不動産経営に行き詰った場合の対処法

質問

宜しくお願いします。
二人兄弟のうち弟が賃貸ビル（ローン残有り）を所有し賃貸経営をしていました。

昨年その弟が他界してしまい、兄が相続内容（正、負の遺産）を精査せぬまま弟の法定相続人となり、弟の所有していた賃貸ビルの賃貸経営を引き続き行う事となりました。

ところが、ここで大問題が発生いたしました。
弟が他界する以前に弟は借主から預かっている筈の保証金を使い込んでいた事実が判明しました。
兄が相続してから、一軒の入居者から退室の申し出があり約７００万円の保証金の返却をしなければならないところ、この事実を知り途方に暮れる結果となりました。

ここでご質問ですが、兄（７６歳）は年金暮らしで７００万円という大金は直ぐには到底用意する事が出来ません。勿論法定相続人となった以上、正も負も遺産は相続しなければならない事は重々承知しております。
不動産経営を精査しなかった事も問題だと思います。しかしながら、この現実問題を解決する良きアドバイスを頂ければと思いご相談させて頂きました。
私は兄の息子に当たりますが、不動産関係には全くの素人です。
私が思いつくのは、
１．交渉次第で３～５年位の分割返済は可能か？
２．個人民事再生や自己破産を選択せざるを得ないのか？
３．弁護士先生に相談した方がいいのか？
程度です。
最後になりましたが、兄が法で守られる部分と守られない部分（適切な表現ではありませんが）を含めながらご教示頂けると大変に助かります。どうか宜しくお願いいたします。

回答No.3

mahopie · ベストアンサー

１． 賃貸ビルの規模感・資産価値・銀行借入状況等が不明ですが、一般的に不動産賃貸業者すべてが入居保証金全額を預金でストックしておくケースは稀で、建築費への充当・銀行返済元利への補填・設備更新資金での利用、という「流用」がおきるケースが通常です。

２． となれば、オーナー側が退去時の保証金返戻問題をどうするかというと、
(1) 入れ替りの新規テナントから受取る保証金を右から左へと受け流す。（物件の価値や時代の変化がどうかは不明ですが）退去テナントとの間での解約条件・保証金返還方法と時期といった契約内容の整理と確認が必要
(2) ビル建設時の融資銀行に、追加支援・既存返済部分の一部再借入・保証金分割返済までの約定元本の返済猶予、といった資金支援を申入れする
(3) 現時点での銀行借入・保証金返還の義務（債務）までを含めて、賃貸物件を第三者に売却してしまう
(4) テナント側が追求を深めて、オーナー側が民事再生・破産となった場合の保証金返還の見込みが低下することよりも、提示する分割条件返済を受け入れた方が有利であることを、退去テナント側に納得させる
(5) テナント側の中途解約・現状回復義務を契約書内容通りに最大限捉えて、返還保証金の金額自体の引下げを図る

３． 賃貸物件の価値評価に加えて、オーナー側が賃貸物件以外に守るべき資産（自宅・その他不動産）があるか、ないかという所が判断ポイントかと考えます。賃貸物件自体が債務過多で他に守るべき資産がないなら、積極的に自己破産して自身の代で決着をつけた方が、相続予定者である質問者家族にとっては有利な筈。

「自宅だけは守りたい」といった何らかの意思が介在する場合には、個人民事再生といったそれに応じた方法がありそうです。（「再生」というのは誰かが手を貸してくれるのではなく、債務を整理することで身軽になるだけの話ですので、念の為）

４． 弁護士相談の可否については、必要な手法とコストを比較して決めることになりそうです。留意点としては、相続で手に入れた不動産事業の負債であっても、それが返済できない場合には、固有の資産（永年の給料収入で蓄積した自宅不動産・老後の為の預金）を処分してでも返済する義務は生じている、という部分でしょう。対象物件の評価と法的な権利・義務の客観化の意味でも何ら化の専門家の全体評価は必要な事案かと考えます。

お礼

詳細なご回答ありがとうございました。ご指摘内容を踏まえて今一度善後策を検討してみたいと思います。現状は中々新規テナントも決まらず、、、という感じです。ありがとうございます。

