解決方法はあるか。土地購入、但書き道路について

質問

建築基準法４３条「但書き道路」（他人の所有地）を通らないと、自分の土地に入れない物件の購入を考えています。この道路の持ち主は名の通った不動産会社です。この道路に接している家は全部で（自分を入れて）2件です。ここを通ることと建築をすることに許可（了解）は取れています。同意書を交わしてあります（同意書の内容は第三者に譲渡しても継承されます。また、立会人として市議会議員の押印もあります）。このような但書き道路がある土地の購入自体、あまり勧められるものではないとは思いますが、将来的にもめ事を避けるために、やれる措置はありますか？同意書の効力は法的に確かなものでしょうか？できれば解決し、土地を購入できればと思っています。素人考えでは、この但書き道路を敷地として購入するしか方法はないのかなと思っています。このような場合、どこに相談するのかいいか、ということも教えていただけると助かります。弁護士でしょうか？大きな金額の買い物なので慎重にすすめたいと思います。どうぞアドバイスよろしくお願いいたします。

回答No.8

takapiii · ベストアンサー

No.2です。解決策というよりも、ちょっとだけ個人的意見を書かせてください。

確かにこの土地の購入はリスクが高いのは事実です。法改正により再建築不可になった家が現在でも五万とあるように、No.6の回答通り、将来に渡ってその家が再建築可能か誰も担保してくれません。

ただ、私は直ぐに諦めると言うのはいかがなものかと思います。要は現在の法律に沿って安全な土地に変えてしまえば、これはかなりお買い得物件となるはずです。もちろん知識も行動力もないのであれば諦めるしかありませんが、私は仕事柄こうした欠陥物件を優良物件にして売る事を商売にしているので、何も直ぐに諦めなくてもと思いがあります。

通行地役権もその一つですが、これは民法上の話(通行の担保)で、建築基準法とは関係の無い話(再建築可能の担保)なので、隣地の通路部分の購入を目指すのが良いと思います。敷地延長(いわゆる旗竿地)になりますが、資産価値はぐっと高くなります。問題は売ってくれるかどうかという点と、価値が上がるのだからと、高い金額を吹っ掛けられる事ですが、そこからは交渉術と言う事になりますね。

我々なら公道に面した土地も購入し、分筆しなおしてしまうのですがね…。

補足

いつも分かりやすい回答有難うございます。さっそく行動してみたのですが、良い方向に行きません。通路となっている敷地を購入できないかと持ち主に不動産屋を介して相談したのですが、売る気はないとの回答でした。次はどう動けばいいでしょうか？何かできる策はありますか？お忙しいとは思いますが、お手すきのときがあれば、ご助言いただけると助かります。よろしくお願いします。

回答No.9

江戸川 コナン（@hanasuke12）

N0.4です。
何度もすみません。
アタマの中を整理せずに書き込んでいるもんで・・・。

もうひとつご注意ください。
特定行政庁の「運用」です。
法には細かい運用が書かれていないため、実際の運用は各特定行政庁に任されています。
この運用、つまり４３ただし書き許可申請のテーブルに乗せるための条件が変わる可能性があります。
法や条例ではありませんから、いついきなり変わってもおかしくはありません。
条件が厳しくなれば、従来は大丈夫であったものが門前払いになる可能性もあります。
運用自体は各都道府県でも少しずつ違っていますから、これも先行きは不透明だと思います。

回答No.7

江戸川 コナン（@hanasuke12）

たびたびすみません。
No.4です。

法第４３条第１項の許可申請は、現在は敷地単位で行われます。
つまり、個別にです。
今年お隣で許可がされたからといって、来年質問者様の敷地に許可がされるという保証はありません。
不動産業者の甘い言葉に誘惑されないよう。

