敷金の買受人の支払い義務

質問

敷金の買受人の支払い義務

　みなさん、こんにちは。いつも回答ありがとうございます。以下のように
質問しますのでよろしく教授方お願いします。

　不動産競売で、売り出されている物件があります。
　現況　店舗、居宅として使用されています。
　賃借人が専有して使用しています。

　物件明細書には、
　物件の占有状況等に関する特記事項として、
　Cが、占有している。同人の賃借権は、抵当権に後れる。ただし、代金納付日から6か月間明け渡しが猶予される。

　現況調査報告書には、
　占有権限　　　賃借権
　占有開始時期　平成16年10月1日
　契約日　　　　平成16年10月1日
　契約期間　　　平成16年10月1日から平成21年9月末日まで5年間
　法定更新
　現在の契約　　平成21年10月01日から期間の定め無し
　賃料　　　　　毎月　150000円　毎月末限り　一か月分支払い。
　敷金　　　　　3000000円
　提示文書の要旨

　と書かれています。
　ここには、明け渡し猶予が、記載されているが、敷金の買受人の支払い義務が書かれていません。
　支払わなくても良いとのことでしょう。
　これには、何かの法的な根拠があるのでしょうか?

　現況調査報告書を見た限りでは、賃借権は、悪意のある占有とは、見えません。買受人に敷金の支払い義務が無いのは、楽ですが、賃借人とすれば、支払った敷金が、返金を受けられないので、不満でしょう。賃貸人に請求すべきものと言っても、賃貸人が、所有者で、競売の差し押さえ売却を受けているのですから、支払能力は、少ないと考えられます。

　同人の賃借権は、抵当権に後れる。
　とあるのですから、賃借人は、買受人に対抗できないと一般に考えられます。それなのに、代金納付日から6か月間明け渡しが猶予されるのは、どのような法的な根拠からでしょうか?

　銀行などの債権者の立場になると自宅として利用すると約束して、融資したのに、気が付いたら、所有者が賃借していて、また、競売で売却するとなると
代金納付日から6か月間明け渡しが猶予されることになり、
　当然、競落者には、不利な条件になり、売却価格が低下して、予想される利益を損なうことになるので、不服でしょう。競落者も、その分安く買えるとは言っても、すぐに、売却できない。すぐに、改装できない。すぐに、自ら、使用できないとなって、不利でしょう。

　賃借人の保護でしょうか?

　平成24年第19号　滋賀県　大津地方裁判所　現在閲覧中　開札　平成24年10月16日

　たとえ、一つだけでも、お知りのことがありましたら、ご教授方よろしくお願いします。
　敬具

回答No.3

oyazi2008 · ベストアンサー

確かＨ16年頃だったと思いますが、短期賃借権の保護が廃止になりました。
ちょうど競売ブームで以前は5年以下の短期賃借権は保護され、それにより競売妨害が多く、反社会的勢力団体などにも資金が流れていました。
そのような現状を打開するために、善良ではある一般賃借人も（線引きが出来ないので）理由のいかんを問わず、認めないという方向で施行されたのです。しかし、実務的にはアパートなどの収益物件ならば買受人はわざわざ収益を得ている賃借人を追い出すことはしませんから、買受後もほぼ契約更新。
マンション1室や戸建てなどの（その物件も）実需物件は買受後6ヶ月経過すれば、自己使用が可能になるので、入札価額も上がり債権者にはありがたい法施行でした。不良債権処理を積極的に国が進めた時期でもあり、その思惑も大きかったと思います。
尚敷金の返還義務はありません。

上記のように6ヶ月も明け渡しされない・・・・のではなく、6ヶ月経過すれば強制執行の申し立ても可能になったのです。
私ら一部の業者は「認められた占有者」を如何に出ていただくか？がノウハウでしたから、これの施行でかなり儲けは少なくなってあまりやらなくなりました。これもお上の意図としては成功したのでしょう。
以前は悪質な占有者が占有しているビル→6500万で公示、流れる→4500万で公示、流れる→2500万で公示、流れる、・・・占有者と立ち退きの話をつける→2500万で特別売却で買えた・・・・ような感じでしたから。

