住宅ローン借り換えできますか？

質問

相談に乗って下さい。金融公庫の住宅ローンを借り換えしたほうがいいと言われました。残高は約1900万円です。主人の年収は約1200万円ですが、主人に内緒で主人名義のカードのキャッシングが合計約90万円あります。後、ＪＡでも住宅ローンが約400万円残ってます。今回の借り換えもＪＡでやろうと考えています。このような状態で事前審査、本審査は通るでしょうか？私はパートですがＪＡで働いております。主人に内緒のキャッシングが分かってしまうのも心配なんです。

回答No.2

Domenica · ベストアンサー

＃１です。
ご丁寧なお礼をありがとうございました。

> 公庫は平成12年の借入なので来年９月から４％になります。
やはりこの時期のお借り入れでしたか。
旧・住宅金融公庫融資は、借入申込時点で金利が確定しますが、初回返済年月から考えますと、基準金利が2.75～2.85％だったことではないかと思います。
残債から考えますと、金利が4.00％になれば、年間の返済額が13万円程度は増えることになるのではないかと思います。

> 諸経費は組み入れての借入になるので約1960万位の借入になる予定です。
> 評価額が借入金額より下回った場合でも借り換えは大丈夫と言われました。
借り換え自体がＯＫでも、評価額以上の借り入れをする場合には、抵当権の設定金額が割り増しになったりすることもありますので、その点はご確認ください。

> ただ心配なのはキャッシングなんです。
> キャッシングの残高をもっと減らしてから借り換えしたほうがいいのかなと思ってきました。
> 担当者の方にキャッシングのことも相談したほうがいいでしょうか…？
う～ん…。
キャッシングの残高って「合計約90万円」なんですよね？
もっと減らしてから…ということは、50万円とらいに…とでもお考えなのでしょうか？
90万円をゼロにするならば効果はありますが、90万円を50万円にしても、10万円にしても、あまり意味はないと思いますよ。

それに、借り換えもご主人名義でされますよね？
だとしたら、キャッシング残があれば、住宅ローン借り換えの「借入申込書」の「他の借り入れ」の項目に、その額を記入しなければなりませんけれど…。
書かなければ「虚偽」になります。
これだけでも金融機関や保証会社の心証は悪くなるんですけれど…。
ご主人には内緒にしたままでも、ＪＡの担当者には「事情」を説明しておいた方がいいでしょうね。

ＪＡやその保証会社が『個人信用情報機関』に情報を照会すれば、キャッシング利用があることは把握されますから。
借入申込書に書かれた内容と『個人信用情報機関』の照会結果が違っていれば、「嘘の申告をしてきた」と思われます。

> 評価額が借入金額より下回った場合でも借り換えは大丈夫と言われました。
ということは、「物件」が問題になって審査がＮＧになることはない…というのと同じ意味ですよね。
ならば、審査ＮＧになったら、その原因は「借入申込者」にある…ということになりませんか？
「借入申込者」になるご主人が、審査でＮＧになる「心当たりがない」としたら、どうしてＮＧになったか知ろうとされないでしょうか？

そうなったとき、どうしますか？
バレてから「告白」されたら、ご主人はどう思われるでしょう。
ご主人を「騙した」まま、バレてしまうことを恐れてびくびくしているよりも、先に、正直に話しておいた方がよろしいのではありませんか？

> 全く取引のない信用金庫の方も借り換えの話しを持ってきました。
> そちらでもシュミレーションだけでもしてもらおうかと思っています。
それはいいことだと思います。
もし、信用金庫の方が条件がいいようならば、ＪＡとの「交渉材料」にも使えますからね。

お礼

丁寧な回答ありがとうございます。
やはりキャッシングの事は主人には知られたくないんです。事前審査に出す前に担当者に相談してみます。あと、キャッシングをしている方は100％審査に通らないのでしょうか？
私のような方って他にもいるんでしょうか…自分勝手な行動に本当に後悔してます。

