但し書き道路について

質問

お隣と私の敷地に至る通路が２．５ｍしかなく、私の通路の通路幅は０．５０ｍでお隣は２ｍあります。いろんな経過があって昭和５０年ころお隣の通路を使い建築確認し、平成７年にも同様にして増築しました。ところがお隣が建売業者さんに土地を売りました。建売さんは私が通路として確認とってる同じ通路で確認申請しおりました。専用通路が二重に認められたことになります。建売さんはこのままではまずいので但し書き道路にしませんかと言ってきました。
私としては異存はないのですが権利が５分の１くらいしかないので将来なにかと不都合なことにならないか心配でまだ返事していません。たとえば工事のとき道路掘り返すのにも５分の１しかないものはなんとなく弱い立場のような気がします。
本当に無知なものでこのような状況で但し書き道路に同意していいものかご教示お願い致します。

回答No.7

江戸川 コナン（@hanasuke12） · ベストアンサー

No.4です。

少々勘違いしていました。
あなたが1/5の所有権を持っているのは、０．５ｍだけですね。
この例であれば、あなたに不利です。
建て売り側には落ち度は無いし、あなたにあえて気を使う必要もありません。
良心的な業者とも思いますが、今後発生するかもしれないあなたとのトラブルを防止しておきたいのでしょう。

あなたがどのように対処するかは、ここで回答する見知らぬ者が指図できませんから、あなたが決めることです。

ただ、もし、自分なら…。

この話に乗ります。
過去にどうして建てられた（確認を受けられた）かは、もう詮索しても始まりません。
忘れて、これからのことだけ考えます。

今乗らなかったら、将来あなたが４３許可を使って建て替えをしようとするときに、今度は自分で動き回って協定の締結をしなければなりません。
大変な労力です。
このとき、建て売りを購入した方が協力（同意）してくれる可能性は低いと考えます。
つまり、今しかタイミングがありません。

ただ、協定だけ締結しても結果が出ません。
要は、将来４３ただしの許可が受けられるかどうかです。
そこで、少々手間と費用がかかりますが、実際に確認を出します。
たとえば、別棟で１０m2を少し超えるような「車庫」などが考えられますね。
棟続きだと、大変な手間がかかりますから。

確認だけ取って、工事はしなければいいです。
場合によっては、後日取り止め届を提出します。
止めても特にペナルティなどはありませんので。

理由を話せば、小さい設計事務所であれば安価で協力してくれるでしょう。

確認申請を提出する前提で、実際に４３許可を申請するのであれば、その担保として協定の締結が必要になります。
協定は民事の約束ですが、これを担保に許可する以上、行政もおまかせにはしません。
どのような文言にしてくれ、などど行政から指導が入るでしょう。

協定書は、表向きの文書です。
これに先立ち、裏側で関係者（建て売り側）があなたに何か負担を求めてくる可能性も考えられます。
これはどのようなものか、その場になって対応するしかありません。

あなたの土地は、ほぼ「死に地」で確定です。
これを活用することで、発生する義務（費用負担等）と天秤にかけて判断するしかありません。

望ましいのは、
　建て売りが確認の取り止め届を提出
　↓
　関係者で協定を締結
　↓
　建て売りが、通路を４３空地として確認取り直し
　（４３許可申請は不要かな？）
　↓
　あなたの将来の再建築（売却を含む）に展望が見える

でしょうか。
なかなか思う通りにはいかないですけどね。

協定の締結も、関係者全員が事のいきさつを理解し、同意が得られなければなりませんし。
２．５ｍ幅の通路を、どう４ｍに拡幅させるかで、話し合いがつくでしょうか？

話がまとまることを祈っています。
ＧＯＯＤ　ＬＵＣＫ！

お礼

他の方と同文で失礼します。
一応但し書き道路に共同しようとなりました。只持分を２分の１買ってくれと言われています。
今の持分は５分の１くらいですそれを全体でお互い２分１になるように買ってくれとのことです。
値段は電話だったので言いませんでした会ったとき言うということです。
買う必要があるのか、買ったといたがいいのか・・・・。
ここも時間が経ちましたのでそろそろ締めて値段が出たときまた相談させてください

