根抵当権設定仮登記

質問

夫婦名義の土地に、債務者が夫の根抵当権設定仮登記をしました。妻は死亡し、子供は３人います。夫は、フィリピン人の後妻とフィリピンに行って数年たち、音信普通です。この状態で、土地を競売に掛ける事はできるでしょうか？

回答No.9

akak71 · ベストアンサー

対抗要件法定地上権を第三者に対抗するためには、地上権の登記または建物保護法による登記を必要とする。　原文のまま

土地に地上権の登記　又は　　建物登記　のどちらかがあればよいとされています。

事前に債権者と相談することは合法です。

書類を持ち法テラスに相談されると良いです。

回答No.11

tk-kubota

gennmai30さんは「土地・建物ともに、夫２分の１、妻２分の１の共有名義でした。」と云っておられました。
そして「相続人が４人であること」とも云っておられます。
また「競売の物件概要に、法定地上権が発生すると書かれてありました。」と云うことですが、「土地の根抵当権仮登記設定の信販会社」の抵当権の時期と、今回の「旧住宅金融公庫が、建物のみに、抵当権を設定・・・」の抵当権の時期と、どちらが早いですか ?
私は、持分権では法定地上権は設定されたとは思わないですが、仮に、そうであったとしても、旧住宅金融公庫より信販会社の抵当権が早ければ、その競売で買い受けた土地所有者は建物収去できます。(法定地上権はなくなってしまいます。)
更に、「相続人が４人であること」も気にかかりますが、相続が発生した時期と建物の建築時期、更には土地又は建物に抵当権設定の時期等々によって建物の運命は変わってきます。
そのように、奥深く分析したうえで買わなくてはならないと思います。
なお、法定地上権のある者は土地所有者に対して登記請求権がありますが、同じ借地でも賃借権には登記請求権はないです。
法定地上権を持っている者が登記の請求しないことは、実務では、考えられません。
地代の支払義務もあるわけですから。

お礼

夫婦共有の土地に、住宅金融公庫から借入をして、住宅を建てた。
債務者は夫。
持分は夫婦で２分の１ずつ。
抵当権は、建物のみ。
それから、信販会社から、仮登記をして借入をした。
仮登記は、土地・建物。
債務者は、夫。
その後、妻が死亡して、子供３人と夫の計４名が、妻の持分の法定相続人。
相続は、未登記。

tk-kubotaさんの、後半の記述は、私の漠然とした考えの裏づけになりました。
ありがとう、ございます！

回答No.10

tk-kubota

「建物保護に関する法律」は平成4年8月1日廃止されています。

お礼

つまり、建物の登記だけでは、法定地上権は第三者に対抗できないということですね？
地上権の登記が必要ということですね？

今度、土地の根抵当権仮登記設定の信販会社が、競売に掛け、建物買受人以外の第三者が、土地の買受人になった場合、
建物買受人は、法定地上権を、主張できないということになってしまいますよね？

但し信販会社は、相続人が４人であること、しかも、父親の管理人を選定しなければならない（たぶん）、等が難点で、競売に掛けることには難色を示しておりました。

ありがとうございました！

回答No.8

tk-kubota

＞第三者に対抗するために、法定地上権の登記が必要でしょうか？という質問の趣旨でした。

と云うことであれば、私の回答は、的外れでしたね。
法定地上権は、物権です。
物権の対抗力は登記です。(民法177条)
従って、法定地上権を第三者に対抗するためには登記が必要です。
私でしたら、即、仮登記仮処分申請します。その仮処分申請では保証金がいらないからです。

回答No.7

tk-kubota

法定地上権は設定されたとみなされないです。!!
何故ならば、冒頭で「夫婦名義の土地に・・・」となっているからです。
共有物の一部の者が土地建物同一者であって、競売で土地又は建物の所有権が異となっても法定地上権は成立しません。

お礼

最初の私の説明が不十分で、申し訳ございません。
土地・建物ともに、夫２分の１、妻２分の１の共有名義でした。
旧住宅金融公庫が、建物のみに、抵当権を設定していて、建物のみ競売になりました。
競売の物件概要に、法定地上権が発生すると書かれてありました。

第三者に対抗するために、法定地上権の登記が必要でしょうか？という質問の趣旨でした。
ご指導、誠にありがとうございます。

回答No.6

akak71

民法388条により法定地上権は成立します。
最高裁判例　平成１１．４．２３判例も成立を認めています。

仮登記が、土地全部に設定されているなら、早く競売になる可能性があります。
債権者が相続登記をし、不在者の管理人を選任すれば、仮登記の本登記、競売も可能となります。