回答No.3

Domenica

> キャッシングをしている方は100％審査に通らないのでしょうか？
私はそのような書き方をしていないつもりですし、ご質問者さまが別カテゴリーに同じ内容で質問されている、こちらの質問
http://okwave.jp/qa5234686.html
の回答者さまも、そのような書き方はされていません。

どこかで、そのような情報を見かけられましたか？

仮にどこかにそのようなことが書かれていたとしても、全国にある全ての金融機関および保証会社が、同じ基準で審査をする訳ではありません。

仮に、大手銀行がそのような基準であっても、それより小規模の金融機関が「右へ倣え」をしている訳ではありません。

現在、日本にいくつの金融機関があるかご存知ですか？
７月３１日現在で1,707行だそうです。
http://www.nikkin.co.jp/15/

調べましたところ、ＪＡは、ＪＡ全体で統一された基準に基づいて融資をしている訳ではないんだそうですね。
ＪＡごとに基準も違えば、金利なども違っていると聞きました。
だとしたら、前掲の資料で農業協同組合は737あると書かれているので、ＪＡだけでも737パターンの基準がある…とも考えられます。

金融機関全体で考えれば、1,707パターンあってもおかしくない訳です。
保証会社がどれだけの数あるのか分かりませんが、10や20ではないと思います。
金融機関と保証会社を合わせれば、2,000は下らないのではないでしょうか。

その全てが「キャッシングの利用履歴がある場合には、住宅ローンの審査でＮＧとする」という基準を設けていなければ、
> キャッシングをしている方は100％審査に通らない
とはならないと思います。
「100％」ということは、そういう意味です。

キャッシング利用中の人は、住宅ローン審査には100％通らない…という話は、少なくとも私は「聞いたことがありません」。

ただ、No.5234686の回答者さまも仰っていますし、私も＃１で申し上げましたとおり、「ご質問者さまの（ご主人の）場合」、年収が1,200万円『も』おありです。

私も個人融資審査を担当していた頃には、数多くのローンの借入申し込みを見てきました。
保証会社に出向して保証審査を担当していた時には、さらに多くの保証依頼を目にしました。

ですが、年収が1,000万円を超える方って、そんなに多くないんですよ。
ご質問者さまの（ご主人の）周囲では、「当たり前」のことかもしれませんが、国税庁の統計（平成19年度）では「１年を通じて勤務した給与所得者」のうちの5.00％に過ぎないんです。
http://www.nta.go.jp/kohyo/tokei/kokuzeicho/minkan2007/pdf/001.pdf

この統計では、「１年を通じて勤務した給与所得者」の数を4,543万人としていますから、「国民全体」と比した「年収が1,000万円を超える方」の割合は、もっと低くなることはご理解いただけますよね？

ですから、年収が1,200万円『も』ある人は、そうでない人よりも「生活に余裕があるはずだ」と思われるんです。
「生活に余裕があるはず」にもかかわらず、キャッシングなんて「安易だけれど金利が高い」借金を「しなければならない」ということは、「資金管理能力がない」と判断されたりするんです。

金融機関や保証会社でも「資金管理能力がない」ような人にお金を貸して、きちんと返済してもらえるだろうか…と不安になるんです。
不安だけならばともかく、それは金融機関等にとっては「リスク」になるんです。

実際にはご質問者さまがされた「借金」ですが、客観的事実はご主人の「借金」ですから、「資金管理能力がない」と判断されるのはご主人です。
まあ、どう言い訳したところで、ご主人にしても「自分名義のクレジットカードを他人が使える状態にしてあった」という事実は、否定できませんよね。

> 私のような方って他にもいるんでしょうか
他人名義のクレジットカードでキャッシングをする人…ということですか？
赤の他人ならば当然に犯罪ですよね？

このサイトで、クレジットカードによるキャッシング利用のほか、消費者金融業者の利用などを、配偶者に内緒でされている方からのご質問は、時々見かけました。
ですが、その多くは「自分名義での契約」のお話だったと思います。
「住宅ローンとは関係がない妻名義の借金」を心配されてのご質問や、借入申込人となられる「夫」からの「妻に内緒の借金があり、それが原因で住宅ローンの審査に通らなかったため、妻に借金がバレてしまった。」というパターンもあったと思います。

