中古戸建ての仲介手数料について

質問

中古戸建ての購入を考えております。

仲介手数料について教えて下さい。

中古戸建てを探しており、気に行った物件がありました。（価格はおよそ３０００万）
その時は仲介業者を通して（不動産屋Aとします）１度見に行きました。３カ月前の事です。

色々あって１度は諦めたのですが、最近になってまた気になり出してしまって
購入したいと考えています。

その物件はなかなか売れなかったようで
直接管理しているであろう不動産屋（不動産屋Bとします）が有名不動産サイトに大々的に広告を出しています。
大々的にネットで広告を出しているので、その物件を直接管理している地元の不動産屋を知ってしまいました…。

この場合、物件を直接管理している不動産屋Bに連絡した方がいいでしょうか？
不動産屋Aとは既にあまり連絡を取っていません。

仲介手数料も高いですしバカにならない金額です。

この場合仲介手数料はどうなるか教えて下さい。やはりルール違反なんでしょうか？？

それ以前にも何度か物件の見学をお願いした事のある仲介手数料無料（もしくは５０％）の不動産屋（不動産屋Cとします）があります。
その不動産屋Cに「この物件の仲介はできますか？」と聞いたら「できます。間に１社入っているので手数料は５０％です」と言われました。

不動産屋Aは手数料１００％です。

一体どこの不動産屋を利用したら良いでしょうか？？

売主と直接交渉をいう事を除いて、一番安く済む方法をご教授下さい。
よろしくお願いいたします。

回答No.7

oyazi2008 · ベストアンサー

NO.3です。再度書きます。
＞不動産屋Bの「買主からの仲介手数料の取り分」はどうなるのでしょうか。
その４８万は不動産屋Cが全額もらい、不動産屋Bは売主からの手数料のみを貰うのでしょうか。

あくまでもAは売主からCは買主から、（質問者さん）という事になります。

価格は、指値（さしね）と言って値引きを交渉できるのが普通です。これがどれぐらいの額になるかは、売主さんの経済状況や思惑にもよりますが、Cの場合は契約以前の交渉段階では売主の都合を配慮する必要はありません。質問者さんの希望や相応の期間売れていない事実を以って、買い付けを入れる（申し込み）の価額を相談にのり、アドバイスしてくれるでしょう。
例えば、2850万で申し込みをして、CはAに交渉を依頼します。Aは自己で直接申し込みを受けたなら売主から2850万じゃ希望の価格と合わないじゃないか、と不満を言われる可能性はありますが、C経由で入れた申し込みですから、Aは金額に対して責任が無く、折角入った申し込みですから、何とかまとめる方向で検討しましょうなどと、交渉しやすいのです。これが共同仲介という、売主、買主別の業者が扱う最大のメリットです。結果として2850万は無理だが、2900万ならどうかなどと売主側も条件を提示してきます。（あくまで金額は一例ですから参考とはなりません）
そこで合意に至れば引渡しまでの諸条件を相談交渉し、契約締結に至ります。
尚、条件が纏まったなら、お互いの都合を調整して、極力早期に契約を締結するのが売主さんに対するマナーです。

