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競売物件の強制退去について
yはじめて質問します 昨年、テナントで入っているビルが競売になり、ビルオーナーが変わりました 新しいオーナーから賃貸契約の新規契約を求められ、新規で保証金500万円と言われています 前のオーナーからは保証金が返って来ず、いきなり大金を払えと言われても無理だと伝え、家賃のみ払い続けている状態でした ちなみに、当初、独立開業の夢でいっぱいだったずぶの素人が賃貸契約したので、今となっては後悔なのですが、前オーナーとの賃貸契約時に既に抵当権はついていました。 先日、内容証明にて保証金を期日までに支払わない場合、裁判所の強制執行を行う旨の通知が来ました 正直、景気も悪く、もう少し家賃の安い物件への転居も考えていますが、現在の店舗も、内装費にかなりお金をかけており、新たに転居先で内装から作るのもかなりキツイです 転居せずに閉店も生活がかかっているのでしたくありません 店舗造作買い受けを頼むとか転居費用を持ってもらうとか交渉することは可能でしょうか？ また、強制退去の場合、原状回復は必要でしょうか？ 弁護士さんに頼むべきでしょうか？ どのような対応がベストか教えて下さい よろしくお願いいたします
- oksakuraok
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質問者が選んだベストアンサー
＞新オーナーが物件取得してから二年弱になります。 それならば間違い無く、引渡命令の申請はできないです。(除斥期間経過です。) 裁判所に聞く必要もないです。(oksakuraokさんのところに引渡命令は届いてはないでしよう ?) 500万円の支払い義務もないです。 何故ならば、契約のない時点で「新たに500万円の保証金を支払わないと貸さないヨ」と言うならば、支払うか、又は、明け渡すかのどちらかになりますが、2年前から従前の賃料を受領していて、今更「新たな契約」は成り立ちません。 当時に賃料の請求があったと言うことは、その賃料で貸す、と言う意志表示がなければ言えないことです。 一方で、その賃料を承諾して支払っている事実からみれば、正しく当時に賃貸借契約は成立しています。 決まっていないのは、期間だけです。(期間は「定めのない。」です。) 従って、500万円の支払い義務はないです。 なお、今更「転居してもいいとは思っている」と考える必要はないです。 従前の賃料だけは支払って下さい。他の心配は一切ないです。
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- tk-kubota
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＞新オーナーと面談した後、新オーナーが競売で取得した日に遡っての請求書が届き、それから遡った分と毎月の家賃は振り込んでいます。受領書は貰っていません。 最初の請求書に、保証金500万円を支払ってから賃貸契約を締結するので、期日までに支払うようにと注意書きがありましたが、払っていなかったら内容証明が来ました はい、わかりました。 それならば、その「請求書」と振り込みした控えを持参し、弁護士に「執行停止」するよう依頼して下さい。 裁判所に支払う保証金などかかりますが、どうしても明け渡したくないなら、それ以外にないです。 なお、他に「承継している。」と言うような投稿がありますが、これま全くの間違いです。 oksakuraokさんは、明らかに「前オーナーとの賃貸契約時に既に抵当権はついていました。」と言っておられ、抵当権設定後の賃借権は買受人には対抗することができまいです。 また、内容証明郵便が届いた、と言うことですが、買受人が所有権を取得してから、今迄、どれくらいの日数が経過していますか ? 買受人が代金納付した日から、6ヶ月以上経過しておれば、引渡命令は申請することができないことになっています。 それを確認して下さい。裁判所に「引渡命令はありましたか」と電話して下さい。そうすれば教えてくれるはずです。 それによっては、その「執行停止の申立」はしなくていいかも知れません。 そうだとしても、他の方法を考える必要はありますが。
- doraemonhimitu
- ベストアンサー率29% (345/1176)
競売で落札した物件は競落前の入居者との契約を継続する条件となっているはずです。オーナーが変わったために新たな契約を求めることはないはずです。保証金も競売時に考慮されており、理不尽な対応です。以前の契約期限が到来していれば新たな契約を締結することになりますが、保証金は保護されるはずです。このようなケースは素人が個人での対応は難しく、弁護士に委任することが一番です。友人、知人に弁護士がいれば早急に相談してください。弁護士会でも紹介していただくことも可能です。
- tk-kubota
- ベストアンサー率46% (2277/4892)
＞前オーナーとの賃貸契約時に既に抵当権はついていました。 と言うことなので、oksakuraokさんは、買受人に借家権を対抗することができず、引渡命令による強制執行は免れないと思われます。 ただ、1つだけ救いの手がありそうです。 それは「・・・家賃のみ払い続けている状態でした。」と言うことなのですが、 それは何時からですか ? 受領書はどうなっていますか ? それらによっては「暗黙の賃貸借契約があった。」と言えないことはないです。 その受領書を持参し、弁護士に「執行停止の仮処分申請」して下さい。 認められる公算もあります。 これ以外に考えられないです。
補足
新オーナーと面談した後、新オーナーが競売で取得した日に遡っての請求書が届き、それから遡った分と毎月の家賃は振り込んでいます。受領書は貰っていません。 最初の請求書に、保証金500万円を支払ってから賃貸契約を締結するので、期日までに支払うようにと注意書きがありましたが、払っていなかったら内容証明が来ました
- omekoijirou
- ベストアンサー率20% (125/600)
借地借家人組合で相談を。 ↓のHP左の「各地の借地借家人組合」をクリックして最寄りの借地借家人組合で相談を。 http://www.zensyakuren.jp/index.html
お礼
ありがとうございます。電話してみましたが、一般の居住用賃貸が中心のようで、弁護士への相談をするようにすすめられました。とりあえず紹介していただいた無料相談に行ってみます
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