回答No.6

江戸川 コナン（@hanasuke12）

No.4です。
レス、ありがとうございます。

失礼ですが、あなたが一部（1/5）所有権を持っている土地の範囲のイメージがうまくつかめません。

＞お隣と私の敷地に至る通路が２．５ｍしかなく、私の通路の通路幅は０．５０ｍでお隣は２ｍあります。

＞私のは隣地に接する形状で５０ｃｍ幅員の奥へ１８ｍくらい行って宅地へ到達します。

＞Ａ建売さんが、自分の所有権のある２ｍの通路を使い確認を取った

ということは、あなたが一部所有権を持っている土地の「幅」は０．５ｍですか？
建て売り側が２．５ｍのうち２ｍを自己敷地として持っていることでよろしいでしょうか？

お礼

回答有難う御座います。
>ということは、あなたが一部所有権を持っている土地の「幅」は０．５ｍですか？
>建て売り側が２．５ｍのうち２ｍを自己敷地として持っていることでよろしいでしょうか？
すみません、うまく書けなくて、上記のとおりです。
昨日建築道路課に言ってきました。
hanasuke12さんが言われたように権利の持分は関係ないと。
それと協定書ですね、これをきちんと落ちがないように結べば問題ないでしょうとのことです。
アドバイス頂いて本当に助かります。要点を絞って話せますので、きちんとした答えが返ってくる気がします。まだ継続中なんで、今後もしばらく甘えさせてください。

回答No.5

江戸川 コナン（@hanasuke12）

ごめんなさい。
一番最後を訂正します。

一部であっても、諸権利者を持っている場合強いです。
　↓
一部であっても、諸権利を持っている場合は強いです。

お礼

ご丁寧に訂正まで有難う御座います

回答No.4

江戸川 コナン（@hanasuke12）

こんにちは。
他の方の回答を含め、拝見しました。

あなたは、2.5m幅の通路の所有権を1/5だけお持ちということでよろしいでしょうか？
あなたが所有権を持っているかどうかで、かなり話が違います。

仮に、あなたが一部所有権のある路地部分を、建売業者があなたに承諾無しに敷地として設定したのなら、大変な問題です。
建売側が自己敷地だけで完結し、２ｍ幅で法の道路までずっと連続できるのなら、建売側には特に問題は起こりません。

他の方の回答にもあるように、ただし書きは「道路」ではありません。
法第４３条第１項のただし書きによる「空地」を適用させ、将来許可を取るための手続きの根回しをしようとしているところです。
ただ、すでに建売が建っているのなら、確認処分は覆せません。
不利益は、次に建築あるいは売却をするあなた側に起こりそうです。

将来、許可が必要になるのは、あなたです。
今、この話を蹴ると、将来協定に係るすべての手間暇と費用をあなたが負担することになります。
関係者に頭を下げて回らなければなりません。

ここでの回答は、手順の教示しかできません。
私が心配なのは、この例がはたして許可の対象になるのか、ということ。
行政は、違反建築の救済はしない可能性があります。
救済目的の４３ただしの趣旨と、本末転倒だからです。
業者は尻拭いのためにあなたに相談を持ちかけているようですが、たぶんまだ行政には相談していないでしょう。

できれば、業者と話をする前に、行政に相談することをお勧めします。
あなたに何か指導が入るわけではありませんから、どうぞ心配しないで相談してみてください。
いまどきは、各市町村で住宅相談の窓口を開催しているケースも多いですが、この問題では許可権者である行政の人間しか対応できません。
弁護士でも無駄です。

あと、いくつか気になったご質問に。

＞重複して二重使用が出来る判決があるとは驚きました。

確認申請なんて、しょせんこんなものです。
最低限、法に適合しているかを「確認」するだけ。
こんなもので、家を建てる「権利を得た」ことにはなりませんから。

＞権利はやはり半分持っていた方がいいんでしょうね。
半分あればＮＯ．１さんがおっしゃっていた協定書違反の懸念もなくなるということでしょうか。
それとも協定書も作らないでいいくらいになると考えていいのでしょうか。

協定の作業に入った場合、権利の大小は関係ありません。
協定では、所有権者だけではなく、抵当権者まで同じ立場になり同意を求められる可能性もありますし。
一部であっても、諸権利者を持っている場合強いです。

お礼

まだ家は建っていません。
Ａ建売さんが、自分の所有権のある２ｍの通路を使い確認を取ったのですが、私の建築許可とった通路と
重なることに頭を悩ませていると思われ、Ｂ建売さんに処理を頼んだそうです。
でＢ建売さんが但し書き道路の話を持ってきました（ここのところの詳細書かず皆様にはすみません）。
役所に聞きましたらどちらが違法だとは断定出来ないみたいです。
だから売るに売れないということかなと想像しております。
あるいはかなり安くしか売れないとかですね。

>一部であっても、諸権利を持っている場合は強いです。
これは有り難い話です。
あんまり頑張るのは神経つかれますが、権利は守りたいので、建売さんが困ってる様子に少し無理を言ってみようくらいは考えておりました。２分の１を目指し少しお金は出すつもりでいましたが、権利の大小に関係ないならお互い気持ちよい解決策を模索したいと考えます。