回答No.6

江戸川 コナン（@hanasuke12）

No.4です。

起こりえる問題として、２つ考えられます。

１．法改正の可能性
現在の手続きは、平成１１年の建築基準法の大改正によって変更されました。
それまでは、いわゆる建築主事単独の判断でただし書きが運用されていました。
この頃はけっこうアバウトで、個人の裁量によりただし書きが乱発された傾向にあります。
法の改正に伴い、許可制度へ変更されました。
建築審査会を抱えている特定行政庁が許可権者です。
許可の前段で建築審査会の同意が必要になってしまいました。
建築審査会の構成メンバーはさまざまです。
建築の専門家ではない委員が含まれる場合があります。
この方々が、本当にただし書きを運用しても良いかを話し合います。
何でもかんでもいきなり４３許可となるわけではありません。
法第４２条第１項に掲げられている道路の築造が不可能な場合に限り、最終的な救済措置として運用されるわけです。
場合によっては、構造や避難経路など厳しい条件が付されるケースもあります。
問題は、将来も許可が継続して得られるかです。
それと、建築基本法の創設など、将来法の改正が行われた場合の扱いが不透明です。
いずれにしても、担保は全くありません。

２．空地の担保が永続するか
通常、将来にわたり空地を道路と同様に維持管理するため、関係者（所有者や抵当権者）間で「協定」とよばれる誓約を締結し、書面を特定行政庁に提出すると思います。
この協定は民事上の約束ですから、行政側は一切関与しません。
建物が存続する限り、当事者間でトラブルのないよう注意する必要があります。
権利者の一人でも、
「一抜けた」
と言ってしまえば、全て終わりです。
それほど「協定」というものは頼りないものです。

大変失礼ですが、その土地によほどこだわる理由が無い限り、避けたほうが無難と考えます。
ただ相場より安い、だけでは理由になりません。
安いのには、相応のわけがあります。

回答No.5

kei1966

お悩みのようなので・・・
相続で仕方なくもらった土地ならばともかく、43条但し書きで建築が可能となる土地はお買いになるものではないと思います。
敷地延長としてその部分の購入の見通しがつかない際はやめたほうがいい。と思います。

回答No.4

江戸川 コナン（@hanasuke12）

こんにちわ。

一つ勘違いされていることがあります。
法第４３条第１項は、「空地」の扱いで、道路ではありません。
道路であるかないかは雲泥の差になります。
それと、今後の法改正に伴い、手続きが変わる可能性もあります。

民法と建築基準法を混同されているように見受けられます。
法第４３条第１項は、建築審査会の同意を元に特定行政庁が許可をするものですから、許可基準は特定行政庁が定めています。
地役権等の民事の担保は、建築基準法に対しては拘束力が無いと思います。
弁護士も建築基準法の許可権者には対抗できないでしょうから、あまり頼りにはならないと思います。
基本は関係者間で空地の形態が今後も担保できれば良いわけですから、部外者が介入する余地が無いよう注意を払うことですね。

＞大きな金額の買い物なので慎重にすすめたいと思います。

結局は袋地の不良宅地ですから、できれば避けることをお勧めします。
いつ再建築が不可になってもおかしくありません。
その土地はタダ同然で買えますか？
資産価値は二束三文です。

お礼

詳しい回答、有難うございました。難しくてわたしには理解が大変です。資産価値がないことはわかりました。その通りだと思います。道路でないことも分かっています、敷地ということですよね。大変くわしい知識をお持ちだと思いますので、もう少し説明をしていただけると助かります。法改正があるということでしょうか？そうすると、さらにややこしい土地ということになりますか？このような土地に住んでいる人もいると思うので、なんとか手を尽くしてみたいと思っているのですが、どうぞ相談に乗ってください。よろしくお願いします。

回答No.3

kei1966

私文書を法的効力を持たせるためには公証人役場で公証人に公正証書にしてもらうのがよいと思います。
但し書きは不便ですよね。敷地の価値も低いでしょう。業者がつぶれるとどうなるかわかりませんし。
通る部分の工事の際には許可を求めなければいけないし、通路が傷んでも工事できないし・・といろいろね。
購入相談は所有者と、敷地延長という方法で２ｍ幅員以上購入するのか、全体の半分の面積を購入するのか、残地をもう1件は買うのか買わないのかと状況によって変わりますので。

