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マンション経営について
マンション経営について教えてください。 不動産会社を通したマンション経営について知りたいです。 メリットデメリット、支払いについてなど教えてください。 よろしくお願いします。
- remonpeach
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＞１Ｋのマンションを購入して ＞賃貸に出し ＞その家賃をローンの支払いにあて、 ＞住民税を節税する方法 まず儲からないでしょう 大きな負債を抱えることになりますがそれに対してのいくらかの家賃は入るでしょう 実際にはその物件次第ですが ・年間家賃÷物件価格＝９％以上＝表面利回り ・家賃＞物件の価値低下 ・家賃＞ローン支払い額の２倍 ・ローン総額＜家賃見込み総額×８０％（平均入居率）×８０％（家賃低下見込み率） これが基本でしょう ・３０年間新築時と同じ家賃のはずが無い ・築３０年の物件に競争力は無い ・３０年間満室の物件は無い 収入 ・設定家賃２５万円－維持管理費用＝２３万円くらい？ ・２３万円×３０年×０．８×０．８＝５２９９万円 ・住民税減額？？？ 支出 ・３０００万円ローン＝返済総額４５００万円 ・大規模修理費用 ・固定資産税 結果 恐らくかなりうまく運営出来ても３０年間で考えるとほとんど儲からないでしょうね リスクだけはかなりのリスクです 「入居者が吊ったとたんに貴方の生活は破綻します」 空室１年でも耐えられるだけの体力が必要 （ローン支払いは待ってくれません） 貴方の物件の事業計画書がどうなっているかで儲かるのかどうかが変化するでしょう 細かい数字が判らなければ計算できません 「３０年間家賃保証」．．．甘い罠です ・必ず家賃の見直しが有ります（３－５年周期） ・大規模修繕費は大家負担 ・最初から８０％位しか家賃が入りません ５２９９万円の家賃が８０％なら４２３９万円 最初から損が出る計画になってしまいます ３０年後は建て替え間近のオンボロ物件が残ります 同じ買うなら中古アパートでも１棟買い（利回り１５％以上の物件） これなら儲かる可能性もありますし、最後は自由に出来る土地くらいは残ります ただし、銀行の融資金額と期間は少なくなりますので２５－３５％の自己資金が必要です うまい話を持ってくる人に質問しましょう 「貴方が購入した物件を参考に見せてください」 おいしい話ならその方自身が既に何戸も所有しているでしょう
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- m_inoue222
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大家してます 質問が漠然としすぎです ＞マンション経営 ・マンション１室、１棟丸ごと？ ＞不動産会社を通した 意味不明
お礼
回答していただきありがとうございます。 質問が大まか過ぎですよね。ご指摘ありがとうございます。 今、１Ｋのマンションを購入して賃貸に出しその家賃をローンの支払いにあて、住民税を節税する方法を勧められています。 それが本当に利益になるのか、大きな負債を抱えることになるのか何もわからず困っています。 よろしくおねがいいたします。
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お礼
丁寧な回答本当にありがとうございます。 数字を見てとても圧倒されてしまい戸惑いました。 リスクも大きいとのこと、１室だけの購入では利益を得るには難しいということなんですね。自己資金のことなどなど漠然としか考えていなかったのでとても参考になりました。 回答いただきありがとうございました。