賃貸マンションの更新事務手数料

質問

契約更新で、
最初に契約した不動産屋Ａが廃業したため、
今回貸主が委託した不動産屋Ｂから
更新料１か月（約16万）+更新手数料0.5ヶ月（約８万）の請求がきました
契約の際の特約に
「更新時は新賃料の0.5か月分を更新事務手数料として支払うものとする」とありましたが
手数料に0.5ヶ月＝約８万も請求されることに気づいていませんでした
更新手数料という名の書類作成費に8万は納得できず、自分なりに調べてみたら
契約書にサインをした以上仕方ないというのと、
「不動産屋が借主から更新手数料を取るのは違法」
「契約書に更新手数料のことが明記してあれば契約書自体が違法」
「通常、不動産屋への事務手数料は貸主が支払うものだが、それを払いたくない貸主は更新料を1.5ヶ月としているところもある」とのこと。
Ｂに「８万は多すぎるので、
この特約に関しては無効では？」と聞いたら
「Ａとの間で既に交わさている契約なのでうちはその通り請求しました。納得いかないなら貸主と相談して下さい」と言われたので「消費生活センターに相談してから連絡してみます」と言って帰ってきました
Ｂでも通常、更新手数料は0.5ヶ月だそうです
宅建業法で「更新事数料は0.5ヶ月を上限」と決まっていてそれ以下ならいいとのこと
やはり８万は支払わなくてはいけないのでしょうか？

だた、これでもめて家賃の値上げを言われたりするのではないかと心配です（不動産屋Ｂの話だと、貸主はあげたいと言ってたらしい）

契約は明日で切れるので
今月の家賃と更新料はどうしたらいいですか？とＢに聞いたところ、
ひとまず家賃と、更新料１ヶ月分も大家さんの口座に振り込んだらどうですか？とのこと
それで済むなら書類の作成は必要なのだろうかとも思うのですが

回答No.3

noname#56101

不動産業者者です。
仲介手数料と更新料は全く別なものなので、まずその点ご理解ください。
そこで更新料についてですが、最高裁判所の判例でも出ておりますが、違法では有りません。また、一方的に借主に不利との判断も出ておりません。なぜならば、更新料を支払うことで、以降の契約も有効に成立させる要因になり得ると考えられる為です。急な条件変更や賃料アップを抑制する効果もあります。もちろん、法律上は自動更新、法定更新もありますから、契約の条文はそのまま引き継がれているのでしょうが、少なくとも貸主側に次の更新までは滅多なことはできないと言う効果は有りそうです。
手数料の多寡については契約書が有効ですのでそれに従うしかないのではないでしょうか。裁判を起こしても、世間一般の慣習や常識に比べて著しく逸脱していない限り借主に有利な判決は出ないと思います。

お礼

ＰＣ不調で長くログインできず、
お礼がおそくなりすみませんでした。

現在も交渉中ですが、
間にたってくれるべき不動産屋が
うちは契約時のことはわかりませんから、
大家さんと直接交渉してください。
なんて感じなので困ってしまいます。

礼金、更新料という、まったく意味不明な
「悪しき習慣」が早くなくなってほしいものです。
法的に闘う以外は泣き寝入りするしかなく
ほとんどの人がだまって支払う結果になってるんですよね。

回答No.2

noname#65504

>「不動産屋が借主から更新手数料を取るのは違法」
そのような規定はありません。

＞「契約書に更新手数料のことが明記してあれば契約書自体が違法」
そのような規定はありません。

＞「通常、不動産屋への事務手数料は貸主が支払うものだが、それを払いたくない貸主は更新料を1.5ヶ月としているところもある」
更新料の設定は、貸し手・借り手の合意の元で自由に設定できることになっていますので（でも実際には大家が示した条件で借り手が借りるかどうかということになっていますが）、別に問題ありません。

上記のものは全て違法とは言えないと思います。
まず、更新料は大家さんの取り分で新規契約の際の礼金に相当するものです。法的に根拠はありませんが、一般に賃貸契約時に契約書で取り決めることが多いので契約書に従って原則支払う必要があります（凡例でもそうなっています）。

