけでは，済まないことになります。
何故か，それは，弟さんの言い分もあるのですが，三女さんも自己の所有権としての処分権を有しています。双方共に，正当な権利者だからです。
弟さんが言う取り壊すことが出来ないと言っているのは正確では無く，正確に言えば，所有権を元に自己の敷地に立ち入ることを許さない。→→→立ち入ることができないのであるから，重機や人が入れず壊すことができない。端的に言えば，「間接的に壊せない。」というのが正確かと思います。言葉遊びのように聞こえるでしょうが，法律とは，個々の状況を個別に考え，個別をつないで行くという作業をしています。

じゃ，どうすればいいのか。質問者さんは，兄弟姉妹の間柄を壊したくないと仰っていますから，三女さんがどうしても建物を壊したいと言っているのであれば，簡易裁判所で調停を申し立てて，弟さんとの同意の上で，建物を壊すという方法もあります。
それでも弟さんが，どうしても壊させたくない。一方の三女さんは，どうしても壊したいと言っているのであれば，三女さんは，建物を弟さんに売ることもできます。弟さんが，買えない，壊させたくないと言い張ったときには，三女さんの所有権を制限することは難しいので，三女さんが強行手段に出ると，弟さんは，自己の所有権を盾にそれを止めることは事実上，難しいと思われます。
もし，三女さんが強硬手段にでたとして，弟さんが自己の所有権の侵害を警察に連絡しても，今回は，全くの赤の他人ではなく，身内の問題となるので，警察は原則として「民事不介入」を理由に三女の行為を制止することまではできないかと思われます。
でも，これだと今後の兄弟姉妹間が壊れてしまうので，あまりよい方法ではないと思います。
調停で合意が出来なければ，裁判で，弟の敷地に入ることの許可を取る方法もあります。
正当な権利者間の紛争は，双方の言い分，現状の維持が一方の権利者のみにかかる負担が，どの程度あるのか（負担の公平性）などを調べて判断することになります。

ここまで書きましたが，双方の言い分の中間点としては，弟さんが建物を購入するのが一番，問題が小さいのかなと思います。それ以外は，どうしても第三者の介入がありますので，弟さんには，多少の蟠りが残ることにはなります。
いろいろと書きましたが，参考になれば幸いです。
最後に，相続って，被相続人が残した金銭的・物質的なものを引き継ぐということだけに，目が注がれがちですが，本当は，それだけではなく，被相続人が築き上げた人間関係も引き継ぐことも含んでいるのではないかと思うのです。そう考えると，被相続人（亡くなられた方）は，どんなお気持ちで，ご自身の身内に，何を残されたかったのでしょうか？。それを今一度，今回の件を契機に，みなさんで考えてみてはいかがでしょうか。
今の現状を望まれていたのでしょうかね・・・・・・・・

お礼

こんばんは。
こんな時間ですが、
ありがとうございました。

今の弟に300万円以上を払って妹の自宅と土地を
購入する資金は無いと思います。

妹は土地を売ったお金を新生活の足しにしたいようです。
まぁ、田舎暮らしって、お金が貯まりそうで、たまらないんですよね。
結構出費が多いですし。
妹は結婚後は専業主婦で子供も２人いますから。

ちょっと経過を見てみたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.5

D-ATS-P

取り壊すことは出来ない！！と，何故，弟さんは言っているのでしょうか？
相続後，兄弟姉妹間で，建物の借地につき，賃貸借契約や借地権契約などを締結しましたか？

そもそも所有権とは，自己の所有物を自由に利用し，処分できる権利のこと（民法２０６条以下）ですから，たとえそれが不動産であっても同じ事なのです。

その上で，弟さんが「壊せない！！」と言うからには，調べた上で，そのようなことを言っていると思いますので，一度，そこの点を聞かれるといいかと思います。
田舎とは言え，風光明媚なところであると「都市計画法」や「古都における歴史的風土の保全に関する特別措置法」による制限が，底地の地目が「農地」であると「農地法」による制限が，区画整理事業を行う予定であると「土地区画整理法」による制限が，河川の近くだと「河川法」による制限など，私人間の権利関係を定めた民法（民事法）の例外規定を定めた特別法による制限があることもあります。質問者さんの田舎がどういうところかにもよりますので，もしかしたら，何らかの特別法による制限区域に指定されているのかもしれませんね。
「古都における・・・」以外の法律の場合には，そもそも建ててはいけないところにある建物だったり，どうせ壊さなければならないところなのだから壊せると思うのですが・・・・。
すみません，回答を逃げるわけではないのですが，適用法律（根拠）が不明ですと解釈とかにも影響があるので，お聞きになってください。法学を学んでいるとは言え，すべての法律（地方議会が定めた条例を含む）を知っている訳では無いことはご了承ください。