回答No.3

noname#162034

但し書き道路という呼び名は正式ではないです。正しくは「但し書きによる許可」です。

少し気になるのは、今回の「但し書道路」の許可申請は、それによって当該通路が
「道路」として公に認められるものではなく、今回のお隣さんの
住宅の建築に限り「道路の代替」として認めるというだけのことです。
詳しくは横浜市のガイドブックのＱ＆Ａを参照願います
http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/center/doro/dorotyo/tadasi/qa-43.html

ここで、その通路を利用している人の誓約書をとるのは、「道路」のためでなく、それを
使う建物のための確認申請に先立つ許可のためです。

道路として認定されるのなら＃１さんの言うとおり今後いつでもそれを使って確認申請が
出せますが、これは道路としてみとめるのでなく特例許可なので質問者様へのメリットは
無いと言えるでしょう。
なぜなら、今回同意したからといって、将来自分が確認申請を必要とするとき
同様に、但し書道路として許可申請して許可が下りるか定かではありません。

＞但し書き道路にしませんかと言ってきました。
この表現が巧妙なのですが、但し書道路として許可してもらうので協力してください
しかしお宅様に何のメリットもありません。というべきです。

一方、質問者さまが通行やガス、水道の引き込みにあたってその通路を使う権利に
ついては建築基準法とは無関係の民法の話になります。

【民法】
（公道に至るための他の土地の通行権）

第二百十条 　他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、
公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することが
できる。

２ 　前条の規定による通行権を有する者は、必要があるときは、通
路を開設することができる。

第二百十二条 　第二百十条の規定による通行権を有する者は、その
通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない。
ただし、通路の開設のために生じた損害に対するものを除き、一年
ごとにその償金を支払うことができる。

第二百十三条 　分割によって公道に通じない土地が生じたときは、
その土地の所有者は、公道に至るため、他の分割者の所有地のみを
通行することができる。この場合においては、償金を支払うことを
要しない。

２ 　前項の規定は、土地の所有者がその土地の一部を譲り渡した場
合について準用する。

上記によれば、過去の土地分割の経緯次第ではお隣さんの所有する土地の
通行は無償でできるという感じです。

次に確認申請を出す場合はどうなるかというと

ただし、囲繞地通行権の位置、範囲が当事者間で確認され、判決等で
確定した場合でも、当該部分に具体的な権利設定がなされなければ、
建築基準法令による接道要件をクリアできないとされます。

(1)通路部分を分筆して売買により所有権を取得する
(2)地上権を設定する
(3)通行地役権を設定する
(4)賃借権を設定する
(5)使用貸借で借りる
のようなケースが考えられます。
所管役所が、承役地の通行地役権では要役地の建築を目的とする敷地には
該当しないという見解を取ると接道要件を充たさず建築許可が下りません。

ですから、また但し書道路の許可を得てから確認申請という手順になる。

すでに他の区画（お隣）がおなじ但し書き道路で許可されているという事実は
許可申請の条件の一つにはなるけれどそれで十分というわけではありません。

おそらく、建売さんに通路の土地の持分を譲渡してくれともちかけてもＹＥＳとは
いわないでしょう。なぜなら、２ｍ幅の旗ざお敷地でも商品価値は十分にある
からです。

そこで、
「売ってくれなければ、通路の使用など但し書き許可にかかわる同意書に同意
しない」と主張するのも一法なのです。
もともと敷地を使わせて確認申請するほど親しい間柄だったお隣が土地を売った
わけで、このままでは次からは何があるかわからない。せめて対等の関係で
いたほうがいいでしょう。
相手は、同意書の判がとれないと建売の確認がとれない。あきらめて更地で売る
しかないです。
更地の買い手がまた同意書を求めてきたらまた同じ要求を出す。
半分確保しておけば、質問者様の土地と、隣地は同じ条件になる。
今のままでは、質問者様の土地は、無接道敷地としてとても低い評価のままです。

将来の対策としては、但し書きの同意で周辺宅地のセットバックを約束してもらい
４ｍ幅員にできたら道路位置指定を受ける方向でしょうか。難しいですが
土地の価値を高める方法の一つではあります。
＞(1)こういう場合、通路と宅地部分ではどちらが高いのでしょうか。
こちらに詳しいです。
http://nsk-network.co.jp/060506.htm

お礼

一応但し書き道路に共同しようとなりました。只持分を２分の１買ってくれと言われています。
今の持分は５分の１くらいですそれを全体でお互い２分１になるように買ってくれとのことです。
値段は電話だったので言いませんでした会ったとき言うということです。
買う必要があるのか、買ったといたがいいのか・・・・。
ここも時間が経ちましたのでそろそろ締めて値段が出たときまた相談させてください