家族に勝手に名義を使われて、借金をされていた…というお話も、見たことがあると思います。

ですから、「ない」ことはないと思います。
また、「家族のことだから」とクレジットカードの規約を、自分勝手に拡大解釈している方は、実際には「いなくはない」と思います。
必要ならば、家族カードを発行してもらえばいいだけの話なのに、どうして拡大解釈をされてしまうんでしょうね。
クレジットカード会社側にも問題があるんでしょうか。

> やはりキャッシングの事は主人には知られたくないんです。
知られたくないのは分かりますが、「知られてしまった場合」どうするか…も視野に入れてください。
No.5234686の回答者さまが書いていらっしゃるように、借り換えの条件として「キャッシングを完済させてくれれば…。」と言われてしまったらどうします？
「主人に言わないでください」と言っても、キャッシングさえ完済してくれれば、住宅ローンを貸せるのに…という場合、貸す側としては「ＮＧ」と言ってお客さまに不快な思いをさせるより、「キャッシングを完済させてくれれば…。」といった方が楽ですもの。
「ＮＧ」と申し上げて、あっさり引き下がられるお客さまは少ないですよ。特に、ご自身にお心当たりがない場合にはたいてい「ＮＧの理由は何だ？」と食い下がられます。
そこでご質問者さまは「ダメって言われたものはダメで仕方ないじゃない。」とご主人を説得できますか？

どうしても知られたくないのであれば、知られる可能性があることは、徹底的に避けるべきでしょうね。
住宅ローンの借り換えも、キャッシングの完済と同時にそのクレジットカードを解約し、それから５年以上経過してから…にされれば、『個人信用情報機関』の点からも引っ掛かってきません。

ご主人が、他のローンを組むこと、他のクレジットカードを作ることにも目を光らせていなければなりませんね。
難しいと思いますよ。

回答No.1

Domenica

住宅ローン審査経験者です。
保証会社に出向して保証審査を担当したこともあります。

> 金融公庫の住宅ローンを借り換えしたほうがいいと言われました。
「旧・住宅金融公庫一般融資」ですね。
いつ頃借りられたのでしょうか？
「旧・住宅金融公庫一般融資」の契約は、「固定金利型」なのですが、平成17年６月２日までのお申し込みならば、当初～10年目までと11年目以降では金利が違う『段階金利』となっています。

平成７年７月６日～平成８年４月７日までのお申し込みならば、11年目以降も金利は変わらないのですが、平成９年４月１日～平成14年４月21日までにお申し込みの場合は、11年目以降の金利が4.00％になります。

現在の民間金融機関の住宅ローン金利と比較しますと、この金利は高く感じられると思います。

金利か高いということは、支払う利息額が増えるということなので、「借り手」には「損」になります。

こういったことから、「旧・住宅金融公庫一般融資」を利用中ならば、民間金融機関の住宅ローンに借り換えた方が「お得」と言われています。

> 残高は約1900万円です。
> 主人の年収は約1200万円です
> ＪＡでも住宅ローンが約400万円残ってます。
旧・住宅金融公庫一般融資の窓口金融機関がＪＡだったのですね。
そして、旧・住宅金融公庫一般融資では、融資希望額に足らなかったので、ＪＡの「併せ貸し」を利用されている訳ですね。

> 今回の借り換えもＪＡでやろうと考えています。
私が住んでいる地域では、ＪＡが比較的低い金利を提示していますので、それもよろしいかと思います。
債務残高は旧・住宅金融公庫一般融資が約1,900万円、ＪＡの併せ貸し分が約400万円とのことですから、借り換え額は2,300万円程度…ということでしょうか。

では、
・借り換えをされるとなると、「住宅ローンの借り換えにかかる諸費用」が必要になってきますが、それは現金で用意できますか？
・現在の「ローン対象物件」の評価額はいくらになっていますか？2,300万円以上になっていますか？
・借り換えと同時繰上返済をされる予定はありますか？
・残りの返済期間は？
・ＪＡが提示している「金利パターン」とそれぞれの「適用金利」はどうなっていますか？

