建築基準法第43条1項但書き

質問

建築基準法43条1項但書きについて教えてください。
我が家は、西面4m都道それに接続する南面1.8m幅の町道（東側行き止まり）に面して角地にたっています。
この町道ですが、今から20年ほど前までうち以外にこの道沿いに家は立ち並んでおらず、うちより奥にある畑作業のため1軒のお宅が離れた自宅から通う程度でした。
周りは、畑と梅林のみです。
その持ち主の方が20年ほど前に亡くなり、突然3軒の建売が建ってしまいました。
３軒の前を、道路中心より2mのセットバックをし建築許可を受けたようです、うちには、役所や建設会社から同意や協議のようなものは全く無かったようです。
要するに1項但書きより町道北側に沿って３軒の家の前が2.9ｍ、うちの前だけ1.8mの道ができてしまいました。
本来車など通行できるはず無い道だったのに、うちが塀など立てていないためその３軒の家は、うちの敷地にはみ出しながら車を通行させてきました。（許可等全くしていません）
道の南は手入れのしていない垣根があるため実質1.5mくらいになっているため、軽自動車さえ我が家にはみ出さないと通れない状況です。
先日のこと、その内の１軒に来た業者がうちの敷地内で我が家の車（低速で移動中敷地内からは出ていません）と接触事故を起こしてしまい現在も決着していません。
今回この事故についていろいろやり取りしているうちにこの道が1項但書きというものとわかった次第です。
今後またこのようなことが起こることも考えられるので、我が家の敷地にはみ出しての通行を禁止したいのです。
1番の方法は、境界ぎりぎりに塀を立ててしまいたいのですが、西面4m道路に接道してる我が家にも1項但書き道路沿いにはセットバック義務があるのでしょうか。
塀を立てないとすると，はみ出して通行している車を通行不可にできる方法とかあるのでしょうか。
そもそも、1項但書きって先に住んでいた者に同意も何も無く建築許可されてしまうのでしょうか。

回答No.11

noname#102385 · ベストアンサー

今日は　＃5、6のcyoi-obakaです。

＃6で
＞これは大問題に成りますよ！　もし本当に「町道」だったら…………
と記述しましたが、
これは、直接あなたの権利等に関係する意味ではありません！
あなたの町の道路行政の在り方として、大問題　と記述してますので、呉々も誤解の無い様に願います！

さて、道路一本の扱いで、これだけスレが伸びるという事は、建築をする上で道路の存在が大変大きなウェイトを締めている表れです。

本件の場合、明らかに基準法上の道路ではありません。
だから、43条第1項ただし書を使っている訳ですからネ！
という事は、1.8m幅員の町道による建築基準法及び関係法令の規制を受けない！と成ります。
つまり、道路後退も道路斜線も生じません！
これが回答ですネ！
＃8さんが危惧した民法210条（囲堯地通行権）は、本件の場合範疇外です。

町道が、単なる町所有の通路である可能性もあります！
行政と対峙する場合は、いろんな角度から調査をし、資料を収集する事！

蛇足ですが、道路法により町道と認定していた場合には、町議会の決議と公示をしなくては成りません（道路法）！
その事実資料の開示要求をする事が出来ますヨ！

以上、追加の参考意見です。

お礼

度々本当にありがとうございます。
実は、こちらに質問する前に、ある方からたぶん敷地後退必要と言われていたので皆さんには本当に感謝しております。
塀を立ててよいかという質問だったのですが、ちょっと突っ込まなくてはならないことが出てきたようですね。

町道ですが、近所のシニアさんたちによると昔はその道を赤道と呼んでいて、境界杭が無かったと言っていました。
曖昧なんですが、私が小さいころは1.8ｍも幅が無かったような気がするのです。
16年の国土調査前は、都道との接続部うちの敷地側には境界杭が無かったんです。
昔の写真を引っ張り出してみようと思います。

回答No.18

noname#102385

cyoi-obakaです。

1、の回答は当然ですが、良かったですネ！

＞2、1.8ｍ町道は、42条2項外の道路であり、故に43条1項ただし書きを使った訳である。

42条2項外と言いましたか？
聞き間違いで　42条外の道路　と都は言ったと思うんですがね！！
取り敢えず、塀についての築造をOKしたのですから、きっと　42条外の道路　と都は判断したのでしょうね！　よかったです！！
3、の回答は、其の通りで都の関与する範疇ではないです。
4～7、も当然の回答です。
8、の回答は、重要です。43条ただし書の許可制が法律で規定されましたから、奥の3軒は43条ただし書の許可を受けられない可能性がある。
9～10、は妥当な回答です。この町道が42条内の道路であったら、違法性が有る！

