本日賃貸マンションの契約更新の書類が不動産屋から送られてきました。
請求書は
更新料・・・賃料の１ヵ月分 125000円
事務手数料・・・合計家賃の半分 62500円
火災保険料・・・20000円
という内訳でした。
更新料と火災保険料は支払うのは知っていましたが、事務手数料として半月分の家賃の62500円を請求されたことに吃驚しました。
過去の賃貸契約を振り返っても事務手数料でこんなに請求されたのは初めてです。
驚いて契約書を確認したところ、更新事務手数料については明記されていませんでしたが、賃貸借物件重要事項説明書に更新事務手数料として新賃料の0.5ヵ月分と明記されていて、署名捺印をしていました。
しっかり明記され署名捺印までしているので、それまでと言われればそれまでなのかも知れませんが、どうにも納得できません。
何分事務手数料が高額過ぎます。
類似ケースを参考に今考えているのは
不動産屋に事務手数料の交渉をする→ダメなら大家さんと直接契約→直接契約が嫌ということであれば、他に事務手数料の安い不動産屋を探して大家さんに提案する or 宅建資格のある友人に仲介をお願いする
と言うようなことです。
そこで質問なのですが
1、このようなケースで事務手数料を支払わずに済ませる方法はありますか？
2、類似のケースをいくつか調べたのですが、不動産屋に契約更新の手続きを頼まず、借り主と大家さんとで契約を交わせば手数料も支払わずに済むということが書いてあったのですが、実際そのようなことは可能なのでしょうか？またその場合は具体的にどうすればいいのでしょうか？
3、不動産屋によって事務手数料が違うようなのですが、事務手数料が安い不動産屋をこちらで探して大家さんに提案するなんてことは可能だと思いますか？またその場合、新しい不動産屋を探す時は不動産屋に直接契約更新をしたいが、事務手数料はいくらかかるかと問い合わせて問題ないでしょうか？
4、宅建の資格を持っている友人に不動産屋に変わって仲介を頼むことは可能でしょうか？
5、契約書と賃貸借物件重要事項説明書の違いはなんなのでしょうか？事務手数料について契約書ではなく賃貸借物件重要事項説明書に書いてあったのは何か理由があるのでしょうか？（契約書はきちんと目を通して確認したのですが、貸借物件重要事項説明書はそこまで注意しませんでした。今思うととても悔しいです。。さらっと説明されてその場で署名捺印をさせられました。）
6、不動産免許番号についてなのですが、契約した不動産屋と今回書類が送られて来た不動産屋は社名は一緒なのですが、免許証番号、代表取締役名、住所が違います。（移転したようです。契約を担当した人が代表取締役になったようです。）免許番号が違っているということは、契約時と今回の不動産屋が見た目は一緒だけど、違う会社と言うことなのでしょうか？この場合契約内容（更新事務手数料）については無効になったりはしないでしょうか？
7、その他おすすめの解決方法があったら教えて下さい。
質問が沢山あり大変恐縮なのですが、分かる範囲で構いませんので、皆さんのご意見を聞かせていただきたいと思います。
どうぞ宜しくお願い致します。
投稿日時 - 2011-07-24 16:42:42
１．重要事項説明書は説明書であり契約書ではありません、
厳密に言えば契約書に記載されていなければ、重要事項説明書に署名捺印したとしても（重要事項説明書への署名捺印は説明を受けましたという証）、契約書にかかれていない部分は省かれたのかと思ったで通すことも出来ると思いますが、これは裁判沙汰になると思います。
２．更新手数料を一概に業者が定めたとはいえません、大家側で定めていることもあります。
３．大家はのまないでしょうね、１室のみ別の業者とするなら手間がかかりますし、業者のほうも一室の管理では管理範囲の特定などあやふやになりトラブルになる可能性があるので嫌がると思います。
４．質問者様が依頼するのは可能ですが、大家が承知するかどうかは不明です。
５．１にも書きましたが説明書は説明書です、契約書とは違います、契約する際に重要と思われることを事前に説明するためのものです。
契約書に記載されていないのは漏れだと思います。
６．市町村合併や所在地（他の都道府県への）の移転、事業所が他の都道府県に開業した場合（この場合は都道府県知事ではなく国土交通大臣に変更になる）など番号が変わることがあります。
事業継承しているなら別会社でも有効です、ただし事業継承する場合通知が来ます。