お礼

＞Aは金額に対して責任が無く

なるほど～。専任だと不動産屋は売主と買主の板挟みで…買い手は売主に交渉しにくいんですね。

実はその物件売れていないので、昨日見たら値下げされていました。
ここからが勝負どころだと思っています！！

ご回答どうもありがとうございました！

回答No.6

doraemonhimitu

通常仲介手数料は下記のとおり計算します。
１.業者が売主と買主を一緒にまとめた場合は　売主から　売買金額×３％＋６万円＋消費税＝
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　仲介手数料
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　買主から　売買金額×３％＋６万円＋消費税＝
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　仲介手数料
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　つまり両方から受領するので２００％となります
２.業者が売主と契約して他の業者が仲介した場合
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　Ａ社　売主から　売買金額×３％＋６万円＋消費税＝
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　仲介手数料
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ｃ社　買主から　売買金額×３％＋６万円＋消費税＝
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　仲介手数料
３.業者が売主と契約し他の業者が特別に仲介した場合
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　Ａ社　売主から　売買金額×３％＋６万円＋消費税＝
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　仲介手数料
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　Ａ社　買主から　売買金額×３％＋６万円＋消費税＝
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　仲介手数料　×２分の１計算
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　Ｃ社　買主から　売買金額×３％＋６万円＋消費税＝
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　仲介手数料　×２分の１計算
質問者への50％の手数料は２.か３.の取引を説明しているのではないでしょう。
１.の場合は売主、買主から各100％の手数料を取っていますが、中間に業者が入りますと業者の受け取り手数料は半分になるため、Ｃ社へ質問者が支払う手数料は５０％と話したものと思われます。業者と手数料の値引き交渉もしないで、いきなり５０％の話はあり得ない。よく確かめて交渉をしなければ全額１００％支払わなければならない羽目に陥ります。
勿論、業者との手数料の値引き交渉は可能です。言葉のあやに惑わされないでください。

お礼

ご回答どうもありがとうございます。
不動産屋Cに確認しましたが、この物件は２に該当するようです。
もともとこの不動産屋は両手取りの場合は買主からは手数料をもらわない（つまり０円）を行っている不動産屋なのです。２の仲介の場合は取り分が無くなってしまうので、満額の半分の金額を払う事になっています。ということで、C社に払う金額はおよそ５０万で、それ以上他の不動産屋に支払う事はないとの事でした。

回答No.5

titelist1

Ｎｏ.2です。

値段交渉のことをいろいろと回答者達に聞いておられますが、不動産屋で数字を軽々しく口にすると相手に本心を読まれてしまいますよ。最初の出し値の8割程度を目安に買いたたくのだと思っておれば良いのです。なんだか気が弱そうなので心配です。

お礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。
とても参考になりました。
不動産屋を鞍替えするのはアリなんですね。高い買い物ですし、頑張らなければならないですね。
そうなんです。気が弱いんです。値引き交渉とか本当に苦手で。。。。
「無理です」って言われたらすごすご引き下がっちゃうタイプで…。
tite××様に交渉して頂きたいくらいです。（苦笑

回答No.4

titelist1

No.2です。お礼で質問があったので、お答えします。

専任不動産屋Ｂに接触して、Ｂには半分の手数料をやり、Ｂと組んで売主に値下げをさせる。

3％+6万と言うと96万円ですよ。半分としても48万円あるのです。これに応じなかったら半額にしてくれるＣに行くとＢを脅すのです。そっちに行かれてしまったら、Ｂは48万円を失うのですよ。その程度のことは言えるのでしょう。しっかりしてくださいよ。
長く売れなかった物件がやっと成約できたら、Ｂは144万円も手に入れるのです。

Ｂは拒否しないと思うが、もしＢがバカで拒否すれば、堂々とＣに行くのです。両手取りをパスしてしまうＢには値下げを売主に説得できる器量はありません。

貴方が心配するようなことをＢがしたら、Ｃはルール違反で不動産協会に通報するとＢを諭します。実際には不動産屋同士は逆の立場もあるので持ちつ持たれつなのです。お互いにうまくやるので心配はいりません。

回答No.3

oyazi2008

不動産業者です。
3ヶ月も前に内覧しただけで、その後のフォローは無いのですから、Aは無視してOK

Bは、手数料を満額取るでしょうから（手数料を取らないや減額するほうが圧倒的に業者の数は少ないですから）パス。これは手数料だけでなく、売主買主双方の仲介というのは、売主の事情を業者が把握しているだけに、売主が納得する範囲での交渉材料しか買主へ提示しない傾向があるので、やめたほうがよい。買主側だけの業者は買主の利益だけ考えて交渉すればよいので、価額の交渉やその他、買主側の業者を入れたほうが良い結果が得られる期待が大きいです。