競売というのは、代金支払い後通常で引渡しに2ヶ月程度かかると内心は覚悟していますから、6ヶ月がそう長い期間でもありません。実際強制執行の申し立てを代金納付後に即行っても、2ヶ月かかります。

その特定の物件の入札を考えているならば、分からないことは裁判書に出向いて競売担当課へ聞いてください、確実です。

お礼

oyazi2008さん、そして、皆さん、こんにちは、いつも回答ありがとうございます。

　虎穴に入らずんば、虎児を得ずですね。

　反社会的勢力団体の方と、業者の方で、安くした分の利益を折り半にすることになります。

　全体の平均をすると最低売却価格の1.4倍程度で、落札されますが、条件が整った物件は、
　1.8から、2倍以上の
価格がつくようになりました。これを見ると落札価格は、高くなった印象を受けます。なかなか、落札できません。

　高く買っても、瞬く間に、相場が下がって、赤字の物件を抱えることがあるので、危険があります。
　先は、不透明ですから、値が下がらないうちに、早く、売る必要があります。

　敬具

回答No.2

kamaryu

以前は競落人にも敷金返還義務が有ったのですが、法律が変わって敷金に関しての返還はしなくても良くなりました。

賃借人の保護として、６ヶ月間の明け渡しの猶予期限が有りますが、賃料の支払いをしない場合は直ちに明け渡しの対象となります。

競売に参加する人には自己使用を目的にする人ばかりではありません。
家賃収入を目的としてる人や転売する業者等様々です。

転売するにしても６ヶ月間は賃料収入が有る訳ですし、その期間にリフォームなどの予定を組めば良い訳ですし、必ずしも落札価格が下がるとは言えません。

店舗を営業してる人が６ヶ月後に敷金の返還も無しで明け渡しに応じるかは解りません。
その際の立ち退き交渉は買受人が自らしなければなりません。

お礼

kamaryuさん、そして、皆さん、こんにちは、いつも回答ありがとうございます。

>転売するにしても６ヶ月間は賃料収入が有る訳ですし、その期間にリフォームなどの予定を組めば良い訳ですし、必ずしも落札価格が下がるとは言えません。
>
　評価書を読んでも、賃貸借契約が、付いているからと言って、価格の低下は、見られないです。だから、安くならないと解釈されているのでしょう。

　現実に、単に嫌がらせと言う執行妨害でなく結構はやっているお店のように感じました。

>店舗を営業してる人が６ヶ月後に敷金の返還も無しで明け渡しに応じるかは解りません。
>その際の立ち退き交渉は買受人が自らしなければなりません。

　強制執行文が取れるので、強制執行が可能です。これなら、さほど、交渉は、難しくならないと考えますがいかがでしょうか?

　敬具

回答No.1

turbotjc

＞代金納付日から6か月間明け渡しが猶予されるのは、どのような法的な根拠からでしょうか?

民法395条によります。

詳しくは「短期賃借権保護　廃止」でググってみてください。

お礼

turbotjcさん、そして、皆さん、こんにちは、いつも回答ありがとうございます。

>＞代金納付日から6か月間明け渡しが猶予されるのは、どのような法的な根拠からでしょうか?
>
>民法395条によります。

　民法が口語体になっていて、記載の内容も、変わっているのを確認しました。

>
>詳しくは「短期賃借権保護　廃止」でググってみてください。

　分かりました。短期賃貸借3年の特例は、無くなったのですね。短期も、一般の契約も、同じ扱いになります。

　そして、敷金の返却も、不要です。以前のように、敷金を買い受け金が返却すると、べらほうな敷金を受け取っていたことにして、返却を要求して、買受人を困らせていました。
　返却不要なら、どんなに高い敷金も、怖くないです。

　この法律の効果は、効果覿面(てきめん)ですね。

　詳しい解説ありがとうございます。

　敬具