賃貸の個人事業での共同経営について

質問

父が死亡し土地・建物を相続しましたが、まだ遺産分割協議書は作成していません。
今後賃貸の収益をどのように申告するのが一番ベストかを教えて頂きたいです。

8戸賃貸マンション概ね収益は500万/年程だと思います。
これを母と兄弟2人で相続しています。

法定割合で行くと、
母1/2
兄1/4
弟1/4
となり収益もこの割合で申告しないといけないですよね？
母250万の不動産所得を申告
兄125万の不動産所得を申告
弟125万の不動産所得を申告

例えば、遺産分割協議書で母に建物（賃貸マンション）全てを相続するように作成すれば、母が収益の全部を申告すれば良いですか？
母500万の不動産所得を申告

もしくは兄弟で相続する。
兄250万の不動産所得を申告
弟250万の不動産所得を申告

これらの方法が出来るのか？
また出来るのであればどのような方法が一番節税になるか？
教えてください。

回答No.3

tamiemon96

節税　という意味では、一番所得の少ない人の所得として申告することが、累進課税の適用がもっとも少なくなります。

ですが、基本は、
(1)未分割の期間は、法定相続分で、
(2)分割後は、分割後の持ち分で
申告することになります。
これは、地代や家賃などの「法定果実」は「持ち分のある人のもの」という民法の考え方がベースになっています。

ただ、未分割の期間が短ければ（年内に分割が済めば）、(2)の人が、相続開始から全部申告しても、税務署はあまり文句を言うケースはありません。

もちろん、親族間でトラブルがないこと、税額がきちんと納付されることが前提です。

回答No.2

nekoojisan

都内で小さな不動産業をしています。
ご質問の件、賃貸物件以外の相続財産、お母様の年齢や収入、お子様の経済状況などが分かりませんので、一般的な回答になりますが。

まず、賃貸物件を含め、不動産は共同名義での相続は避けるべきです。
必ず、今後に経営方針や売却、収益の分配などのトラブルが起こることとなります。不動産は必ず一筆ごとに単独で相続し、差異分は代償金で清算された方が、将来に遺恨を残さずに済みます。

次に節税ですが、これも今回の相続税を下げたいのか、今後の不動産収入に掛かる所得税や住民税を下げたいのかによって手法が異なってきます。

あくまでも一つの手法ですが。
お母様が、土地と建物を単独で相続する→兄弟で資産管理会社を設立する→建物のみを会社に売却する→お母様は会社からの地代を収入とする、兄弟は会社から役員報酬を受け取る
こんな感じで収益の分散を図ることもできます。

この手の出版物は数多く出ていますので、研究してみてください。

回答No.1

takashi_h

皆さんの住まいはこの物件とは別ですか？
この8戸（またはそれ以上）のうちの一部に住まってらっしゃいますか？

補足

現状賃貸マンションの1階部分の一部を母の住居としています。
兄弟は別に住んでいますが、おいおいは兄が母と一緒に住むかもしれません。