建築士との契約解除について

質問

先週、仕事が遅い建築士について皆様のご意見を頂いた者です。
これまでの経緯については、以下の質問・回答をご覧下さい。
http://okwave.jp/qa5258477.html

前述の建築士へは、納得の行く対応をするチャンスを与えましたが、引き続きメールへの返信も電話もない状態でしたので、キッパリと契約を解除したいと思っています。

これからは報酬金額が問題になってくると思いますが、これがまた悩ましいのです。　契約書では、解約時までの報酬の支払いについて、以下のようなことが書かれています。
１）契約終了より基本設計開始までの解約　（総報酬額の1/5)
２）基本設計開始より同終了までの解約　（総報酬額の2/5)

現在、基本設計の途中段階だと思うのですが、（設計士は基本設計完了の請求を送ってきていますが、書類が揃っていないので未完だと考えた場合）、その場合の報酬は総報酬額の2/5となっています。建築士への総報酬額は3,045,000円ですので、契約書どおりに報酬を支払うとすると、1,218,000円です。完全に建築士有利の内容です。

建築士がやったことと言えば、私（施主）が描いた図面をそのままペラリと1枚ＣＡＤで描き、外観を3Dソフトで描いたもののみ。契約から3ヶ月経った現在でも概算見積も出てこないような状態で、100万以上の仕事をしたとは到底考えられません。

恥ずかしながら、今回の自宅建築の総予算は、建築士費用も含めたったの1500万しかありません。ただでさえ予算が少ないのに、実のある仕事をせずに3ヶ月の時を無駄に過ごした建築士に120万円もの金額を支払わ無ければならないと思うと悔しくてたまりません。こんなに少ない予算の中でも希望の家を作って下さると言って下さったのに感激し、契約してしまったのが運の尽きでした。これでは、予算が更に低くなった状態で振り出しに戻る形となってしまいます。悲しいです・・・。

誰の目から見ても、報酬に見合うだけの仕事はしていないと思うのですが、それでも契約書に書いてある限りは120万円の報酬を支払わなければならないのでしょうか？　（ちなみに、50万は着手金として支払い済みです）

消費者契約法の「消費者契約の条項の無効」の条項では、契約書に記載された金額が同種の契約の解除に伴う平均的な損害の額を超えるものに関しては、契約書に書かれている内容が無効になる旨が記されています。建築士との業務委託契約書よりも消費者契約法が優先されるらしいので、私のケースが該当するようであれば嬉しいと思っているのですが、なにぶんド素人ですので、「同種の契約の解除に伴う平均的な損害の額」といのが一体幾らくらいなのか見当がつきませんので、この消費者契約法が今回の私のケースの味方になるのかどうかも分かりません。

取り敢えず数日中に話し合いの場を持つことになりましたので、急ぎ皆様のご意見を伺えましたら有難く存じます。宜しくお願い致します。

回答No.3

佐藤 直子（@n-space） · ベストアンサー

断るつもりであるということを先方にはっきり示し、現時点でどこまで進めているのかを確認しなければなりません。
図面を渡さないだけで実はかなり仕事を進めていることもないとは言い切れませんし。
契約約款に、契約解除の条件として、特別な理由がないのに仕事をしないというような項目があったと思います。
時間ばかりたっても、規定の図面も仕上がらず、平面プランのみだったとすれば、基本設計終了とはいえず、2/5を支払う必要はありません。
設計監理料は通常建築費の10％～15％くらいでしょう。（告示が改正されたとはいえ）分離発注で20％ということは、通常は工務店がする業務（各職方の積算・交渉・発注・現場管理）が含まれているのでは？
そのあたりもどこまで進めているのか（積算・交渉・手配）の検証が必要でしょう。
考えられるのが設計監理料10％分離発注業務10％で合わせて300万。
設計で設計監理料150万の3/5の90万。90万は設計図書がすべてそろい、確認済証交付時点の場合です。そこまでいっていないのであればそのうちの何割か（出来高～半分もできていなければ1/2以下となります）でいいのでは？3ヶ月かかりっきりとも考えられませんので、かかった時間での報酬計算はできなさそうですから。

お礼

アドバイス、有難うございます。

あれからの経緯ですが、契約解除の申し出をしたところ翌日謝罪と契約続行希望の連絡がありました。そこでもう一度打ち合わせをしたところ、n-space様の仰るとおり、今まで出てこなかった立面図などが出てきて、連絡を怠っただけで作業は進んでいるとの事。請求に関しては、着工が確認できるまで支払いはしなくて良いこと、予定どおり10月着工、予算も必ず1500万円以内に収め、今後はまめに連絡を下さると約束して下さいましたので、その言葉を信じてもう一度だけチャンスを与えることにしました。

そのような訳で、とりあえずの所は契約解除に関わる違約金等々の心配はしなくて良くなりました。色々とお騒がせしました。ご意見、とても参考になりました。有難うございました。

回答No.5

chikugouno

建築士に幾ら支払うかとは別なのですが、建物の規模から予算組みをされたのではないですか？
一般的にハウスメーカーに設計から施工まで一括で注文する場合と、特定の建築士に設計を依頼し、施工は工務店に任せる遣り方の二方法があります。
後者の場合は、その設計士に特段の期待があり、予算に余裕がある場合に限られています。
総予算：1500万円で設計士に払う費用が304万円とは？
総予算の設計費と工事費の配分に疑問を感じます。
どの程度の規模かの御説明がありませんが、これでは品質の良い建物は出来ないのではないかと。
住宅の設計管理料は一般的に高額ではありますが、10～15％が妥当な線と思います。私なら、茶室などでなければ、此の予算でしたら最高：80万円位しか貰えませんね。
その建築士を選択された経緯など、お聞かせ願えれば何か回答が出来るかも知れませんが。

