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異常な管理組合活動は区分所有法で規定されているか?
- 2年間海外で生活した後に帰国した組合員が、管理組合活動の異常さに気付く。
- 管理組合の運営状態や議決権の問題、役員の不適格性、理事会の権限について疑問がある。
- 高額な公金流出の阻止策や簡易裁判の手続きについての質問がある。
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- saiteki_kouhei
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お礼
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補足
懇切丁寧な助言をありがとうございます。 何回も熟読しました。 管理規約はありますが、試行案の状態dす。 私が同席した理事会は、次期(翌年度)1年間試行調査委員会を設け、改定案を次期期末総会に諮ると決定しております。 この試行案は、法律ではない「マンション標準管理規約」のコピー版であり、理事会は、全く、内容を調査・審議していなかったと理事の一人が語って呉れます。 この様な状態の場合、弁護士に聞きましたところ、区分所有法に基づく判断をするのが妥当との判断でした。 ただし、区分所有法は、分譲集合住宅のみを対象にした法律ではなく、複合事務所・物流倉庫等、区分所有権が発生する建物等、「包括的な法律であるから区分所有法の出典である民法の協同組合・事務管理の規定に基づき判断する事」との助言を得ました。 次に、役員の選出要件ですが、最高裁判例にもありますとおり、原則は居住組合員から選出する事。つまり、区分所有法は、建物・付帯設備等の共用部・共有部に対して、日常から維持(保全・修理)する責任が組合員にあると強行規定している。ですからこの運用要領を細則で規定し拡大解釈の発生を予防する事が必要だと思います。 外住組合員は日常、共用部・共有部の状態を視認する責務を履行していないという状態・判断から課徴金を科すことが妥当と言う判示です。 監事職は、ご指摘のとおりの任務があります。 迷惑監事の特性を以下に補足します。 ・登記簿謄本(権利書、登記全部事項証明書)の存在を知らない。 ・躯体・付属設備=ライフラインを説明・図示しても理解ができず、その上、配置図や一般の地図を読めないことが判明しました。 ・ここは最高級のマンションであり、賃借居住者の奥さん達に向かって貧乏人だと愚弄する有様です。 ・夫婦とは形だけであって同居別居。ご主人が毎日近隣のコンビニで弁当を購入している。 ・そのご主人が急逝し、理事会の承諾を得ずに、葬儀を済ませたと自分で掲示する。 ・お上・役人が決めた事に誤りが無いと大日本帝国時代の啓蒙・解釈を理事会で披露する。 お上とは天皇陛下、役人とは霞が関の国家公務員のことであり、いずれも、立法には無関係です。 ・病院に入院したから見舞いに行った某奥さんは、二度と来ないでと見舞いを断られた由。 他にも多々の行動が浮上しておりますが、どうも行動半径が狭く、真実を追求する意識は皆無の様ですし、書籍を購入したと携行するが読んでいない。要は見栄っ張りなのです。 監事の選出要件を質問に示しましたが、過去に、弁護士の仲裁に立ち会ったことがあります。 ・監事とマンション管理会社の責務不履行を指摘して呉れました。 ・最低限・基本事項等、監事は自学自習せねばなりませんが、昨今の経済萎縮世相では、毎日の生活費を切り詰める苦労の連続ですから、公序良俗の維持を考えるゆとりが無いのが実態ですし、ペットの飼育は当初から禁止ですが毎晩開放廊下を猫が闊歩しはじめた。転入者であって、生活面の規範である人様に迷惑をかけないと言う意識が皆無の様です。 ・不具合が発生したら放置せず、すぐに指摘し説明をする地道な活動が必要だと思っています。 地方のストライキばかり行っていた会社に中途入社した私は社員教育制度を導入することを提案しました、 一方、品質管理(QC)手法を会社は導入し、この中に、社員教育制度を組み込み、研修所を設置し、技術系は年間2週間、事務系は年間1週間の缶詰教育です。最終日に試験を行い、不合格者は給与査定からマイナスされる。 この制度は、スパイラル状にレベルを上げて行きます。 高額な費用を要しますし営業職は受講すら困難なので、e-Learningに切り替えました。受講する出張旅費交通費日当だけでも高額です。講師は社内専門家に委ねて教材を配布しておりました。 お金の出費にはきめ細かな規定を定め、違反を繰り返す者には、給与から差し引く等の労使協定を締結。 このQC手法は、「おもてなし」と言う表現にもなっていますが、顧客最優先の考え方です。 さて、分譲集合住宅戸数は500万戸を超え、居住者数は1200万人を超え、総人口の1割に相当します。そして、高齢者の独り住まいとか空き家が目立ちます。 3.11以降、東京湾直下型地震、東海地震説が薄れ南海トラフ大地震説が唱えられ、意味不明な確率30%とか75%とかが附言されておりますものの、貴方の居住場所には何月何日頃、震度いくつの地震がどの方向から襲来するという地震予知に至っていない。備えあれば憂いなしと言うが、高層住宅では、やはり出費には限度がある。関東大震災の被災を基にした耐震強度5ではもはや対抗できない。概算見積もりでは、耐震補強には24億円から25億円を要します。この金額は建て替え金額です。 竣工当初は、防火訓練が毎年行われ、私は消火ホースで放水、消火器の実習等に参加しました。いつの間にか、消火ホースが撤去され、消火訓練も行わない管理組合に変貌しました。 そこへ、個々人の部屋に煙式・赤外線式の火災感知器を設置して欲しいとか、高齢者が生存しているかの自動識別装置を設置して欲しいとか、専有部への工事希望が希望する独り住まいが増えて来た。 火災報知器を備えているから室内の押釦を押下すれば良いと説明するとどこに設置してあるのか? 本当に知らないらしい。繰り返し現場で説明する必要がある。 防火管理者・防災管理者の任命が権原者に必要だと理事会で説明しても初めて聞くと理事達。 火災報知器の電鈴(ベル)が全館鳴動すると自動的に消防車が出動して呉れると錯誤している理事達。 近隣の事例、及び、都内の一部の管理組合(複数)の協議会では、役員の選出要件に技術系・修繕工事業種に就労する実務者等で構成し、永年理事と定めた管理組合がある。 管理組合の活動目的が共用部・共有部の維持(保全・修理)であり、高額な支出を抑制すべく専門知見者で構成するのが的確だと思います。そして、共通する成果は、管理費と修繕積立金の合計月額が1万5千円です。 私がサラリーマン時代には、「できない者にやらせるな」、「できない者には3年間の猶予・育てが必要」と言う管理職講座の教えを組み込みました。3年間で育たなかった者は配転対象とし社内就職先を提示する仕組みです。石の上にも3年、自学自習させるスタンスです。院卒も時折該当しレベルが高い研究開発職に就労すれども「できない者」が発生する。学歴のみでは通用しないのが人生・社会だと思います。 そもそも日本では新しい法律が施行されると官報で広報するだけで、解説を国民に行わない。 民法第5編に遺産相続の規定がある。昭和23年から24年に試行し昭和25年から施行開始。だが、上述の監事は家督制度を持ち出し、自分の直系親族の男性が居ないと言い出し、配偶者である自分が夫名の財産の半分を相続できることを知らず、占有部の所有権は、未だに死亡した夫である。 当初の管理規約は3週間以内に届け出を規定してあった。 迷惑居住者に、高齢者が浮上する昨今です。 どうもありがとうございました。