住宅ローンの質問お願いします

質問

こんにちは
今、主人1人の名義で住宅ローン仮審査を通すところです

借り入れ額は２３５０万。新築建売です

銀行は業者提携大手地銀です

主人
年収３９２万
ボーナスなし建設業
借り入れ車ローン、残額１５０万
クレジット７０万
車検ローン１５万ですが全て完済条件をだします

こんな状態でも審査はとおる可能性はあるのでしょうか

また、クレジット７０万は、以前他クレジットで借り入れたものを今年低金利の楽天クレジットに借り替えたものです

支払い遅延はありません

また、年金などの支払いなども審査に影響しますか？

ちなみにわたしは親の都合で３年前に自己破産経験しています

これも影響しますか？
合算予定はありません

回答No.5

Domenica · ベストアンサー

理由はいろいろ考えられますよ。

ご質問者さまの個人信用情報の履歴かもしれませんが…。

ほかにも、
・年収400万円未満の場合は、返済負担率の基準が25％未満だった。
　借入額：2,350万円　返済期間：35年　金利：年2.40％（10年固定）　元利均等返済　ボーナス返済なし　という条件では、年間返済額が993,084円になるので、返済負担率が25.3％になる。
・楽天クレジットの利用が嫌われた（消費者金融でなくても、比較的『楽に借りられる』と言われているところを利用している場合や『おまとめローン』などを利用している場合は、そのことが嫌われたりします）
などなど…。

条件次第では融資可能…ということもなく、スッパリ断られたのでしょうか。
無理だとは思いますが、「なぜダメだったのか。」を尋ねてみてください。もしかしたら、ヒントでももらえるかもしれません。

住宅ローンは、複数の金融機関に仮審査を申し込むということも多いので、他の金融機関にも当たってみてください。
Ａ銀行ではダメだったけれど、Ｂ銀行ではＯＫだったということもよく聞きます。
なお、先に既借入分を完済する必要もありませんし、こちらから条件として提示する必要もありません（銀行に言われたら対応すればいいです）。

補足

条件は提示されませんでした（ToT）

考えられることといえば、私自身の個人情報か、もしくは楽天クレジットの利用だと・・・ほかは全く心あたりありません。主人は生まれてこのかた、一度も延滞などしたことない人間なので・・・・

営業マンが銀行にきいたらやはり教えてくれなかったみたいです。保証会社が蹴ったから・・・と。銀行の判断なら教えられるけど保証会社の判断なら教えられないというか、保証会社が銀行に教えないからわからないと。

でも、今まで330万の年収の人でも2500万、ＪＡで融資できたと営業がいってました。

ＪＡも考えたほうがいいですね

回答No.4

Domenica

> と、いうことはメガバンク系ではそうゆう不正はないのでしょうか？
本来は、どの金融機関、保証会社、信販会社、クレジット会社、消費者金融会社においても、そういう『不正』が【なくて当たり前】だとは思うんですけれどね。

ご参考までに、いろいろな金融機関の店頭表示金利が紹介されているサイトです。
http://homepage3.nifty.com/dkmiyabi/cad/ichiran.htm
地方銀行なども掲載されています
「北道銀行」となっているのが「北海道銀行」のようです。
他の地域よりも店頭表示金利が高めですね。

あと、北海道ですと、ＪＡなどはどうなのでしょう。
ＪＡの住宅ローンも結構金利が低いということを耳にしますが。

お礼

はぁ・・・ダメでした。地方銀行から返事がきました。理由はわかりませんが・・・主人は延滞などなにもしたことないのに。やはり私の情報を開示されたのでしょうか。悲しいです。

補足

たびたびありがとうございます。

ＪＡも10年固定2・5パーセントみたいです

その物件の場所が新興住宅街で、市の開発の関係で特別金利があるとかちらしにかいてありました

明日あたりには北海道銀行の結果がでるのでＪＡはそれから受けてみようかと営業担当とはなしてました！

北海道銀行は会社でも自分でもメインバンクとして全ての給与振込み、引き落としなどにつかっているので交渉次第では金利さげてくれるかもしれませんよね

交渉のときどうゆうふうにいえばいいんでしょう？

回答No.3

Domenica

＃２です。
お礼をありがとうございました。

全国保証株式会社に限らず、全ての個人信用情報機関の全ての加盟団体が、個人情報保護法（および関係諸規則、ガイドライン）や個人信用情報機関との契約条項を守っていると思いたいのですが、以前、このサイトで「同居（予定）家族は当然、実家の親や親戚など、それっぽい人の分は引っぱれる範囲ごっそり取ってくる」という、専門家だったか経験者だったかの回答を見かけたことがあるので…。
特定の金融機関の保証会社ではなく、地銀や信金などが利用するところの『審査部』で働いている方のお話だったと思います。

