賃貸マンションの更新について

質問

今年の3月にて、マンションの契約が切れるので
更新（再契約）をしようと思っています。

そこで、不動産管理会社に
何点か質問と、賃貸借契約書の説明をお願いしようと思ったのですが
「ウチは更新時には説明をしていないので…」と言われ
説明を断られてしまいました。

そこで疑問点が何点か浮かんできました。

(1) 更新時は宅地建物取引主任者が説明を行う必要は無いのでしょうか？
　　　└管理会社には、更新時は重要事項説明は無いので
　　　　必要ないと言われました。

(2) 更新料（再契約料）は支払う必要があるのでしょうか？
　　　└「更新料とはどういうお金ですか？」と聞いたところ
　　　　「払いたくないなら、オーナーにそう伝える」と
　　　　言われてしまいました…
　　　└賃貸借契約書には、金額の記載はあります。
　　　　ただし契約条項には「再契約」の記述はあっても
　　　　「再契約料」についての記述はありません。

今住んでいるところが、非常に良い物件なので
必ず更新をしたいと思っています。

その一方で、今までの管理会社とのやり取りにおいて
不信に思う点があったので、説明をしっかり聞いて、疑問点は質問して、
わだかまりの無い状態で更新したいと思っています。

しかしながら、前述の通り、説明を求めると
「更新時には説明をしていない」
「○○マンションの人でそういうことを言ってきた人がいない」
と言われ、説明を拒まれてしまっています。

賃貸借契約なので、信頼関係が重要ですし
強く言ってしまうと信頼関係を損ねてしまい
「嫌なら出ていけ」と言われるのが怖く、
主張することができません。

そこで、管理会社の言っていることが正しいのか確かめたく
上記疑問点(1)(2)に回答頂ければと思います。
よろしくお願いします。

回答No.2

noname#203300 · ベストアンサー

in_go-ing　です。
　早速の『補足』拝読いたしました。

　『定期借家契約』ですと、『更新』というのはありません。『契約期間満了』を以って契約は解除となります。通常の契約とは違って、『再契約』には貸主・借主双方の『合意』が必要となります。新たに部屋を探し、契約するのと同じなのです。その為、借主さんの生活は非常に“不安定？”なものになります。従って家賃設定は近隣標準？より２,３割低く設定されているはずです。これは大家側には、不良借主を契約満了で“追い出せる”というメリットがあります。通常契約より借主さんの権利が制限されている契約です。

(1)　更新時は宅地建物取引主任者が説明を行う必要は無いのでしょうか？

　既に結ばれている契約と同じ契約で再契約されるのなら不要でしょう。

(2) 更新料（再契約料）は支払う必要があるのでしょうか？

　『更新料』はありません。
　その代わり？『敷金』（おそらく今契約の敷金をそのままにする？）と『礼金』（大抵は『更新料』と同じく家賃１ヶ月分？）と、場合によっては『仲介手数料』（『更新』なら発生する『更新手数料』）が必要となります。

>　「更新料とはどういうお金ですか？」と聞いたところ「払いたくないなら、オーナーにそう伝える」と言われてしまいました…』

　この遣り取りでは、残念ですが、大家側が再契約を拒否してくるかもしれません。それが可能なのが『定期借家契約』で、その為に大家も標準以下？の家賃を許容しているのです。

>　「嫌なら出ていけ」と言われるのが怖く

　『嫌なら出ていけ』さえ不要なのが『定期借家契約』なのです。期間が満了すれば質問者様にはそこにいる権利は全く無いのです。
　大家や『管理会社』が強気なのも全て『定期借家契約』の所以でしょう。

　一般に大家が『定期借家契約』を選択するのは、1）近い将来建て替えの契約がある。2）トラブルに懲りてそういう借主とは確実に縁を切りたい。といったような思惑のある時です。こういう場合は家賃収入の多寡ではなく、契約そのものを自分に有利にしておきたいのです。
　今はまだ、『通常契約』の方が圧倒的に多いですから、『定期借家契約』は家賃が安いとなっていますが、滞納されても追い出すには裁判が必要、如何に騒々しい或いは他の居住者に迷惑な奴でもそれだけでは追い出しなんか出来ない（＝裁判しても『明渡命令』は取れない）という現状では、いずれ『定期借家契約』が多数になり、『通常契約』は家賃が高いとなるのが時代の流れでしょう。
　質問者様のところの大家さんは時代に先駆ける大家さんなのかもしれません。