Cは半額で仲介してくれるのですから、金銭ならCが断然お得です。
但し、住宅ローンを業者が手伝うと別途費用が発生したり、安いなりにサービスの範囲を限定している場合がありますから、良く確認してください。
仲介の法的責任などは仲介料の金額に依らず、同様です。

＞一番安く済む方法をご教授下さい
Cです。

お礼

丁寧なご回答どうもありがとうございます。
不動産屋Cがいいのですね。
意外でした！

事情に詳しい方のようなので、質問してしまいますが…

３０００万の物件の３％+６万円は９６万円という事になりますね。
もし不動産Cにお願いして、この半分の仲介手数料（４８万）を不動産屋Cに払ったら、
不動産屋Bの「買主からの仲介手数料の取り分」はどうなるのでしょうか。
その４８万は不動産屋Cが全額もらい、不動産屋Bは売主からの手数料のみを貰うのでしょうか。

それとも、その４８万を不動産屋BとCで折半…なんて事をしてるんでしょうか？

補足

ちなみに…

例えば物件価格３０８０万という表示の物件があったとしたら、８０万は値下げ分だと聞いたことがあります。もともと３０００万で売る気なので値引きを考慮してその表示だと。
なので、実際は２９５０万前後での売買になる事が多い、と聞いたのですがこれは本当でしょうか。

回答No.2

titelist1

売主が売却を依頼する不動産屋を専任媒介（仲介）と言います。買主が物件を見つけてもらう不動産屋を一般媒介（仲介）といいます。業者はそれぞれの依頼者からと3％+６万円の仲介手数料を受け取ります。客が直接、専任媒介に行くとその不動産屋は両手取りと言ってそれぞれから3％+６万円づつの6％+12万円が貰えます。

通常は買い手はどこの不動産屋で頼んでも同じなのですが、専任媒介の不動産屋は十分な手数料が貰えるので割引をしてくれる場合があります。だから、専任媒介に行く方が有利です。手数料の3％はＭＡＸであって、片方から貰えれば無料でも良いのです。

専任媒介が手数料を割引してくれないなら、一般媒介を使うことは専任媒介を牽制してくれる立場にあるので安心感があります。その手数料が半分になるだけでも大きい額です。不動産屋Ｃですね。

専任媒介に行き、買い手の手数料を無料にしてくれるかを尋ねます。しないのなら手数料半額の一般媒介の不動産屋に接触します。

次ぎの手は、高等手段で交渉能力が必要になります。専任には手数料は無料でなくても良いが、売主を説得して5％以上の値引きをするように要求するのです。専任媒介は売値が少し下がっても手数料は大差がありません。専任媒介は売主の事情をよく知っているのでそれが可能なのです。

私は、この高等手段で値引きをさせ、手数料も支払いませんでした。

お礼

丁寧にご回答頂きましてどうもありがとうございます。
感謝します。

＞専任媒介に行き、買い手の手数料を無料にしてくれるかを尋ねます。しないのなら手数料半額の一般媒介の不動産屋に接触します。

不動産屋Bに行き、仲介手数料を値下げしてもらえなかった場合…、その後に不動産屋Cに行くのはアリなんでしょうか。

不動産屋Bにしてみれば、不動産屋Cに鞍替えされたわけで…気分が良くないから、不動産屋Cを通しての交渉に物件の値下げ交渉に応じなかったり等々とかありえるのかな~？と個人的に思ってしまって。

そこらへんはどうなんでしょうか？？

補足

ちなみに…

例えば物件価格３０８０万という表示の物件があったとしたら、８０万は値下げ分だと聞いたことがあります。もともと３０００万で売る気なので値引きを考慮してその表示だと。
なので、実際は２９５０万前後での売買になる事が多い、と聞いたのですがこれは本当でしょうか。

回答No.1

nitto3

手数料が５０％、１００％なんてありえない。
せいぜい３％から５％です。

補足

は？
知ってますけど。