不動産投資について私も考えています。

質問

不動産投資について私も考えています。
不動産業者が勧めにきます。老後の年金の助けになるからと言ってきます。
第３者のご意見お聞かせください。
低金利のせいか不動産への投資が盛んです。サラリーマン大家とか、都内のワンルームを買って貸すとかが流行っているようです。
投資基準として何を目安にしていますか。築３０年の戸建３００万と築２０年で５００万のものが出た場合、３０年ですと水道管、風呂場、キッチンは総取替えだと思います。その費用が２００万かかるとします。
掛けた投資金額は同じですし、設備は３０年のものは新品がつきます。
１．この場合の投資判断。
築３０年ですと耐震の問題もあります。断熱材もあります。この当時ですとほとんど断熱材はないでしょう。
耐震も２００万の中で収まるが、躯体は当然３０年前です。金物を取り付けて、耐震の効果があるか。
材木の耐用年数は数段落ちています。

２．２０年ものが地震で壊れないとは言い切れませんが、業者なり、購入した人が直して売ったら地震で被害が出た場合、責任は誰が取るのでしょうか。

投資に詳しい方教えてください。

回答No.3

k_tukahara · ベストアンサー

不動産勤務です＠＠ノ

不動産投資・・・というと難しくなりますが、投資というからにはお金を払い⇒報酬又は利益を得る事です。

こと、投資と言うといろいろ頭に浮かんでくると思いますが、一般的な答えは下記の通りですよねｗ

・金貯蓄
・株・先物
・ＦＸ
・骨董品
・不動産

さて・・・・・あなたが上記のなかから、処分（売却）せずにお金に換金できるモノはなんでしょう？

金・・売るしかないですよね
株・・売るしかないですよね
ＦＸ・・売るしかないですよね
骨董品・・売るしかないですよね
不動産・・貸せますね！

違いはココだけです。

売却せずに所有したまま、所得を得る事ができるのは、唯一で不動産だけなんですよ！
ま～１戸じゃ意味がないとか、あ～だこ～だ言ってますが、全く説得力無いですｗ

そして、ココからが大事！！

不動産は賃貸にすると、事業用不動産となり、確定申告を行うことになります。
私もそうですが、日本は会社員に対して源泉徴収という税金徴収の方法を行っていますので
日本人の９０％以上は、実は税金に対して知識がありません！（すごっ

先進国のなかで、実は学校でお金の教育を行わないのは日本だけです・・・・はぁｗ困るわ

実際問題、私達は所得差によりますが、給与に対して、保険料・所得税・市民税を支払っていますが、これが私の言う税金です。

たぶん・・・あなたは所得税が思い浮かんだと思いますが、それだけでは足りません。

さて、大詰

事業用不動産は、確定申告を行うにあたり、経費を算出することができます。

経費とは・・・
不動産所得にかかる費用・賃貸にかかる費用・維持管理にかかる費用・融資で購入した場合は金利です。

そして不動産はモノですので、減価償却という計算も発生（これは税務署がやってくれる）するので、簡単だが下記のようになる

年収１０００万円－購入経費－賃貸経費－維持管理経費－金利－減価償却費＝所得額

上記の表に当てはめると・・・・１０００万円の年収の人が一気に５００万とか４００万円になります。
そうすると・・・私達は給与額面に応じた税金を、既に毎月ごとに源泉で徴収されておりますので

還付金が発生することとなります。

そして最後に魔法の言葉を贈ります

ローンが８万円　なのに　賃貸が５万円　じゃないと借せなかったｗｗｗ　大赤字－３万＋管理費等

ですが・・・・

管理費等は維持管理経費！
賃料が５万だったら、月３万円×１２カ月＝３６万円の所得減で計算できますので

赤字は所得から減額できるんですよ！

ん～長くてすませんｗ

いつも、紙に書いて話してるので、言葉を書くと、うまくまとまってないです＠＠；

お礼

ご丁寧な回答ありがとうございます。
耐震による被害が出た場合、何かその業者に罰則などありますか。

回答No.4

makookweb

一つだけ言える事があります。

こんなところで、
「投資に詳しい方教えてください。」
とか質問している人に投資は無理です。

世の中の状況は刻一刻と変わります。
ここで的確な回答を得たとしても、
明日流れる一つのニュースで状況が一変する事だってあります。

そこまでのリスクを考えてするのが投資です。
(リスクを考えない場合はただのギャンブルです)

お礼

不動産の場合は長期ですから、確かに時代のながらもりますが、makookwebの言葉をきもに命じてやりたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.2

NQG07433

不動産業者は誰のために勧めるのでしょうか？私は個人の住むマンションを10年前に3000万円で購入し、先日転勤のために売却も視野に入れて査定してもらったところ、約1800万円という事でした。
インフレ時代のように、転売で儲けることを考える人はいないでしょうが、所有し続けるリスクも有るという事に気づく必要があります。
　借金をしてローンを組むのであれば金利負担が発生します。月々の家賃収入とローン払いさらに管理費、税金、施設のメンテナンス費用を詳しく差し引いて儲けになるのでしたら、投資も良いでしょう。
　しかし、不動産の場合はあまりにも長期間で20年、30年後の不動産に人工減の社会で入居者が途切れずにあるか？また、あなたの生活、社会環境、金利、不動産価値はどうなのか？誰も予測できない。というリスクがあります。
　また、金額が大きすぎ、せいぜい数万円であれば損しても生活はなんとかなりますが、何千万円もの不動産が失敗したときの傷が大きすぎます。
　不動産業者は不動産業者自身のために勧めるのです。儲かるのであれば、自分でやれば？と言ってやってください。セールスマン自身はやっていないでしょう。

お礼

皆さんありがとうございます。
耐震について業者に責任はあるのでしょうか。

回答No.1

einn

不動産業の経験があります。
主に、中層～高層マンションの不動産投資物件の取り扱いです。
アパートなどの小規模も扱っていました。土地活用も。

一戸、あるいは一室での不動産投資はおススメしません。
なぜなら、倒壊した際や修理する際に出費があるうえ、
その物件のオーナーはアナタ一人ですから、その出費が全てあなたになるからです。
（ただしこれは投資を進言してきた投資会社による）

あと、当然人が住まなければお金は発生しませんし。
築30年の家とか、わざわざ住む人なんていませんよ。

月5万だとしても300万を回収するのに60ヶ月。5年です。ずっと住んでいる保証も無い。
不動産に募集をかけてもらう手間や、管理の手間があります。
管理も管理会社に任せたとして、相応の費用もかかりますし。

俗に言うREITなど、複数の不動産物件に対する証券のほうがまだマシです。

２の質問ですが、中小企業が提案してくる投資に関しては、各社まちまちです。
とくに権利関係は各社違うので、建物の権利や土地の権利の扱いも違います。
なので、修理などの費用が折半になるか全額負担になるかもまちまちですよ。

お礼

ご丁寧にありがとうございます。
耐震についての法的な処置はどのようなものでしょうか。