補足

読めば読むほど、調べれば調べるほどいろんな問題があることだけはよくわかりました。
熟読させていただいて、お礼の欄で質問させてください。
貴重な資料有難う御座いました。

回答No.2

noname#162034

＞昭和５０年ころお隣の通路を使い建築確認し、平成７年にも同様にして増築しました。
この段階では、「通路」は敷地延長として扱われたのでしょう。
もともと大きな区画の敷地だったものを、道路に面してアパートや借家を建て
奥の二区画のために通路を設けるとこのような事態になったりします。
大抵は土地の持ち主は親族で、もめ事も少ないのですが、その土地が売られたり
すると結構深刻な問題がでてきます。

＞建売さんはこのままではまずいので但し書き道路にしませんかと言ってきました。
建売さんは、このままでは売れないから、そう言っているのでしょう。
敷地の二重使用を知っていて売れば、宅建業者として説明義務違反が
問われるからです。
一方、行政には敷地の二重使用を確認する義務はないです。
建築主事は，敷地の二重使用を審査する権限を有しておらず，敷地の二重使用を理由に建築確認申請を不適合処分とすることはできません。
津地判平成１４年９月１９日
http://www.oft.co.jp/02-2/027914/h14-919-1410.html

ですから、幾度でも相互に二重使用して確認申請が下りることになります。
しかし、建売住宅としてなら旗竿型敷地のままで売ることも可能でしょう。
２ｍの幅の通路状の敷地延長なら十分宅地として価値がある。
そうされて困るのは質問者さまの敷地ですね。
これは想像ですが、行政サイドでこの通路を「４３条但し書き道路」に
することで、二重使用で許可してしまった事実をなかったことにしたい
のかもしれませんね。
あとは、通路状の土地をお隣さんと半分づつ共有にするようお金のやりとり
があったほうがいいでしょう。

ただ、よくわからないのは、質問者さまの土地はその通路にどう
接しているのかということ。まさか５０センチというわけでは
無いだろうと思いますが、どういう形状なのか気になります。

お礼

回答有難う御座います。
重複して二重使用が出来る判決があるとは驚きました。
権利はやはり半分持っていた方がいいんでしょうね。
半分あればＮＯ．１さんがおっしゃっていた協定書違反の懸念もなくなるということでしょうか。
それとも協定書も作らないでいいくらいになると考えていいのでしょうか。

６ｍの公道から垂直に２ｍ幅員の奥へ１０ｍの通路があり左側の宅地へつながっています。
私のは隣地に接する形状で５０ｃｍ幅員の奥へ１８ｍくらい行って宅地へ到達します。

ＮＯ・１さんの言われた協定書が一番出費がなくて有り難いのですが、完全を求めるなら半分の権利が必要ということで宜しいでしょうか。

補足

私達と関係ないお隣が坪５０万で売りに出してます。
(1)こういう場合、通路と宅地部分ではどちらが高いのでしょうか。

(2)私のケースでは坪いくらくらいが相場となるのでしょうか。

(3)相手は不動産のプロこちらも誰か間に入ってもらったがいいのでしょうか。

回答No.1

oyazi2008

不動産業者です。
道路などの持分はその大小で使用権限や義務を制限されることはありません。ただし表現からすると、0.5ｍ幅の通路状の土地と2ｍ幅の通路上の土地と2筆ある状態で、0.5ｍ幅の部分が質問者さんの所有になっているということですよね？
この場合、一応一体での申請をして「但し書き道路」としての認定を受け、建売側の買主と使用に関する協定書のようなものを業者に作成してもらいましょう。
内容は、両者がその部分を一体として、道路として使用できること（人や車両の通行）や道路としての利用しか出来ない事（工作物の構築や動産の占有など出来ない）
生活必要設備埋設（上下水やガスなど）の際は、相手方は無条件で承諾をすること。
上記期限は永年であり、無償とし、売買や相続など権利移転の際も、それを引き継ぐこと
その部分の、維持管理に関する費用は、相談の上両者折半とする事。
など、最低限上記の様な内容が記載されている協定書や覚書を作成してもらい、お互い所有しておけばお互いに安心です。立会人の欄に業者の押印ももらいコピーは業者にも保管してもらいましょう。
建売業者にそのようにしてもらえないか？という希望を言えば、直ぐ動いてくれると思います。（業者にとっても売りやすくなりますから）
御参考まで

お礼

詳しく書いて頂いてととても感謝しています。
ご教示頂いたことを念頭に入れ業者さんと交渉してみたいと思います。
心から感謝申し上げます。
交渉後どうなるかわかりませんのでまたアドバイス頂ければと甘えさせてください。
しばらく締めないで結論でて締めさせていただきますことをお許しください。