更新事務手数料について

質問

賃貸物件の更新をしようと思っています。

その際、不動産業者から
更新料（家賃1か月分）＋更新事務手数料
を支払うよう書類が届きました。

まず、更新料を支払うことについては契約書にも記載されていますし、私の捺印もしてありますので納得しています。

更新事務手数料については納得することができません。
このサイト内を色々と読ませていただいた限りでは、
通常は、更新資料の作成を依頼した貸人から不動産業者へ、その手数料として更新事務手数料を支払う。
つまり、
「借人が貸人に更新料を支払う」→「その更新料の中から貸人が不動産業者へ更新事務手数料を支払う」
というご意見がほとんどでした。
さらに、契約書には更新事務手数料について触れている文章はありません。

上記のことを不動産業者に伝えたところ。
「うちは仲介の手数料、事務手数料等でご飯を食べてるので、更新事務手数料について合意いただけないのならば、解約ということで良いですか？」

「事務手数料については“重要事項説明書”のほうに支払いの旨が記載されているはずです。」

と言われました。
重要事項説明書をその後確認してみたところ、確かに事務手数料についての記載はありました。
しかし私の捺印はありません。

この場合

●まず、事務手数料に合意ができないという理由で、不動産業者に解約云々を言う権限があるのか
●捺印の無い重要事項説明書に効力があるのか、そもそも契約書でなく“説明書”に効力があるのか
●貸人さんが合意してくれるか今はまだ分かりませんが、不動産業者を通さず更新書類を用意するためにはどんな方法があるのか。
だいたい費用はお幾ら程かかるのか。

についてアドバイスしていただければと思います。よろしくおねがいします

回答No.3

sapporo30

回答を書いてなかったので、
●まず、事務手数料に合意ができないという理由で、不動産業者に解約云々を言う権限があるのか
→　その不動産屋は、契約の当事者でもないので、そもそも
　　更新の際、無関係です。
　　貸主、借主が双方合意して、契約書作成手続を依頼する場合に
　　事務手続きのみをする立場であり、解約どうのこうのを言う立場
　　には、ありません。
●捺印の無い重要事項説明書に効力があるのか、そもそも契約書でなく“説明書”に効力があるのか
→　効力は、貴方が説明を受けたと言えば効力はあります。
　　聞いていないといえば、効力に疑問が出てきます。

　　契約書にあったとしても、契約の当事者でないものに対する、
　　将来の支払いを既定するのは、おかしなことです。

●貸人さんが合意してくれるか今はまだ分かりませんが、不動産業者を通さず更新書類を用意するためにはどんな方法があるのか。
→　賃貸契約書の雛形は、いろいろなところになります。
　　東京都で出しているもののリンクです。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-4-jyuutaku.htm

私の経験上　事務手数料が係るというのは、１０件に１件あるか
でした。（物件探しの時）　普通、あるとまではいかないです。

No2さんの言われるように、大家さんは、多分不動産屋にと
言うでしょう。
でも、契約の当事者と当事者の間の話ですから、逃げるのなら
自分もお金を払うべきなのです。
多分大家は、手数料は負担しませんから・・・

更新時にいきなり、手数料といわれたケースでは、
不動産屋に大家からも頂いているのですか？　と聞いたところ
貰ってないといわれたので、
それなら、私だけが払うのは、おかしいですね。と　
と言ったら、大家さんと相談したらしく　なしになりました。

不動産屋さんも商売ですので、書類作成にはお金がかかります。
ですから、不動産屋を使う場合、誰かが負担しなければなりません。

双方から、同額を貰うのであれば、まだいいでしょうね。

でも、たいてい不動産屋は、管理会社として、大家の代理業務を
していますので、また仲介をするのは、本来おかしなことなんです。

弁護士であれば、一方の代理人で、相手からお金を貰うなんて
許されない行為です。下手すれば、弁護士資格停止になるような
ことなんです。利益相反で・・・
弁護士と不動産屋は違いますけどね。
それでも、一方の代理が、相手からのみお金を貰うのは、極めて
不自然なことです。

お礼

回答ありがとうございました。
とても参考になりました。

以前不動産屋と話をしたときに
「手数料は依頼した貸主にその報酬を請求するものではないですか？」
また
「更新料は手数料も兼ねてるのではないですか？」
と言ったところ

「うちはコレでやってるから。他の店子さんも皆同じですよ。」
と言われました。
コレ？皆同じ？
それの何処が「手数料払え」の理由になるんだー、と憤りました。

アドバイスを参考にしてもう少し押してみようと思います。

こういう混乱を招くような慣習が早く無くなることを望みます。
ありがとうございました。

回答No.2

Tadkashy

普通質問者様が受け取られたようなものになっていると思います。

　不動産屋さんは大家さん用と借主様用の２通の契約書を作るわけですからご自分の分をご自分で払うのは当然と思います。

　そんなものは払わない。契約書なんか要らない。という方もおられるようですが、それでもよければそうなさればよいでしょう。
　また、大家さんはご自分で契約書を作るような面倒はなさらないでしょうし、借主様がご自分で作った契約書に捺印することもしないでしょう。

　そんなに、更新で不信感を持ったり、重説についての不備を指摘なさるのでしたら解約をお考えなさる方が良いと思います。
　相手も感情のある人間ですので、今後、大家さんや、契約関係で仲介している不動産屋さんも質問者様の要望にはまともに応えない事態も予想され、多分揉め事に神経を使うことが多くなると思います。

お礼

参考になりました。ありがとうございました。

回答No.1

sapporo30

こちらが、すっきりした回答ですね。
http://sumai.nikkei.co.jp/know/soudan/case_man20030212i7000pb.html

> 更新事務手数料について合意いただけないのならば、
> 解約ということで良いですか？」
は？　貴社であれば、手数料がかかるのであれば、
別なところか、直接大家さんとしますから、お話することは
ありません。でいいでしょう。

重要事項説明書に、更新時の事務手数料が書いてあっても、
更新時に、不動産屋で更新手続をしなければならないと
どこにも書いてないでしょう？
だから、直接します。でいいですよ。
大家さんに、当事者同士でしましょう。といって
あれこれ言ってきても、契約しているのは、大家さんじゃないですか
で通してもいいです。

また、不動産屋に
私が、手数料を払うのであれば、私の希望を言います。
この条件で、大家を納得させて着てください。
建物が老朽化したので、家賃を月５０００円さげるように
大家に要求してくださいね。　よろしくお願いしますね。
それが通らない限り、判は押しませんよ。
その場合、自動更新になってもしかたかいかなー。
でも、私がお金を払うのですから、私の為に働くのですよ。
でもいいです。

基本的に、契約書を作りたいのは、大家さんや不動産屋さんです。
借りている方は、借地借家法で、だまってても、自動更新に
なりますから・・・
自動更新（つまりいまの家賃などで）でだめなら別ですけど

大家さんは、その手の面倒から逃れる為、不動産屋は
手数料収入を得る為に、契約書を作り、手続するのです。
なので、大家さんが負担するのが当然なのです。
だから、更新料を大家が全額受け取りたいなら、
更新事務手数料も、更新料にいれちゃえばいいのに、
自分で手間をかけたくない。更新料も欲しい。
更新料を高くすれば、入居希望が減るから高くしたくない
なんてわがままな大家さんなのです。