> このような状態で事前審査、本審査は通るでしょうか？
本審査でＮＧになれば意味がありませんから、「事前審査に通ること」を気にする必要は全くありません。
また、審査に通るかどうかは、ＪＡとその保証会社（？）が判断することですので、ここでお訊ねになることは、全く意味がありません。

旧・住宅金融公庫一般融資＋ＪＡの住宅ローンの債務残高が合計して2,300万円ならば、まず、ローン対象物件の「担保価値」が2,300万円以上あることが条件になってくると思います。

返済能力に関しては、仮に「借り換え希望額：2,300万円　返済期間：10年　適用金利：1.80％（固定金利選択型・固定金利期間10年・最優遇金利適用）　元利均等返済　ボーナス返済なし」という条件で借り換えをすれば、借り換え後の年間の返済額が250万円程度になります。

年収1,200万円ならば、返済比率20.9％になりますから十分審査に通るレベルです。

仮に、キャッシング残を全て足して考えても、年間返済額は340万円程度になり、返済比率は28.4％になりますから、十分審査に通るレベルです。

「返済比率が『審査に通るレベル』」であっても、審査に通るかどうかは分かりません。

私が一番心配なのは、ＪＡの保証会社（？）が「年収が1,200万円『も』あるのに、キャッシングを利用している」という「事実」をどう捉えるか…です。
また、キャッシング残が約90万円とのことですが、その「利用状況」はどのようなものだったのでしょうか。
キャッシング枠100万円に対して、フルに近い90万円を借りては返しを繰り返していた…というのと、キャッシング枠200万円に対して100万円を１度だけ利用し、ずっと返済している…というのでは、受ける印象が全く違います。

それが理由で審査ＮＧとなっても、普通は、ＮＧとなった「理由」については、お客さまには申し上げません。
でも、金融機関によってはお客さまに訊ねられると理由を言ってしまう担当者もいるようですし、「ヒント」と称して「『個人信用情報』に問題が」なんてこともあるようです。

> 主人に内緒で主人名義のカードのキャッシングが合計約90万円あります。
> 主人に内緒のキャッシングが分かってしまうのも心配なんです。
このサイトでも、時々、「金融機関の人に審査ＮＧとなった理由を訊ねたらこう言われた。」というお話を目にしますし。
ご主人が審査ＮＧとされたことに腹を立てて（時々いらっしゃいます）、ＪＡの担当者を問い詰めたら、ＪＡの担当者も口を割ってしまうかもしれませんね。
そこからバレる可能性は考えられないことではありません。

また、クレジットカードは、「本人」に対して「貸与」されているものですし、それを「本人」以外が使うことは禁止されていますよね。
ご質問者さまのされた行為は、他人（「本人」でなければ「他人」になります）名義のクレジットカードでキャッシングをした…ということですから、非難されても仕方がないことですが、ご質問者さまが使える状態にしておいたご主人も、「自己に貸与されたクレジットカードの管理を怠った」ことになります。
「夫婦だから」は対外的には通用しません。

ＪＡの保証会社が、キャッシングを嫌う基準でなければいいんですけれどね。

お礼

丁寧な回答ありがとうございます。公庫は平成12年の借入なので来年９月から４％になります。諸経費は組み入れての借入になるので約1960万位の借入になる予定です。明日、ＪＡの方に担保となる土地家屋の評価額を出して貰う予定です。評価額が借入金額より下回った場合でも借り換えは大丈夫と言われました。ただ心配なのはキャッシングなんです。キャッシングの残高をもっと減らしてから借り換えしたほうがいいのかなと思ってきました。担当者の方にキャッシングのことも相談したほうがいいでしょうか…？
あと、全く取引のない信用金庫の方も借り換えの話しを持ってきました。そちらでもシュミレーションだけでもしてもらおうかと思っています。
なんだかとりとめのないお礼ですいません。