回答No.4

moonliver_2005

＞弟が他界する以前に弟は借主から預かっている筈の保証金を使い込んでいた事実が判明しました。

No3さんが回答されているとおり、保証金を手を付けずに現金とか普通預金で置いている大家さんはとても少ないでしょう。国債、定期預金、外貨預金や株、投資信託、などに形を変えて持っているのが普通でしょう。そうするとこう言う相続金融資産を処分することで700万円を調達することは、できないのでしょうかねえ。

これらが無いとかすっかり使われてしまったとして、本件、空いた事務所・店舗の次の借り手がみつかるような物件（立地条件、広さ設備等の建物条件）であれば、単なる資金繰りの問題でしょう。この方の兄弟とかお子さん達、3，4人から100万円から300万円、1，2年後返済の条件で借りて、返済に充てればよいでしょう。弟の方だけが資産家で他の親族全員が赤貧状態では、普通はないでしょう。日頃のご無沙汰を謝罪しつつ頭を下げて借りまくればよいでしょう。特に、この兄の方の財産を相続できるかたがターゲットでしょう。

＞ここでご質問ですが、兄（７６歳）は年金暮らしで７００万円という大金は直ぐには到底用意する事が出来ません。

相続金融資産が無いか兄の方が使ってしまった場合で、次の借り手がすぐにみつかるような物件か判断がつかにときには、このビルを担保に差し出す条件で、信用金庫とかの取引先金融機関に融資を申し込んでみるとよいでしょう。融資できるか審査の過程で、金融機関の専門家が次の借り手がすぐにみつかるような物件かどうか（無料で。笑）調べてくれるでしょう。

＞３．弁護士先生に相談した方がいいのか？

本件、上のような資金繰り問題で解決策を探るべきで、法で守られる部分と守られない部分をベースに考えると、兄の方、借家人双方が傷つくでしょう・・と私は思います。

親族や金融機関に相談するのでなく、弁護士に相談したいのであれば、相手に裁判を起こされれば必ず負けるでしょうから、負け方の被害を最小にする方法を手立てするのが弁護士の腕の見せ所で、こういう弁護士さんを見つけて相談するのがよいでしょう。（和解交渉でできるだけ可能な述べ払い、分割払いの返済方法を相手に認めさせるのが作戦でしょう）
相談して弁護士費用を聞いて妥当そうな金額であったら依頼すると良いですが、本人が到底払えそうもない法外に高い値段を言われたら、引き下がって妥当な費用でやってくれる弁護士さんを手間暇十分かけて探すとよいでしょう。

敷金・保証金の返還は、借主が明け渡し後、建物内部を十分調査し、撤去工事や修繕工事しないと原状回復できない費用を見積もり（ただし単なる経年変化を元に戻す費用は貸主負担です）を差し引いた金額を返還すればよいです。そうすると返還日は明け渡し後１，２から３か月は時間稼ぎできることになります。

お礼

早速のご回答ありがとうございました。参考になりました。ご指摘の通り、まずは金融機関に相談をしてみたいと思います。詳細なアドバイスありがとうございました。

回答No.2

tk-kubota

１．は、交渉次第で、相手の考え1つでかわります。
決裂すれば、差押え、競売と続くでしよう。
２．は、賛成しません。何故なら、自分で進んでする案件ではないですから。
３．は、弁護士に相談するのはいいですが、弁護士は、お金を出してくれるわけではないので無駄と思います。
相談するなら「保証金の法律的性質」です。保証金と云っても、全額返さなければならないことは希です。
普通は、一定の償却があるので、今回は、その部分が契約でどのようになっているか調べて下さい。
＊　保証金となっているが、敷金的なもの。
＊　場所的利益の礼金的なもの。
＊　譲渡転貸しの対価としているもの。
等々あって、それによって、返還すべきものとそうでないものと、一部返済と3種に分かれます。

お礼

ありがとうございます。ご指摘部分を今一度精査してみたいと思います。

回答No.1

tera_tora

1．交渉次第ですね…。隠し事はせずすべてを説明することが大切でしょう。
2．自己破産はせずとも、不動産が担保になっているので、それを抵当にかけ、保証金の返済に充てることになると思います。
3．そうですね、弁護士をつけられるほうがベターであることは確かです。

お礼

早速のご回答ありがとうございました。参考にさせて頂きます。