都の判断は、私の判断と同じと解釈しました。
これで、道路後退、道路斜線及び角地隅切りの規制は無い！！
念押しで、町の建築指導課に都の回答を持って上記事項（道路後退、道路斜線、角地隅切り）の確認（確約）を取って下さい。
念には念を入れてネ！！！
これで、一件落着です。　お疲れ様でした。
近所関係が大変でしょうが、頑張って下さい。

お礼

回答して頂いたたくさんの方々、本当にありがとうございました。
この場をお借りして心より御礼申し上げます。
1ヶ月ほど前までは、我が家にこんな法にかかわることが起こるとは思ってもいませんでした。
法律に「ただし」などという言葉がつくものがあるなどというのも思っても見なかったことです。
皆さんのお知恵を拝借でき、行政とも対等な話が出来ました。
納得いかない点多々ありましたが、塀を立てられるということで家族の安全が守られることになりました。
まだ、事故の件も解決せず、近隣との話し合いも残っておりますが、まずは、一安心です。
私どものような人間がまだたくさんいるのではと思っています。
今後も皆さんのご活躍心よりお祈り申し上げます。

回答No.17

noname#102385

cyoi-obakaです。

なるほど、町道ですか！それも24年前より以前から幅員1.8mで認定ね～？
では、この町道は　奥の3軒の家が出来る前から町道として認定されていたのですか……………フ～ン判らないナ～？
この町道が42条内の建築基準法上の認定道路なら、奥の3軒は43条ただし書を使わなくていいわけです。（ただ、後退すればOKだった筈）
結論は、42条の基準法上の認定道路ではないが、町が管理している道路法上の道路（道）と言う事かな～？

私が何故こんなに道路に拘っているか？と申しますと、
仮に基準法上の道路になると、幅員1.8mは確定ですから、境界線は現在の位置でそれ以上の後退はない！と考えられる。
しかし、道路斜線や角地隅切りは発生してしまう！
という事で、将来あなたが建物を建替える時に不都合が生じる可能性があるからなのです。
現在は、境界に塀を建ててしまえば事は終了ですがネ…………！

基準法外の町道であれば、道路斜線も角地隅切りも規制対称ではない！
この辺は、町とすればどのような見解なのでしょうかね～？
そもそも町はどうして元農道（幅員1.8m）を所有する事に成ったんでしょうね？　拡幅交渉（町道を挟んだ南北の地権者と）もしないで……
物納かな～？

この町道は、基準法上の道路なのか否か？をはっきり行政に確認して下さい。
それによって生じる事を正確に聞いて下さい。

本日、わたしも行政と民間検査機関に本件の確認をしました。
答えは、43条ただし書はあくまで接道条件の緩和処置であり、それによって基準法上の道路として扱うものではない。
ただし、各自治体によって諸処運用に違いはあるが、即基準法上の道路扱いはしない。
扱う場合は、現地調査により将来的に4.0m以上の拡幅が保証されないと難しいのではないか？（建築審査会の許可及び関係地権者の承諾が必要！）
と、同様の回答を頂きました。

以上です。
ご面倒でも、その辺のところをはっきりと行政に確認して下さい。

お礼

いろいろご心配いただきありがとうございます。
明日にでも都の建築指導課に出向くつもりで写真も撮り、図面も書いて連絡したところ電話で事足りるとのことで以下回答です。

1、塀は、境界ぎりぎりに立てて何ら違法ではない。
2、1.8ｍ町道は、42条2項外の道路であり、故に43条1項ただし書きを使った訳である。
3、農地から宅地に変更するにあたり４ｍ道路接道の件は、その前に町の農業委員会が用途変更許可したことであり、町に聞け。
4、空地等に隣接していないのに許可が下りたのは、その当時の建築主事が現地を確認し問題ないとしたわけで、避難上梅林・畑でも要件を　みたすと判断したのだろう。
5、交通上も片側2ｍまでの敷地後退により安全とみなしたのだろう。
6、現況1.8ｍかけている部分があるが、緊急車両が入れないとしても防火基準に適している建物ならば問題が無い。
7、奥3軒の車が通れなくなったとしても、塀を立てることは問題なくこのこととは別問題である。
8、今後これ以上建築許可が下りるかは、個別に判断され今どうこう言えない。
9、平成12年以前のただし書きについては、建築主事に委託されていたわけで、本件の建築許可については何ら違法なところは無い。
10、このような場所は、都内にたくさんあり2項道路と指定されていても1.8mにも満たない所だっていっぱいありますよ

