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離婚による住宅ローンの借換え
いま離婚を考えていますが、５年前より夫と共同名義の住宅にローンを組んでいます。（土地は夫所有物） 住宅には未練はないので、でていきたいのですが、住宅ローンの組み方に問題があり、すぐにはでていけません。 問題の組み方ですが、、、、 夫名義の住宅ローンと私（妻）名義の住宅ローンがあります。 名義もローン額も半々（返済年数が違うため支払いは私の方が多くしています）。 できれば、もともと夫の実家だったところを建替えたので、夫に私の分も合わせて借換えてもらって、連帯保証人もはずしてもらい、今後返済していってもらいたいと思っています。 (1)別々の名義のローンを夫名義のみのローンに借換え可能か？ (2)夫は、今年から個人事業主となったのと、昨年何社からかキャッシングが発覚していて、現在も返済しています。これで審査に通るのか？ (3)審査に通るための条件は何か？ または、条件が通りそうなローン会社は？ これまで支払ったお金は戻ってこないと思いますが、 これからの分はできるだけだしたくありません。 わかる範囲で構いませんので、よろしくおねがいします。
- 95KD571
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今のローンは奥様の分もご主人の分もともに抵当権は土地に設定されています。 ですからローンが滞れば土地の抵当権を行使されて土地が競売にかかります。 ですから、このまま奥様は放置しても困ることはないです。 奥様名義のローン滞納で困るのはご主人。 ですから、ここは公正証書で所有権移転（財産分与）登記をしておいてご主人が奥様 名義のローンを支払い続ければいいのです。 ただし建物登記の名義が変わることは、抵当権の設定された土地の「法定借地権」の 名義が変わることですから、ローン契約上は銀行に報告する義務があります。 銀行は、この段階で奥様のローンをご主人に代位弁済するよう求めてきます。ご主人の 与信に瑕疵がある場合は身内に連帯保証人を求めてくるでしょう。 みつからない場合は、任意売却を求められる可能性もあります。 それと、奥様が今後新たにローンを組む際にも、今のローンは一括弁済しておくべきで そのためにも持分をご主人に買い取らせることです。 さて、ここが重要なのですが、今の住宅はお二人の持分が半分づつですが、土地の 持分はご主人だけ。ここで二人が離婚した途端に、建物の所有権に土地の権利が ついてきます。 厳密には法定地上権といって、借地権割合（普通は地価の７割）の半分が奥様の ものになります。 民法では共有物は一方が分割を請求したとき他の所有者はそれに応じなければ ならないことになっています。奥様が分割請求権を行使すれば売却するか、それに 相応の代価を支払う義務がご主人に生じます。 まず、離婚に際して財産分与どうするか。ローンというのは財産の一部ですから 財産を分けたときに債務も付随すると考えてください。 その際に、奥様は共有名義で家を建てた時点で得ている土地の「法定地上権」を みすみす放棄することのないようにご注意ください。 ご主人が法律に詳しければ知っていて丸め込みにかかるでしょう。そのときは 弁護士を入れて争う価値は十分にありますよ。
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重要なことを言い忘れました。 手順は財産分与の協議。その際に、ご主人の土地の所有権の半分は自分のものだ と主張してみてください。 認めないなら、家屋の登記の名義は自分のままにする。ローンもそのままだと。 もし、話がもめるようなら、住宅の持分を第三者に譲渡する契約を結んでしまえば いいのです。もちろん買う人などいませんが、登記簿上の譲渡はいくらでもできます。 共有者の同意はいりません。ご兄弟とかに譲渡する形にしたらいいです。 離婚の前にそれをやっておけば、完璧に「法定地上権成立」です。 あとは、新たな持ち主が「分割請求」をするだけ。
- rio_rio_ri
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（１）ご主人が安定した収入をお持ちで、十分な返済能力があれば可能です。 （２）個人事業主でキャッシングがあれば、住宅ローン審査はまず通らないと思います。 （３）（２）が致命的ですので難しいと思います。もともとお二人での返済計画で、返済期間がまだ５年ですので残額も多いのではないでしょうか。現実問題、ご主人だけでの返済は難しいかもしれません。それですと借り換えは難しくなります。 これからの分をできるだけ出したくないのであれば、ご主人との話し合いですべてご主人が支払うことにするしかないかもしれません。この場合、支払が滞るケースも多いですのでもしもの場合には質問者様に支払い請求がきます。 確実に支払わないようにするためには、土地建物を売却してもらいローンを一括返済してもらうことだと思います。
- woopwoop
- ベストアンサー率0% (0/6)
今日も寒いですね～ 持ち家があるのに住宅ローンがあるのは 大変ですね。私も経験者なので、不安な気持ちはとても良くわかりますよ～ 年間返済額が 夫の年収の3割くらいなら 銀行の審査が通るかもしれませんね。 離婚の本を1冊読めば、だいぶ違いますよ。スッキリ！ 95KD571さんに合った本を選んでみてください。 ではでは。
- 86tarou
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１：旦那さん１人の収入と信用情報で審査が通るかどうかです。元々、２人でしかローンを組めないような借入金額ならおそらく無理でしょう。 ２：個人事業主は３年以上の黒字決算が最低条件のところが多いでしょうか。借金もあるなら、先ずはその返済も最低条件だと思います。 ３：上記した条件は必要でしょう。貸してくれる銀行もまずないと思いますが、詳しいことが分からないので、これ以上はアドバイスしようがありません。 土地と家の時価、それぞれのローン残高、旦那さんの収入（事業主としての決算情報）、年齢、借金額、貯蓄（借金するくらいだから無いとは思いますが）等は最低限必要な情報だと思います。
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