多分前社長が辞め、従業員が社長に就任し、事業所を他の都道府県に移転したか、
他の都道府県にあった営業所を閉めて、同一の都道府県内で営業している、またはその反対で他の都道府県に事業所を開設したか以前の住所地を営業所または支店としているなど。
７．宅建資格保持者のご友人にまずは相談した方がいいのでは。
投稿日時 - 2011-07-24 17:35:48
お礼
大変詳しい回答ありがとうございます。
都道府県の窓口に相談したところ、重要事項説明書に関して回答者様と同じ説明を受けました。
窓口の説明では
１、そもそも事務手数料は貸し主が支払うべきものであって、借り主が支払う義務はない。
２、重要事項説明書に記載されていて、署名捺印をしていても契約書ではないので支払う義務は発生しない。
とのことでした。もし上記の主張でも手数料を支払わなければ更新できないと言ってきた場合は、法定更新と言って従来の契約内容のままで、そのまま住み続けることが可能だそうです。
窓口で説明を受けた後、不動産屋に電話をしました。
１、２を主張したところ不動産屋はそんなことを言ったら重要事項説明書が全く意味をなさないと言ってきました。
「都道府県の窓口での説明とは違いますね。おかしいですね。」と言ったところ不動産屋の態度が一変しました。都道府県の名前が効いたみたいです。
その後手数料については、不動産会社が貸し主と相談してみますと言うことで電話を切りました。
そして数分後、不動産会社から「今回の事務手数料については貸し主が負担するということになりました」と電話が入りました。
結果として事務手数料を全く支払わずに更新することができるようになりました。
もしかすると、手数料の件は不動産屋が貸し主に内緒で勝手に借り主から徴収しようとしていたのかもしれません。
高額な手数料を貸し主があっさりとこちらで払いますということはちょっと考えにくいので・・・
投稿日時 - 2011-07-25 14:28:08
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ベストアンサー以外の回答（5件中 1～5件目)
家主です。私の所は 私が２０％ 入居者が３０％と消費税です。まー不動産屋により 違いますが決まりは
有りませんね！
質問の回答 判る所だけ！
＞このようなケースで事務手数料を支払わずに済ませる方法はありますか？
有りませんね！退去するなら 契約は終わりで 払う事は有りませんが。
＞不動産屋に契約更新の手続きを頼まず、借り主と大家さんとで契約を交わせば手数料も支払わずに済むということが書いてあったのですが、実際そのようなことは可能なのでしょうか？またその場合は具体的にどうすればいいのでしょうか？
無理ですよ！
＞不動産屋によって事務手数料が違うようなのですが、事務手数料が安い不動産屋をこちらで探して大家さんに提案するなんてことは可能だと思いますか？またその場合、新しい不動産屋を探す時は不動産屋に直接契約更新をしたいが、事務手数料はいくらかかるかと問い合わせて問題ないでしょうか？
其の物件で？無理ですが。
＞宅建の資格を持っている友人に不動産屋に変わって仲介を頼むことは可能でしょうか？
意味が判りませんが。其の物件なら 関係ありませんよ。
＞この場合契約内容（更新事務手数料）については無効になったりはしないでしょうか？
しませんが。
＞その他おすすめの解決方法があったら教えて下さい。
？意味が判りません。何の解決方法、払わずに済む方法でしょうか？なら今不況で 借主が少ないので、
大家さんに 払って貰って（不動産屋）貰ってくださいと 交渉しか 無いですね。
投稿日時 - 2011-07-25 14:28:06
お礼
回答ありがとうございます。
今回の件で色々勉強になりました。
投稿日時 - 2011-07-25 14:32:18
#4の方が書いているとおりです。
質問者の希望が通ることはまずありませんね。
たとえ実質的に違う会社になっていたからといって
当初に締結した契約内容や重要事項説明が無効になることなど
ありえません。
更新といえども、借主が連れてきた仲介者にするとか
身勝手な考えにも程があります。
あまりに下らない話でゴチャゴチャ言うくらいなら
賃貸やめて購入したらいかがですか？
投稿日時 - 2011-07-25 11:19:19
お礼
回答ありがとうございます。
希望通りましたよ。
将来不動産を購入できるように頑張って貯金しますね。