お礼

明快な回答、ありがとうございます。

建物の買受人と協議して、信販会社が競売に持っていくこと、
協議通りに、建物買受人が落札することは、違法なことでしょうか？

競売は、どなたでも参加可能な結果なのですから、違法性はないように思います。
相続人には、父の債務を返済するチャンスもあるのですから。
共謀と云われると、悪いことなのかなあ、と心配しております。

また、買受人は、法定地上権の登記は必要でしょうか？
無料で、法律相談をしているようで、恐縮しております。

回答No.5

akak71

#4 の答えに疑問があります　ただしくないように思います。後で調べたいと思います。答えが見つかりましたら送ります。　
改正前は、この考えでないと思います。　改正されたか調べるつもりです

回答No.4

tk-kubota

＞競落人と協議して、競売になったら、落札する、という方法が一番良いのではないか、と思い、質問した次第です。

なるほどそうだったのですか。
買受人は(法律改正で「競落人」とは云わないで「買受人」となりました。)その建物のために法定地上権は設定されたとみなされないいでしよう。(買受人に聞いて下さい。)
それならば、その者と共謀すると俄然、損ですよ。(敵にする方が得です。)
gennmai30さんが、競売して買い受けることで、その建物は収去の裁判すれば勝てますよ。
私に云わせば、その買受人は、ど素人です。

お礼

tk-kubota様、ありがとうございます。
　初めに、土地・建物の所有者は同一人でした。
　機構の抵当権設定が、建物のみでした。
　建物が、第３者に落札されました。
　現在、土地・建物の所有者が違っていても、買受人は法定地上権を主　張できますよね？
　第３者に対抗するには、法定地上権の登記が必要ということでしょう　か？
　よって、土地が競売になって、私が買受人になっても、建物には法定　地上権がありますので、建物の収去は不可能なのではないのでしょう　か？
　ご指導の程、よろしくお願い申し上げます。

回答No.3

akak71

土地全体に仮登記がついている場合は、
信販会社なので、裁判所に請求すれば本登記が認められると思います。
　必要な書類を取っていると思いますので。そうでなければ信販会社なで経営できないでしょう。

あなたと法的の利害関係が不明ですので、、
仮登記が、土地の一部か全部により、違います

お礼

akak71様、ありがとうございます。
　仮登記は、土地の全部です。
　建物の競売に参加する前に、土地を競売に掛けるお考えはありません　か？
　掛ければ、落札する考えがあります、と前もって信販会社に問い合わ　せた関係です。
　法定地上権の建物だけの競売なので、競売に参加するのは、私くらい　であろうと、考えて、前もって連絡した次第です。
　私が落札したと思って、電話を掛けてきたとおもいます。

回答No.2

tk-kubota

gennmai30さんは、よく理解されているのかよくわかりませんが「本登記請求が認められない場合には、本訴・・・」と云っておられますが、本登記請求は、任意でなければ本訴ですよ。
ですから「本登記請求が認められない場合には、本訴・・・」と云うことはあり得ないです。
また、仮登記の本登記請求は、仮登記原因によって、請求できる場合とできない場合がありますが、ご存じですよね。
それに、今回は共有物であるうえ、一方の持分権者が死亡している関係で、被告が複数であることと、それの確定が非常に面倒です。
外国人も関与しているなら、なおさらです。
順序立てて包括的に理解していないと、現実の競売まで道のりは長いです。

お礼

ご指導、ありがとうございます。

先日建物のみ（抵当権者：住宅債権〇〇機構）が競売になり、第３者が競落しました。
土地には抵当権がなく、某信販会社の根抵当権設定仮登記があります。
その解決のため、相続人と話をつけることを依頼されました。
その相続人が連絡をくれないので、それなら、競落人と協議して、競売になったら、落札する、という方法が一番良いのではないか、と思い、質問した次第です。

回答No.1

akak71

仮登記のままではできません
債権者が、本登記を裁判所に請求して認められたら、競売の申し立てができます。

なお、相続登記など必要となりますが、債権者が代わりに申請できます。

お礼

akak71さん、早速の回答、ありがとうございます。
本登記請求が認められない場合には、本訴→勝訴判決→本登記または差押→競売という流れですよネ？

ＯＫＷａｖｅは、本当に便利ですね！
今後も、よろしくお願い申し上げます。