民法について

質問

登記簿に所有者であると記載された者から不動産を買ったところ、実は登記名義人には所有権がなかったという場合に、買主はどんな救済が与えられるのですか？

回答No.3

ghq7xy · ベストアンサー

minefujikoさん、こんにちは。法律学を研究する大学院生のghq7xyです。
　さて、民法１７６条は所有権などの物権については当事者の意思表示のみで成立します。しかし、それでは当事者間のみではわかってはいても、第三者にはわかりませんので、このままでは第三者に不測の損害が及んでしまいます。そこで、民法１７７条では不動産の物権変動において第三者に対抗するには登記が要求されます。不動産の所有時に登記が必要なのはこのためです。
　それと、民法９４条１項では通謀虚偽表示は取消ができる規定になっています。しかし、同条２項では、当事者間の虚偽の意思表示において、善意（当事者間の事情を知らなかったことを善意といいます。）の第三者に対してその虚偽表示を取り消して対抗することができない規定となっています。また、当事者間の意思表示に通謀がなくても、類推適用により、善意の第三者が勝ちます。
　minefuzikoさんのケースの場合、minefujikoさん自身が登記の名義人が真実の所有者であることを知らなかった場合、つまり善意であれば、その不動産はminefujikoさんのものとなり、真実の所有者に勝てます。これは、登記を怠った、というか登記の内容を虚偽とした真実の所有者が悪いのです。結構、よくあるケースですね。ま、問題の不動産は大丈夫だと思いますよ。

お礼

詳しく書いていただきありがとうございました。
バカな私にでも理解しやすかったです。
どうもありがとうございました。

峰フジコより

回答No.2

shoyosi

誤った登記を受けつけた登記事務については、通常の書面審査を尽くしても見破れないほど精緻巧妙な偽造を看過した登記官に過失はないとする判例があります（大阪地判昭和56・11・27）。反対解釈として、審査がずさんであった場合には、国家賠償が認められると思います。
　なお、関係記事として下記参照。

参考URL：

http://www.bird-net.co.jp/rp/BR961216.html

お礼

本当に助かりました。
学校の民法の宿題で、わからなかったのでこまってました。
ありがとうございます。

峰フジコより

回答No.1

noname#864

登記名義人がどういう立場の人かで変わってきます。

登記名義人が元の所有者で，他人にうったのに，登記がされていないのをいいことに，二重に売買したという場合であれば，民法177条により，先に登記をした方が所有者となります。

登記名義人が全然関係ない人である時には，そのような登記が出来ていることについて，真の所有者に手落ちがあるのなら，表見代理での救済があるでしょう。

但し，地面師が登記簿を巧みに偽造したような時には，どうにもなりません。