更新事務手数料は更新手続きの事務書類作成などの労働に対する宅地建物取引業者の正当な報酬です。
更新事務手数料については宅建業法などで明記されていませんが、これも１種の仲介業務に相当するものですから仲介手数料の規定が当てはめられるものと思われます。
仲介手数料については宅建業法により、貸し手・借り手の両方から受け取れる金銭の合計額が家賃１ヶ月分（＋消費税）と決まっています。
現在は各自から受け取れる金銭は半分ずつ以下にしなさいという指導がはいっていますので、０．５ヶ月というのは問題がない金銭だと思います（新規契約の際に行う労働力に対する報酬が０．５なのに、それより労働力の少ない更新事務も同じ金額というのは、個人的には高すぎると思いますが、法的には問題ないようです）。

なお、
１）一般に仲介業者を通じて知り合った相手と直接取引をすることは原則として２年間は制限されていますので、賃貸契約期間が２年以下の場合、仲介業者を抜いて更新契約をすることはもめることがあるようです。
２）大家側と業者との契約条件によって、大家が業者を抜いて契約できないことになっている場合もあります。

上記のような状況により、一般的には業者を抜いて更新契約ができないことが多いのですが、更新事務手数料は業者を通さないで契約する場合、支払う必要がない金銭であり（凡例でも認めたものがありました）、特に今回のケースは賃貸契約した際の業者はＡであってＢではないので、Ｂの仲介で大家さんと知り合ったのではないので、１の理由は存在せず、拒否できるかもしれません。
２の理由で大家さんが大変困るかもしれませんが。

家賃の値上げは、大家側が一方的に請求できるものではなく、もめた場合は最終的には、周辺の地価やそれに関する税金の変化などを勘案して、決められるようなものですので。

＞ひとまず家賃と、更新料１ヶ月分も大家さんの口座に振り込んだらどうですか？

とりあえずそうしておけばよいと思います。賃貸契約は大家と借り手の間の契約で、家賃の滞納は退去理由の１つになります（更新料は契約相手が同一ですので、契約とおり支払う必要があります）。

更新事務手数料の支払いは、借り手と仲介業者の間の契約ですので、相手のＢがそういったのならそうしておいて、業者Ｂと時間をかけて話し合えばよいのではないでしょうか？

お礼

結局、この金額に納得いかない場合は、
どちらかが折れるか、法的に争うしかないようです。
もう少しいろいろ考えた上で、Ｂと交渉していくつもりです。
大変丁寧に回答いただき、ありがとうございます。
とても参考になりました。

回答No.1

m_inoue

大家してます

＞契約の際の特約に「更新時は新賃料の0.5か月分を更新事務手数料として支払うものとする」とありました

契約に書かれていれば拒否できないでしょうね

但し、

＞納得いかないなら貸主と相談して下さい

更新手数料は大家の懐には行きません、Ｂ不動産屋に支払われる手数料です
Ｂ不動産屋が値引してくれればそれで良いはずなのですが．．．。

一応そう言っているのなら大家に交渉してみてください

＞これでもめて家賃の値上げを言われたりするのではないかと心配です

まったく別の話ですし、もめません
もめるとしたら貴方が払わない場合だけです
貴方には支払義務が有りますからもめるとしたら貴方が原因です．．．（笑）。

＞それで済むなら書類の作成は必要なのだろうかとも思うのですが

不動産屋も「ひとまず」としか言っていないでしょ？
更新する必要が有ります

＞契約書自体が違法

それが事実なら世の中の不動産屋のほとんどは違法営業をしているでしょうね

お礼

早速の回答ありがとうございます。
消費生活センターや、宅建業協会、別の不動産屋等にも
相談してみました。
本来事務手数料は、事務手続きを依頼した貸主が払うべきものを、借主につけかえているというのは、違法と言うわけではないけれども、悪しき習慣だとのことでした。
交渉はしてみるべきとのことなので
今後不動産屋と話をしてみるつもりです。