お礼

ご回答ありがとうございます。
先ほどマンションの更新に行ってきました。

> 大家や『管理会社』が強気なのも全て『定期借家契約』の所以でしょう。

この一言に尽きるのではないかと思います。
管理会社が、これほどまでに上から目線で話してきた意味もわかりました。

再契約にあたって、
宅地建物取引主任者による説明は行われませんでした。
再契約料については、家賃の1ヶ月分、その中から一部が
管理会社に入ると言っていました。

なお、近隣の同等レベルの物件と比較して、
家賃が安くなっているということはありません。

定期借家について伺ったところ、
地元に有力な建設会社があるらしく、
その会社が携わった、比較的良い物件については
一律に「定期借家契約」にしている、と伺いました。

他いろいろ質問しましたが、
「こんなこと聞いてくるのはあなただけ」
「そういうこと言うなら、再契約しない方がいい」
とことごとく言われ、とことん説明を拒まれました。

賃貸借（定期借家）契約について無知な自分も悪いですが、
わからない部分を聞くことがそんなに悪いことなのでしょうか？

わからないままに契約し、後にトラブルになった時に困るのは、
私と管理会社ではないのでしょうか。
逆にトラブルになった時に、お互いに協力しあって解決するにあたって、
予めちゃんと説明をした、してもらったという事実と信頼関係が
ものを言ってくると、個人的には思っています。

最後、愚痴になってすみません、
改めまして、ご回答ありがとうございました。

回答No.5

katyan1234

通常再契約と言う言葉はそのまま契約を更新して書き換える事はないと言う意味です。
だから宅建主任者の説明もいらないですね。
更新料は普通に払ってください・・・拒否も可能ですが
通常あなたが普通に住んでいて壊れた場所や汚れた場所をそのお金で修理するために預金しておきます。
　　　↓
通常それ以外は敷金から払います

お礼

ご回答ありがとうございました。

回答No.4

turbotjc

業者してます。

まず誤解のある回答がありますが、定期借家契約において法により貸主に通知義務があるのは、当該契約が「期間が満了する」旨であって「再契約するか否か」ではありません。

当初から再契約が予定されていない場合には、期間満了通知の内容に「再契約は行わない」ことも記載されるでしょうが、そうでない場合には必ずしも再契約に関して触れられているとは限りません。

期間満了通知があった以上は、再契約が結ばれない限り、原則として従前の契約は確定的に終了しますのでご注意下さい。

その上で、

＞(1) 更新時は宅地建物取引主任者が説明を行う必要は無いのでしょうか？

定期借家の再契約については「再」とついてはいても新規契約と同じ扱いです。従って重要事項説明が必要であり、そうである以上は取引主任者の説明も必要です。

＞(2) 更新料（再契約料）は支払う必要があるのでしょうか？

再契約料というものが実際に何に相当するものか分かりませんが、「オーナーに伝える」と言っているなら通常の更新料に当たるものでしょうかね。必要があると断言できるものではありませんが、支払わないことで再契約の可否に影響することが考えられます。
また厳密に言えば、上記のように再契約は新規契約と同じですので、礼金や仲介手数料の支払いを求められても不思議ではありません。また再契約時の条件については、現状では必ずしも入居時に定められている必要はないと思われます。※条件を変えて再契約というケースも充分に考えられるため。

定期借家契約では、再契約できるかどうかが入居者にとっては大きな問題です。管理会社やオーナーにへりくだる必要もないでしょうが、不興を買うと再契約に影響する可能性があります。そもそも再契約を前提としていたのであれば管理会社らも意地汚いことはしないでしょうが、あまり間違いを指摘してつつき回すようなことは避けた方がよいのかもしれません。

お礼

ご回答ありがとうございます。

私が再契約終了後、他の方の回答にお礼をしたタイミングと
入れ違いになったようです。

> 定期借家の再契約については「再」とついてはいても
> 新規契約と同じ扱いです。従って重要事項説明が必要であり、
> そうである以上は取引主任者の説明も必要です。

やはり、そうなのですね。
そうなりますと、管理会社が説明を拒否したのは
・説明をするのが面倒くさい
・重要事項説明が必要であると認識していない
などの理由が推測できますが、後者は考えにくいので
単に面倒だったということでしょう。

> 「オーナーに伝える」と言っているなら
> 通常の更新料に当たるものでしょうかね。

はい、再契約料の大半は貸主に払う分で、
その一部を管理会社がもらう、と言っていました。
値段については、家賃の1ヶ月分ということで
極端に高い値段ではなく、問題ないと思っています。

他の方の回答のお礼にも書きましたが、
・定期借家契約をしている
・非常に良い物件に住んでいる
・管理会社が不誠実な対応をしている（と思わざるを得ない）
ということを考慮すると、もうある程度は
看過せざるを得ないのだと思います。

