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競落不動産の買受人と賃借人の優劣につきまして
賃借人は、既に抵当権設定登記がされていた建物を期間5年の賃貸借契約で賃借した。 期間5年が過ぎて合意更新によりさらに建物を期間5年の賃貸借契約で賃借した。 最初の契約は平成16年3月31日まで、合意更新は平成16年4月1日以降に行われた。 その後、5年の合意更新期間中に抵当権者が競売申立をして、差押さえ登記がされた。 この時点で賃貸借契約はあと2年の期間が残っている。 競売手続は進み競落されて、建物の買受人が賃借人に対して引渡命令の申立をした。 この場合、引渡命令の申立は認められるでしょうか？ 認められない場合、満たしていない要件はどのような内容になるでしょうか？ 一方、買受人が引渡命令の申立をせずに 残りの契約期間が終了後、契約の更新をせずに賃借人に明け渡しを求めた場合。 賃借人がこれを拒絶した場合は「建物明け渡し訴訟」を行うのでしょうか？ 合意更新の5年の賃貸借契約は平成16年4月1日以降に行われたので、 短期賃貸借契約についての改正後の新制度が適用できるのでしょうか？ 以上が質問です。 買受人が賃借人に対抗できる要件を知りたいです。 よろしくお願いします。
- ichigoazu
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まず，建物の短期賃貸借は，賃貸借の期間が３年を越えないものとされていますので（民法６０２条，３９５条），５年の建物賃貸借は，そもそも平成１５年改正前の民法にいう短期賃貸借には当たりません。 そこで，これを３年として見た場合ですが，上記改正前に設定された短期賃貸借は，改正後に更新がされても，改正前の法律が適用されるとされていますので（平成１５年改正法附則５条），基本的に，それに先立つ抵当権に対抗することができます。すなわち，改正前の短期賃貸借は，改正後に更新がなされても短期賃貸借の性質を失わないことになります。 しかし，短期賃貸借については，その期間が差押えの効力発生後に満了した場合には，更新がされない，ないしは，更新を差押え抵当権者に対抗できないとされています（判例）ので，その時点で，対抗力を失い，抵当権者に対抗できない賃貸借となります。 ということで，建物の買受人が，買受けの時点で，差押え抵当権者に対抗できる短期賃借人に対しては，引渡命令の申立ができないことになります。 そして，短期賃貸借の期間が満了した後に，賃借人が任意に明け渡さない場合には，明渡訴訟を提起することになります。
再度一部訂正 「賃借権が登記されていない限り」を 「賃借権が登記され、抵当権者の同意の登記がない限り」に訂正
お礼
合わせて3件のご回答をいただきましてありがとうございます。 合意更新が平成16年4月1日以降に行われれば 改正後の新制度が適用になるということでしょうか？
1です 失礼、訂正です 法改正後、賃借権が登記されていない限り、６か月以内に新所有者（競落人）に「出ていけ」と言われた場合、６か月以内に立ち退きせざるをなくなりました。 競落人に対抗できなくなりました。 競落人が契約更新をせずに賃借人に明け渡しを求めた場合、出て行かざるを得ません。 賃借人が拒否した場合、新所有者が明渡し訴訟したら、明渡さざるを得ません
平成１１年４月１日から住んでいることになりますよね その後、１６年４月１日から更新ですと。 その後、抵当権に基づき競売申し立て、競落されました、とのケースですよね 要するに、１１年４月１日から継続して住んでいることになりますから、法改正前の条文が適用されます。 ですから建物自体は、買受人のものになりますが、明け渡し訴訟したとしても、正当事由がない限り、質問者様はその物件に居つくことができます（契約更新の手続きしなくても、法定更新されます） 旧民法が適用されるので、改正民法の適用外です 競落人は明け渡し訴訟したとしても、財産上の給付（立ち退き料）を払わない限り、明渡してもらえないでしょう
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