ということで、なーにも行政に不備は、無いそうです。
以上ご報告でした。

回答No.16

noname#102385

cyoi-obakaです。

＃14の参考サイト（姫路市）の場合、姫路市自体が城下町として古くから栄えた町で、42条2項に該当さらなかった道や通路等が多いのではないですか？
地域事情で、42条6項を使うしか方法がないからでしょう！
それだって（　）書きで空地の可能性あり　と記載してます。
つまりは、43条第1項ただし書許可だけでは、ストレートに建築基準法上の道路扱いには成らない　という事ではないでしょうか？
諸般の歴史的事情（自治体の歴史的事情）によって、いろいろな見解はあるかと思いますけど、
42条6項道路なら、そのように表示（公示）すればよい事でネ！

まあ、ここで憶測の法解釈を論じても埒が明かないので行政に聞きます！

お礼

お世話になります。
いろいろ検索してみても道路だったり空地だったり、そもそも1項ただし書きというのが曖昧な部分が多すぎる気がしてしまいます。
さて、南面の道路？は、1.8m幅分は町道と認定（道路番号有り）され町で管理しており、3軒が敷地後退した部分は、あくまで個人の空地？であるという回答がありました。
町道認定は、24年ほど前に現在の番号で、それ以前も違う番号で町道として管理していたとのことです。
3軒が建つ前から町道認定されていたことになるのですが、問題になるのでしょうか？

回答No.15

megira

建築基準法第４２条第２項の規定は、セットバック部分を道路とみなすことにより、「敷地が建築基準法上の道路に接しているものとして建築を認める」ものですけど、建築基準法第４３条ただし書きの規定は、「敷地が建築基準法上の道路に接していないけれども、建築を認める」という特例を定めたもので、「空き地等を建築基準法上の道路みなし、敷地が建築基準法上の道路に接しているものとして建築を認める」というわけではありません。

建築基準法第４３条ただし書きの規定は、主に、直接道路に接していない袋地から幅員２ｍの進入路を介して接道するとか、水路に幅員２ｍの橋をかけて接道するといった場合に適用されるもので、進入路部分の将来の拡幅などというのは想定されていません。
http://www.pref.shimane.lg.jp/kenchikujuutaku/kijyunhou/43jyoukyoka.html

お礼

ご回答ありがとうございました。
皆さんのおかげでいろいろわかってきましたが、進入部分が将来広がる確証も同意も無いのに奥3軒の建築許可が下りてしまうのは、本当に納得できません。

回答No.14

noname#78261

許可案件になってからより明確化されていますよ。
みやすかったので質問者にもわかりやすいかと思いましたのでこちらの表を参考にどうぞ
http://www.city.himeji.lg.jp/s70/2212544/_8519/_8529.html
もちろん法は言葉が不足がちで基本的な部分しかかれていませんが。
運用上その許可された空地は項目６のその他の道路であり、基準法上の道路として扱われていると思います。

お礼

いろいろ調べていただきありがとうございます。
南面の道路？は、1.8m幅分は町道と認定（道路番号有り）され町で管理しており、3軒が敷地後退した部分は、あくまで個人所有の空地？であるという回答がありました。
各自治体によっていろいろ表記が違うのでしょうかね。
見た目は、同じように１体に舗装され、車も通っているのに道路と道路みたいに見える空地？がくっついていますってなんなんですかこれ？

回答No.13

noname#102385

＃12のご指摘に対する回答ですが、

そもそも「43条第1項ただし書道路」という表現が間違いなのでは？　と思ってます。
法文のどこにもその様な表現は無く、われわれが慣用的に使用している言葉ではないかと思いますが…………

43条自体が敷地の接道要件であり、ただし書はその特例（規則10条の2）なわけで、道路として扱うのではなく、
あくまで空地や道や通路であるが2m以上の接道があるとする、接道に対する特例と解釈するのでは………

これを建築基準法上の道路として扱うのであれば、43条のただし書ではなく、42条のただし書とならなくてはそれこそ矛盾ですからネ！

あくまで私見ですし、昔からその様に解釈しておりました。
こんど行政に聞いてみます！
ご指摘ありがとうございます。

回答No.12

noname#78261

たびたびで恐縮です。
＃１１の回答欄にある基準法上の道路ではありません。という言葉は４３条但し書き道路であるという言葉と矛盾するのではないかと。
４３条但し書き道路である場合はそれは「基準法上４３条但し書き道路扱いになった空地である」となると思います。　あしからず。