投稿日時 - 2011-07-25 14:24:19
なんに書いてあろうが、ちゃんと更新手数料とその費用が書かれてる文書の承諾書に判子を押しちゃっているんだから後からグチャグチャって文字と日本語が理解できる成人のすることじゃない。恥ずかしくないか？
１） 裁判することだ。でもちゃんと判子まで押しているのでは勝てないかもね。その時精神錯乱だったとか証明できれば勝てるかも。62、500円で裁判起こすような計算も出来ない人間だってことでその点証明になるかもね。
２） 無理だね。貴方の様な面倒くさいのと関わる必要がないように不動産屋を頼んでいるんだよ。
３） 大家と不動産屋は貴方との関係以上に長い付き合いだ。貴方との関係が切れたって新しい借主を見つけるだけだが新しい不動産屋を探す方が面倒だし、他の契約にも影響する。そんなこと認めるわけないだろ。
４） 貴方の知り合いなんて間に入れたら余計に面倒。なんで敵の参謀に任せる必要がある？普通の思考回路を持ってれば直ぐ分かるだろ。
５） 何の理由もないだろう。ただのミスじゃないの。どっちにしたって承諾した判子があるんだから覆したければ裁判しかない。
６） 無効と思えば裁判したら。細かいこと穿っていっても貴方が更新手数料の記載のある重要事項説明を受け、その承諾書に判子を押した事実は変わらない。
７） 解決法は更新せずに新しいところを探して新しい契約をすることだ。今度は重要事項説明も契約書も注意深く読むだ。更新時に宅建主任も変えないことって文書で要求して置くことだ。契約する管理会社も大家もいないだろうが。
投稿日時 - 2011-07-25 09:47:57
お礼
回答ありがとうございます。
はずかしくありません。はずかしくないからこうやって行動を起こせるのです。
結果、希望通りに解決することができましたよ。
投稿日時 - 2011-07-25 14:26:37
賃貸借物件重要事項説明書に更新事務手数料として新賃料の0.5ヵ月分と明記されていて、署名捺印をしたのですから、納得して契約したとみられてもしょうがないのではないでしょうか。
更新料の１ヶ月分は、大家さんに入ります。
事務手数料は、不動産屋の収入になります。
不動産屋は、この収益で商売していますので、事務手数料が入らないと、タダで仕事していると同じことになります。
大家と不動産屋は、入居者の仲介に対して全て不動産屋を通すとの契約をしていると思うので、直接大家さんに言っても無駄だと思います。
また、その不動産屋を通さないで、他の方法での契約更新は不可能だと思います。
投稿日時 - 2011-07-24 17:29:33
お礼
ご回答ありがとうございます。
都道府県の相談窓口で聞いたところによると、重要事項説明書は説明を受けましたという書類で、契約書ではないのでこれにより支払う義務は発生しないとのことでした。
投稿日時 - 2011-07-25 14:21:37
免許番号が変わったということは、取引主任者が変わったということです。
会社自体は変わっていませんが、会社に人事異動があったといえばわか
リ易いのかな。不動産会社は、専任の宅建取引主任者が必要でその人の
免許番号がその会社の免許番号になります。現在更新が５年に１回なんで
（１）となってればキャリア５年以内ということです。
売買契約書と重要事項の説明書は違います。前者は買う買わないの契約書
で後者は、この賃貸物件の部屋（仮にAとします）は、築何年でどういう建物で
借主は、Aでこういうことはしないで下さい。こういうことをしたら強制退去ですよ
等この物件に住む為のお約束事を決める書類で宅建主任者本人から説明を
受けてお互い相違がなければ実印を押して必ず契約書とセットの重要な書類
です。また、借主に不利になる条項が書かれていても内容によって債務不履行
になるので、不動産関係の契約は必ず隅々読んで理解しないとあとで泣きを
みます。
さて、私も長年不動産していますが更新時に事務手数料なんてあまり聞いたことが
ないですね。最近、最高裁で更新手数料について判例がでましたが、まあ会社に
よるのかもしれませんね。その辺り賃貸に強い弁護士に相談されてはいかがですか？
投稿日時 - 2011-07-24 17:20:27
お礼
早速のご回答ありがとうございます。
私も数回賃貸契約の更新を経験していますが、事務手数料は今回が初めてで驚いています。
投稿日時 - 2011-07-25 14:20:10