建築的に相談したいのならば建築士に電話相談ＯＫのところを探すのもいいでしょう。
文書を正確なものにしたいなら私は行政書士さんですね。
登記は司法書士さんでしょうがこちらはどうやら公正証書の起案作成は業務外のようです。

お礼

親切な回答大変ありがたいです。本当に参考になりました。ありがとうございました。また機会がありましたら、お願いします。

回答No.2

takapiii

宅建業者です。

私は東京と地方で宅建業を営んでいますが、地方においてはこの問題はかなりの数が存在します。地権者同士でちょっとした諍いが起きた時、得てして両者の知識不足により、障害物を置かれたり、塀が作られたり、溝が作られる事で訴訟や斡旋に発展する場合が多いのが現実です。

通行権の問題は、購入予定の土地の正確な情報(登記も含め)が無いと間違った回答になってしまうので、本来は回答を避けたいのですが、あくまでも一般論として書きますので、ご自身で調べてみてください。(以前、知り合いが囲にょう地と主張し進めていた和解斡旋が、実は囲にょう地では無かったというどんでん返しがありました。)

まず袋地であるかどうか。隣地を経由しないと公道に出られない場合は袋地扱いとなりますが(袋地になった経緯が重要なのですが)、袋地である事が確実であれば、囲にょう地通行権(囲にょう地とは袋地を囲む土地の事)があるので、歩行通行に関しては特に問題はありません。同意書もある事でさらにそれは確定的です。しかし前に書いたように地権者の知識不足により(現不動産会社所有とはいえ、承役地の所有者が変われば意識も変わります)障害物が出来た場合は、訴訟提起→和解斡旋→司法判断→強制執行という長くて重い手続きが必要になるので、少々要役地所有者としては不安定な感じがします。また囲にょう地通行権の場合は車が通れなくても良いので、駐車場が使えないという事も稀にあります。

もうひとつの手段としては、通行地役権を登記する事です。もちろん承役地の地権者の同意が無くては(地役権設定契約が必要)進みませんが、これは確実です(費用を要求される事もあります)。地権者が変わっても登記を主張できるので確実にその権利は移動します。もちろんその通行している土地が舗装されていて、あたかも道路のような形状をしており、そこを10年以上(悪意は20年以上)通行していれば地役権の時効取得も可能ですので、その場合は同意が無くても登記を主張できます。

地役権設定登記に関しては、必ず土地家屋調査士と司法書士に相談してください。登記簿と図面、同意書があれば確実な回答が得られると思います。私の回答が確実とは言えませんので。

なお、地役権は通行だけではありません。袋地の場合は多分インフラも他人の土地を通っているはずです。それらも確実に利用できるよう地役権を得ておく必要があります。特に上下水道ですね。引水地役権と言います。

それから、既出回答のように住宅ローンを利用できない場合があるのはご存知かと思います。貴方は現金で買う事が出来ても、その土地を売る時には売りにくい土地となるので、そうした意味でも地役権が登記されていれば、融資の承認もおりやすくなりますので、一度土地家屋調査士にご相談ください。

お礼

ここまで詳しい回答が得られるとは思いませんでした。とても参考になりました。さっそく調べて動きたいと思います。また相談にのってください。本当にありがとうございました。

回答No.1

0621p

道路が第三者が所有する私道で、建築しようとする土地所有者の持分が全くない場合、ローンが使えない金融機関も多いです。その点の確認が必要かと思います。
道路部分を購入できるならその方がいいでしょうけど、弁護士に相談云々の前に売ってくれるかどうかですね。まずは売ってもらえるのかどうかを所有者に確認したほうがいいです。

お礼

回答ありがとうございました。購入できるか確認してみます。購入できればしたほうが良さそうですか？他にやれることはないかなと思いまして。参考になりました。ありがとうございました。