賃貸マンションの更新料について

質問

今、賃貸マンションに住んでいます。
契約時に「２年更新でその時点で家賃が値上がりするか
しないかわかりません」と（管理会社からではなく）不動産会社から説明がありました。

今年、２年経ったのですが、家賃値上がりの文章が
管理会社から届き、今は２０００円ほど上がりました。

この先、２年ごとにあげられたら、もっと新しい賃貸マンションと同じような家賃になっていき、
今住んでるマンションは古いが安いし、というメリットが
なくなってしまいます。

２年ごとに賃料の見直しがあるという契約の場合、
管理会社が上げると言われればそれに従うしかないのでしょうか？

家賃を上げるか、そのままかその時にならないと
わからない、と言いますが、管理会社としては
絶対上げると思いませんか？

私たちよりずっとずっと長い期間住んでると思われる方が
いらっしゃいますが、その人はいくらの家賃で住んでるんだろう、と思います。（話す間柄ではないので聞けませんが）

私の妹や友達に聞いてみたら、二人の住んでるマンションでは
家賃の見直しはないそうです。

回答No.2

keiyuza

大家してます。
賃料の見直しと言うのは「絶対に上げる」という性格のものではありません。
大家の賃貸事業に対する考え方と、需要と供給のバランス、この二つで家賃と言うのは値動きします。（こまかくは他にもいろんな要素がありますが・・・）
ちょっと考えていただければすぐにご理解してもらえると思いますが、例えば野菜一つとっても供給量が少なければ（質が悪くても）値が上がるし、過剰になれば（高品質でも）値下がりしますよね。値上がりしてもどうしても食べたければ高い金を払って買うし、そこまでの価値を見出せなければその野菜は食べない、という事になるわけです。
建物も同じです。借主と貸主の価値観には当然違いがありますが、重なっている部分もあるので、契約が合意できるわけです。
調子に乗った貸主が値上げをしすぎれば当然借主に敬遠されますし、逆に借主の値下げ要求がきつすぎれば、貸主は貸さなくなるのです。

そこで、大家もしくは管理会社（契約相手と言う意味です）の考え方が大切になってきます。
はじめに契約した時が、どういう状況だったか思い出してください。
市況自体が落ち込んでいる時で、全体的に割安感が大きかった時に契約をスタートしたのか？
それとも逆に割高感があったけど、他の物件が無かったから借りたのか？

前者だった場合大家はずーっと値上げ出来る時期が来るのを待っていたということも考えられます。
マンションだって経営ですから、採算割れでも貸さないと成り立たない時期もあります。でもずーっと採算割れならマンション持ってる意味がありません。なので、いつかは採算ベースに戻さないといけないのです。

また、後者だったならその物件によほど魅力が無ければ値上げをすればテナントは退去してしまいます。
まぁいずれにしても金額の上下と言うのはこのような基本的な考え方に、市況や物件自体の競争力など、様々な要因で決まってくるものなのです。

つまり、賃借人であるpinky51さんは、「普通の賃貸借契約で、特約事項などで約束などしていない」限り、値上げ要求におとなしく従う必要は無く、「値上げの正当な理由」を教えてもらうよう、要求することは出来ます。しかし、その物件が人気物件だったりして、大家側からpinky51さんが大切なお客ではない（次の客がすぐに見つかる）、と判断されてしまった場合は「いやなら退去してください」的な方向に話が進む可能性が高くなります。
また、「正当な理由」については、私が賃借人だったとしたら当然要求し、徹底的に討論をしますが、徹底的に討論をするためにはそれなりに理論武装をしておく必要はあります。
「不動産屋はプロだから討論しても勝てっこない」といった意見はＯＫＷＡＶＥの質問／回答の中にも時々見られる意見ですが、プロもピンきりです。
本当にプロと呼べるような不動産屋は極わずかです。ちょっとした勉強で対等に話せる相手がほとんどです。萎縮する必要は無いでしょう。

まぁいずれにしてもこれは交渉事なので、交渉に勝つための準備をいかに周到にしているほうが、勝つのです。まずは落としどころを考えて、そこに持っていくための資料を集め、自分の正当性をキッチリ主張しながら、徐々に歩み寄っていく。で、出来れば奥の手を最後まで取っておく。ポケットをたくさん持ってるほうがよい条件を手にすることが出来ます。

最後に、妹さんやお友達の「家賃の見直しはない」ですが、これは経営上、あり得ません。
もしそういう約束を契約書に謳っているのであれば、何も考えていない馬鹿な大家が管理会社にだまされているのです。もしくは知識の無い大家が、分かっていても対抗することが出来ずに泣いているのです。そういうあり得ない契約の裏側には必ず損を被っている人がいるのです。
私は被らないように必死に勉強し、必死に生きるわけです。
以上、乱筆で恐縮ですがご参考になれば幸いです。

お礼

回答ありがとうございました。

家賃の見直しがないというのはありえないということなのですね。
また聞いてみます。

回答No.1

noname#65504

>２年ごとに賃料の見直しがあるという契約の場合、
管理会社が上げると言われればそれに従うしかないのでしょうか？

一般的な契約では、借り手・貸し手のいずれからも申し出がなければ、更新は前回と同一条件で更新するという契約をしているだけであり、更新時に家賃の値上げ・または値下げは借り手・貸し手の合意の元で自由に決めることができます。

家賃の値上げに対しては通常以下の理由がある場合認められます。
１．土地・建物の価格の上昇その他経済事情の変動により、周辺の家賃などに比べて不相応になったとき
２．土地・建物に対する租税やその他公課が増大したとき

逆に上記の理由で下降していることが明らかな場合は、減額要求をすることもできます。

合意があればＯＫです。
合意がない場合は最終的には裁判などになるかもしれませんが、家賃の合意が得られないことを理由に追い出したりはできません。

ただし、家賃の支払いなどを滞ると問題となります。
借り手が妥当だと思う家賃を支払えばよいだけです。
大家が受け取りを拒否した場合は、供託という手続きをすれば、家賃未納とはなりません。
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji07.html

家賃の値上げがきちんとした根拠に基づくものなら、受け入れた方が面倒が少なくて済みますが、根拠がないと思われるのなら、反論して構いません。
というわけで

＞管理会社が上げると言われればそれに従うしかないのでしょうか？

必ずしも従わなければ、ならないというものではありません。

お礼

回答ありがとうございました。
管理会社からの値上げの文書がすぐ手元にでてこないので
はっきりした値上げ理由は書けないのですが、
「経済事情の変動により」というような言葉があったと
思います。
もっと具体的な理由が知りたいと思うのですが、
また２年後値上がりがあったときに考えます。