一度，弟さんに根拠を聞き，さらに制限があるかにつき，田舎の市町村役場に問い合わせてみるといいかもしれません。
で，その上で，弟さんの主張していることが正しいとなれば，三女夫婦の移住の問題もあるでしょから，兄弟姉妹間で，不動産の処分につき，簡易裁判所の調停による紛争解決というのを考えてはいかがでしょうか。
弟さんの主張が間違っていたならば，あとは単純に「所有権」行使の問題なだけです。

また，このような場所で詳しいことを書くと，田舎がばれてしまうなどプライバシーにつき配慮が必要であれば，お近くの「法テラス」で，資料を基に相談をされてもいいかと思います。このような問題なので，出来るだけ親族間に禍根を残さないようにするため，最終的には，専門家である弁護士や認定司法書士に相談されるのが一番よろしいかと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。

弟は建物が、自分の土地の一部にも建てられているから
言っていました。

土地は４人で均等に分けました。
両端の土地は私と2女で、自宅が建っている真ん中の土地を
三女と弟が半分づつ所有しています。
その真ん中の土地に自宅が建っていますので、
弟と三女の土地に跨って自宅が建っています。

上記の、理由から自分の土地に自宅の一部が建っているから
だと思います。

その後、弟とは話していません。
本当は長女の私が出来れば仲裁したいところでも
あるのですが、一番最初に実家を出て、
一番最初に結婚もしているので、
地元に残った三女に全て両親のことを任せていた
経緯もあり、強く仲裁にでることもでき難いのです。

ただ、長女なので、出来れば
姉妹仲を壊さずにいたいと思っています。

ありがとうございました。

回答No.4

D-ATS-P

No2は，質問者さんの問題をよく読まれてから，他人の回答を指摘しているのでしょうか。
確かに，借地という要素もあるでしょうが，しかし，そもそも質問内容からして，その要素の記載はないですよね。それに兄弟姉妹間の相続関係なので使用貸借の問題はあっても，それ以上に強力な権利となる借地権となれば，正式に契約をし登記簿に公示するなどの必要があります。そこまでするからこそ借地権は，借地借家法により，強力な権利として認められているのです。
さらに使用貸借は，各所有者の権利の行使につき，それを制限するほどの権利とはなりません。単に，「善意で貸してあげている」だけのことですからね。
また，すでに質問者さんのご兄弟は，相続している上での相談なのに，「そもそも、このようなトラブルを防ぐため、土地と家は同一人が相続し、他の相続人には金銭で補間することが認められています。」なんて回答する方が，まったくもって現在の問題を解決するための回答にはなっていないと思います。過去に遡って，もう一回，相続をし直せとでも言うのですか？
相談者さんのような相続をすることは地方にいけば，「親の土地を・・とか，ご先祖の土地を手放すのは・・」ということの話しはよくあることです。
NO2の方が簡単に回答できないだけで，質問者さんの相談内容をよく読めば，中級レベルの法的知識があれば回答できる範囲内です。弁護士や司法書士などに相談するときであっても，説明したり申告した範囲で活動をしてくれて，もし，正直に話しをしなければ，委任の信頼関係が破綻して，委任契約を解除されます。それは，この場所でも同じ事が言えるでしょう。質問者は，質問内容をわかりやすく書くことが投稿の際しての注意事項となっていると思います。NO2さんが言っている借地とは，土地の賃貸借契約又は短期賃貸借のことでしょうか？でも質問者さんは，そんなことも一言も書いてないですよね。となれば，質問内容からして，相続による兄弟姉妹間での相続で，それぞれ所有権登記し，上物を含めて三女が税金を支払っていた。のであるから，使用貸借や借地権を考慮する必要性はないと思うのが一般的でしょう（但し，１０年間，平穏，公然，善意，無過失。２０年間，平穏，公然で，このような状況が続くと，三女夫婦が取得時効により土地を取得することができます。）。考慮するならするで，NO2さんがそれを考慮した回答をするのは結構ですが，間違った回答をしていない，他人の回答まで指摘するのは失礼極まりないとことだと思います！！！！！