補足

丁寧な回答有難うございます。お礼が遅くなり申し訳ありません。
建築士への報酬が300万円となったのは、建築総予算の20%と契約で決められているからです。設計10%、監理10%です。
品質のよい建物は恐らく出来ません。予算内でできる範囲内の建物、という形で建ててもらう予定になっています。　予算が超低い上に建築士への報酬が300万円円ですので、実質1200万円で建てる形になります・・・。

あれからの経緯ですが、契約解除の申し出をしたところ翌日謝罪と契約続行希望の連絡がありました。そこでもう一度打ち合わせをしたところ、一応（？）今まで出てこなかった立面図などが出てきて、連絡を怠っただけで作業は進んでいるとの事。請求に関しては、着工が確認できるまで支払いはしなくて良いこと、予定どおり10月着工、予算も必ず1500万円以内に収め、今後はまめに連絡を下さると約束して下さいましたので、その言葉を信じてもう一度だけチャンスを与えることにしました。

知人にも意見を伺った中で「甘い」「そういう人は変わらないんじゃない？」との意見もありましたが、これまで使った時間と費用を無駄にしないため、建築士さんの言葉に賭けてみることにしました・・・。

そのような訳で、とりあえずの所は契約解除に関わる違約金等々の心配はしなくて良くなりました。色々とお騒がせしました。皆様からのご意見、とても参考になりました。有難うございました。

回答No.4

MASA（@masadr）

以前の投稿にも回答しましたが、私もまったく同様の経験を
しましたのでその時の経緯をお話します。
うちも2000万の予算で300万ほどの設計監理契約でした。
私達も最初に予算内で十分可能と聞いて感激して契約したわけですが、
仕事が遅く、連絡もなく、長らくラフプランのみの資料しか渡されない
状況でイライラしながら待った結果、予定より半年以上遅れてようやく
実施図面が完成しました。そして見積もりが出ると4000万オーバーの
見積もりが出てきて驚愕。そこから予算に合わせて調整が始まりましたが
最終的に3000万オーバーまでしか下がらず、話が違うと抗議すると
普通は予算よりオーバーするもの、建築家が立てるオリジナルの家と
いうのはハウスメーカーの規格品とは違うのだから、それくらいは
理解していると思っていた、などと言われてようやくこれまでの不信感が現実に変わり目が覚めて解約を申し出ました。
実施設計が完了していたのですでに７割を支払っており、予算的に
実現不可能な設計など無効であるとして返金を求めましたが、話し合いは
拉致があかず、こちらはあくまでも返金の割合を話し合いで解決する
つもりでいたのに最終的には向こうが弁護士を立てて一切返金しない
旨を通達してきました。
ここで私達は、市の無料弁護士相談を利用しました。
どこの自治体でも、たいてい月に１度ほどそのような相談があると
思います。
簡単なアドバイスしか頂けませんが、かなり交渉の参考にはなりました。
現状を法律家から見てもらって正確に把握できるだけでも効果が
あると思います。
そして最終的には、弁護士会の紛争解決センターという機関を利用
しました。
これは、低費用で弁護士会が仲裁人を立てて紛争の解決を助けてくれる
サービスです。
あくまで仲裁なので相手が応じなければ成り立たないのですが、
大抵は応じると思います。
うちは、すでに実施設計まで完了していたので、結果的には2/10程度
の金額しか返金されませんでしたが・・。
ここまで揉めてしまわず円満に話し合いで解決できるといいですが
万が一の時はやはり専門家に相談したほうがいいです。

お礼

再度のアドバイス、有難うございます。実体験からのご意見、とても参考になりました。

あれからの経緯ですが、契約解除の申し出をしたところ翌日謝罪と契約続行希望の連絡がありました。そこでもう一度打ち合わせをしたところ、一応（？）今まで出てこなかった立面図などが出てきて、連絡を怠っただけで作業は進んでいるとの事。請求に関しては、着工が確認できるまで支払いはしなくて良いこと、予定どおり10月着工、予算も必ず1500万円以内に収め、今後はまめに連絡を下さると約束して下さいましたので、その言葉を信じてもう一度だけチャンスを与えることにしました。

知人にも意見を伺った中で「甘い」「そういう人は変わらないんじゃない？」との意見もありましたが、これまで使った時間と費用を無駄にしないため、建築士さんの言葉に賭けてみることにしました・・・。masadrさんが仰るように、今後また同じような事になったら今よりも被害が広がるだけですが・・・・。　今月末までに実地設計から実際の工事見積まで修了させるという約束ですので、それが守られなかったら即刻契約解除です。それまで心配は続きますが、なにしろ低い予算で建てられると言って下さる建築士さんはこの方だけですので、信じて待ってみようと思います。

そのような訳で、とりあえずの所は契約解除に関わる違約金等々の心配はしなくて良くなりました。色々とお騒がせしました。ご意見、とても参考になりました。有難うございました。

回答No.2

isaokunn

耐震装事件以来の、業界の信頼回復をする意味もあると思いますが、
各地域の建築士事務所協会で苦情の受付をしています。
どの程度の対応をしてくれるか、出来て間がない制度なので、はっきりとはわかりませんが。真摯に対応してくれると思います。

参考URL：

http://www.njr.or.jp/a06/index.html

回答No.1

toteccorp

近くの弁護士に相談しては。
時間数千円では。