回答No.10

noname#78261

４２条２項道路は建築基準法上の道路です。
この場合は周りに許可なくセットバックが必要です。
条件として法律施行以前に２件以上建物があって利用されていることや1.8ｍ以上の認定道路であるなどが必要です。

４３条但し書きは利用者許可が必要なことが多いと思います。
私の住む行政ととなりも申請しましたが利用に係る方の印鑑証明付き承諾書が必要でした。しかし、現行法の場合です。

今回４２条認定外道路は道路法上の４２条です。この意味は持ってる人がちゃんと管理せよという道路で、認定道路でないことを示しています。

セットバックといういい方とこの道路法４２条がごちゃごちゃに解釈されているようですが、そもそも４３条但し書きの考え方にセットバックの考え方をを持ちこむことは法の考えに合うものではないとおもいますが、以前そのような運用がされている事実は私も在住の行政で見てきました。なので、建築課にいくことも大切ですが、混乱を防ぐため先に走路管理の管轄課へもうかがって周りの道路の名称と認定状態、認定幅員または現況幅員の記録を調べてから建築へ行っってください。

お礼

度々のお答えありがとうございます。
なにぶん素人なもので解釈が間違っていたようですね。
おっしゃる通り建築指導・道路管理両方良く調べてみようと思います。

回答No.9

usotukizok

問題は質問者様の住居が建築された当時、建築基準法に４メートル道路の規定があったかどうかと、１．８メートルの道路が基準法上の道路として認められていたかどうかです。
もし１．８メートルの道路が基準法上の道路と認められていて建築したので有れば、将来セットバックを求められます。今回の件で塀を建てるのは可能ですが、逆に今回の事故を契機に町道として４メートル幅に拡幅工事を行うと宣言されて１．１メートル分と道路の交差部分の角切りを求められる事が考えられます。
もし１．８メートルの道路が基準法上の道路と認められる前に住居を建築されたのであれば、改築するまで自宅の敷地として使えます。塀も立てられます。民法上の問題で塀の建設が無理な場合は、１．１メートル分の土地にかかる固定資産税の免除を町役場に申請できます。（本当は土地を買い取って貰いたいところですが現在制度がありません）
尚、道路が建築基準法上の道路に認められる際に利害関係人に同意を求める事はありません。
私は自宅裏の私道だと思っていた所に断りもなしに住宅を建てられました。非常口と書かれたプレートの前に基礎を打って建築されました。おかげで私達の敷地は住宅の立っている部分だけ飛び出した形でセットバックを求められる事になりました。（まだしてません。１９３０年代に建築した建物がそのままあります)

お礼

お答えありがとうございました。
やはりいろいろご苦労があったのですね。
うちは、先祖がこの地に家を構えたのは、大正時代で26年ほど前に立替をしています。
町への買取ということも考えたときがあったのですが、売らなくて正解でした。

回答No.8

dyundyun

#4です
ちょっと解り辛かったので図にしてみました
シンプルに1.8mの町道に沿って塀垣を築造できるか？
ですね
ざっと当たりましたが、おそらく可能ではないか。。と
只、境界コンクリートを壊しながらも
無理矢理通行してる現状があり
訴えられたら負けるかも。。
民法210～辺りが引っかかる様です。
最高裁の判決
判例　平成１８年０３月１６日 第一小法廷判決 平成１７年（受）第１２０８号 通行権確認等請求及び承継参加事件
http://sumaino110.cocolog-nifty.com/taito99/2006/07/210_a70d.html

必要に応じて負担を求めるのが現実的かも知れません。

お礼

再度のお答えありがとうございます。
通行権のことは少し気になっておりました、参考にさせていただきます。
図まで記していただき感謝いたします。
少しだけ追記ですが、うちは変形敷地でして、南面が東に行くに従い広がっております。
要するに、町道は、都道に直角に接続しているのではなく都道側から見ると30度程度の角度で南に開きはしっています。
後ろ3軒のさらに後ろに手付かずの梅林と畑があり、行き止まりとなります。
ですので、都道を南から来て町道に曲がろうとすると、かなりうちの敷地に入り込まないと曲がれないのです。
今回の事故は、車対車でしたが、うちにも幼児がおりこのままというわけには行きません。