今後は、どう管理会社と付き合っていくか
ということについて、考えていきたいと思います。

改めましてご回答ありがとうございました。

回答No.3

mu128

管理会社の言っていることは間違っています。
悪気はないとは思いますし、相談者さんにとっては特別、不利に
なることではないのでいいのですけど。

定期借家契約における再契約の場合は、新たな契約となるので、
「取引主任者による重要事項説明」と「定期借家に関する説明」は
必要となります。
契約書の規定などの説明は、不動産業者による積極的な説明義務は
ありませんが、相談者さんが契約書を読んでみて、理解できない点や
質問したい点があればそこだけを聞いてみるのもいいでしょう。

定期借家契約の場合は「更新」ということではなく、「再契約」になり、
更新料という意味のものはありません。
しかし、仲介手数料が再度かかることになるので、最高でも１ヵ月分の
負担が必要になってきます。

私見ですが、相談者さんは今月でその契約期間が満了になるからと
いうことで、わざわざ、不動産業者に言わなくても良かったかと
思いました。

定期借家の場合は、貸主側から再契約を拒否する場合は６ヵ月前までに
通知しなければなりません。
そのような通知がなかったということは、貸主や不動産業者は、相談者さんに
そのまま借りていてもらいたいと考えていたと思われます。
大家さんは、今回の契約期間で退去してもらいたいと思っているのなら、
去年の９月くらいまでに「再契約を拒否します」という通知を出していた
はずです。

しかし、すでに契約更新（再契約）についてお話しをされてしまったので、
そういう訳にはいかないかもしれません。

そこで、私はこの際、「一般賃貸借契約」による契約更新をしてくれないかを
提案してみてはどうかと思います。
定期借家契約から一般契約（定期借家契約でない契約）に変更することは、
借主に有利になるので、特に禁じられていません。

貸主や不動産管理会社が９月頃、また、期間満了になる今月に何も言って
こなかったことは、相談者さんは信頼できる借主さんという意味がある
と思います。（家賃滞納なんてもちろんないですよね？）

「定期借家契約」で契約する理由は、in_go-ing　さんの言われているような
理由がありますが、大家さんの中には、初期契約だけ定期借家契約でやって、
それ以降は放置、もしくは、一般契約へ変更するというやり方をしている人も
いらっしゃいます。
どちらにしても、入居を続ける場合は、再契約のための仲介手数料が最低でも
かかってしまうものと思います。
今後、それを負担０にすることができるかもしれないので、交渉してみる価値は
あると思います。
「更新料は・・・払いたくないならオーナーに伝える」と答えたくらいなので、
いけるような気がします。

「一般賃貸借契約」にしたい理由は何でもいいですが、おすすめは、
今度、会社で家賃手当てがでるようになるので今の契約書類を提出したら、
定期借家契約だとダメと言われたので、普通のにしたい・・・とかは
いかがでしょうか？

お礼

ご回答ありがとうございます。

> 相談者さんが契約書を読んでみて、理解できない点や
> 質問したい点があればそこだけを聞いてみるのもいいでしょう。

#2の方のお礼にも書きましたが、
露骨に嫌そうにされるか、説明を拒まれるかという感じでした。

それから、一般賃貸借契約への変更の提案もありがとうございます。
こちらも#2の方のお礼に書きました通り、
一律に「定期借家契約」としているようです。

ここで、「一般賃貸借契約」への切り替えと言っていたら、
こういう管理会社ですから、「出ていけ」と言われたかもしれません（笑）

なお、再契約料については、家賃の1ヶ月分で
その中に管理会社の取り分がある、とのことでした。
家賃の1ヶ月分ということで、再契約料としては
問題の無い額だと思っています。

余談ですが、このマンションの一番最初の「定期借家契約時」の時も
宅地建物取引主任者による説明はありませんでした。
当然のことながら「定期借家契約」に関する説明もありません。

そういう管理会社だったと思うことにします。

改めまして、ご回答ありがとうございました。

回答No.1

noname#203300

大家しています。

　『更新料（再契約料）』とありますが、『更新』は通常の『賃貸借契約』で行うもの、『再契約』は『定期借家契約』でのもので、全く性質が違います。したがって、回答も違ったものになります。どちらの契約かご確認の上、『補足』でもされた方がよいでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございます。

「賃貸借契約」と「定期借家契約」の
2種類あるのを始めて知りました…

賃貸借契約書を見たら「定期借家契約」と書いてあります。
なお、賃貸借契約書には「再契約」の条項があります。

再度、契約をすると考えると、、
・再契約料は必要（更新では無いので）
・重要事項説明は必要
という解釈になるのでしょうか？

補足

契約は「定期借家契約」になります