お礼

ご指摘ありがとうございます。

素人で法的なことはあまり良く理解できていないのですが、

結果的には弟に許可なく、弟の土地の一部に建っている
自宅も弟の許諾なしに、取り壊しが出来るという事でしょうか？

仮に姉妹（兄弟）じゃないとしたら、他人の土地に勝手にいじる？
立ち入ることになりますよね。

本当にそんなことが可能なのでしょうか。

自宅の登記は三女です。

詳しいようですので、わかりましたら
教えてください。

出来れば姉妹仲は壊したくないです。

宜しくお願い致します。

回答No.3

hekiyu

”この場合は、弟の許可なしに、妹は自宅を解体して、売る事が出来るのでしょうか？”
　　　　　↑
自宅を解体して何を売るのですか？
解体したらそれはもう家では無いでしょう？

そこら辺りがよく判らないのですが、要するに
家の所有者と土地の所有者が別人の場合に、家だけ
売ることが出来るのか、ということでしょうか。

そういう質問であれば、売ることは可能です。
土地所有者の了解は不要です。

但し、家を買った人は土地を利用する権利を土地所有者に
対抗できるか、という問題が残ります。
土地利用権が無ければ家を買っても意味がありませんので
そんな家を買う人はいないでしょう。

つまり結果的には土地所有者と話し合うことが必要になる
ということです。

家の敷地分を買い取ってから売却するとか、家購入者と
売り主、それに土地所有者の三人で話し合って売却を
進めるとか、そういう話になります。

なお、不動産売買は法律関係が複雑になりますので
専門家を通すとか、相談するとかすることをお勧めします。
トラブルの基になります。

お礼

ご回答ありがとうございます。

自宅は妹の登記で、土地は４人で分けて登記してあります。
自宅を解体して、土地を売りたいということです。

弟が引かないので、このような話になっています。
当初、弟は叔母の自宅がちかく、
貸家があるので、そちらに住む予定だったそうですが、
三女が都会に出るのならば、
生家だから自分が住みたいという事のようです。

回答No.2

kuma8ro

No1は、借地という要素を考慮しているのでしょうか？
ちょと簡単にはこれが正解という見解は見いだせないのですが、土地と家の所有者が異なる場合、借地を考慮せずに正解は導けないと思います。

とは言うものの、そもそも、このようなトラブルを防ぐため、土地と家は同一人が相続し、他の相続人には金銭で補間することが認められています。

お礼

＞土地と家の所有者が異なる場合、借地を考慮せずに正解は導けないと思います。

母の預金は四人で分けました。
土地は一応ってことで４等分した。

他の名義人の土地の一部に他の名義の
建物が建っていたら、
土地の持ち主の了承を得ずに
建物を解体することは出来ないと
弟がいっていました。

難しいですね。
まだまだ、調べる必要がありそうです。

どうもありがとうございました。

回答No.1

D-ATS-P

原則として，三女が相続により取得し，名義も三女（夫婦）にしているのであれば，土地の所有者（弟）が，建物の処分について，口を挟むことはできません。
逆の場合もそうです。三女（夫妻）が建物と土地を売りたいと言っても，弟が反対すれば，弟名義の土地は売れなくなり，建物の価値が下がります。
例外としては，その建物に第三者的に見て，歴史的価値などがあり，それにより土地の価値も相乗効果として，近所の不動産と比較し，高くなっている場合，建物が無くなると土地の価値も下がるので，このような場合には，土地の所有者は，建物の所有者に対して，取り壊しなどに意見を言える立場になります。
兄弟といえども，不動産の所有名義が別々であれば，法的には，所有者は別々ですから，自分の所有物をどのように処分しようと勝手にできるのが「所有権」という権利です。
税金を三女が支払っていた期間が４年くらいということ，年に１回は兄弟が会っているということなので，他の法的問題は発生しないと思いますが，税金は各自で支払っていないと，名義はともかく，後々，所有物について争われると面倒になる側面がありますので，注意が必要です。兄弟と言っても，疎遠になると考え方などが違ってきますので，これが紛争の種になり得ます。

お礼

ご回答ありがとうございます。
自宅は築30年近くですので、価値は無いと思います。

建物が分けた土地の一部にまたがっていても、
壊す事はできるのですか。

３分の１くらいは弟の土地に自宅がたっているのですが。
難しいですね。

ありがとうございました。