保険に関しては、保険証を勤務先の確認書類として使うことが多いのですが、社保と国保を比較して云々ということは分かりません。
金融機関によっても扱いが違うかもしれませんし。

建設業界は、この先が明るい業界なのではないかと思います。
ですから、
> 月換算二万円ぐらいは毎年給料はあがっていっています
ということもあると思いますが、住宅ローンの返済計画を立てる場合には、これは考慮しないのがセオリーです。
かつても、「勤続年数、年齢の上昇とともに給料は上がっていくものだ。」という図式のもとで設定された住宅ローン商品がありました。
借り入れして数年間は給料が安いので返済を少なめにして負担を軽くしておく。10年も経過する頃には給料も相当上がっているはずだから、そこから返済額を増やすようにしよう…というものでした。
その結果、返済額がどーんと上がる頃になっても、給料はどーんとは上がっておらず、住宅ローンの返済に窮して住宅を手放さざるを得ないという方が大量発生しました。
こういったことから、住宅ローンの返済計画を立てるうえでは「給料のアップは考えない」とするのがセオリーになったんです。

> 給料は月平均35万前後で、源泉にはでない収入も年間40万ほどあります
ご質問者さまが書かれた『年収』は『手取り』だったのでしょうか？
手取り額が月平均35万円程度ならば、ローンの審査でみる『収入』の額はもっと多くなります。400万円を超えると思われますので、返済負担率の基準も変わってきます。
ですが、「源泉にはでない収入」がおありで、確定申告をされているのでしたら『個人事業主』となり、年収は『収入』ではなく『所得』の部分をみることもあります。

ＣＭでは、ガス＋電気（＋灯油）だった光熱費が、オール電化で電気一本になれば光熱費は安くなる…と言っていますね（実は、私の親族には地元電力会社やその系列会社に勤務している人間が複数います）。
でも、「一本化したことに安心して、節約しなければ意味はない。」と言っていましたので、その点はご注意ください。
あと、電気だけが止まってしまうことも皆無ではないので、それは想定はしておいてください…とのことです（ライフラインを一本に絞るとこの怖さがあるんですよね）。
これまでが賃貸住宅にお住まいの方の場合、住宅ローンの返済額は、これまでの家賃の８割程度に納めた方がいいんです。
そうしないと『住宅の維持費』への対応ができなくなることが多いんです（現在の『新築戸建』は、10年に１度、100万円単位の修繕が必要だと考えておかれるとよろしいかと）。
光熱費が安くなると思われますので、その分を考慮しても、毎月の返済額は、現在の家賃と同程度の７万円程度にされた方がよろしいかと思います。
固定資産税を支払ったうえで資金に余裕があれば、早め早めに『繰上返済』をされるといいのですが、地銀さんですと『繰上返済についての条件』や『（一部）繰上返済にかかる手数料』はどのようになっているでしょうか？

新築建売ならば、早ければ10月中に資金実行もありえますね。
ならば、
> 10年固定優遇金利（業者提携とオール電化特約を含）で2.40％
の金利はまだ『高い』ような気がします。
住宅ローン金利は、お住まいの地域によっても特色があるのですが、業者提携とオール電化特約を含めて2.40％は全国水準から考えますと、高めになります（お住まいが九州地方ならば仕方ないかな…というレベルでそれ以外ならば『高い』ので、交渉してください）。
ちなみに、私の地元（愛知県）の某金融機関では、10月資金実行分の10年固定の最優遇適用金利は1.95％というところがあります（この金融機関９月の10年固定の最優遇適用金利は1.75％だったんですよ～）。
10月は、メガバンクの10年固定の店頭表示金利が3.60％～3.75％です。固定期間終了後でも全期間において店頭表示金利から1.40％の優遇が受けられるのですから、当初はもっと優遇幅が大きくてもいいような気がします。

銀行からいい回答がくるといいですね。

補足

本当に丁寧に教えていただきありがとうございます！

と、いうことはメガバンク系ではそうゆう不正はないのでしょうか？

メガバンクも頭にいれていまして、みずほ、三井住友などを考えています。

ミックス金利も興味あるので（？。？”）

でも2・4%でも高めなんですね！もし審査が通ったら交渉してみます！

ちなみにこちらは北海道です。なので毎年の灯油、ガス代が大変です(ノ_<。)

オール電化で節約しながら安くなればいいなあ

回答No.2

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

> 銀行は業者提携大手地銀
で、既借入れ分の車ローン：債務残高150万円、クレジット：70万円、車検ローン：15万円を申し込み時点で完済されていれば、ご主人の単独債務で、かつ、ご質問者さまが連帯保証人にならなければ（保証会社保証だけで済ませる。収入合算しない。自己資金を出さない。土地・建物について持分を持たない）、多分通ると思いますよ。

年収392万円で2,350万円の借入ならば、年間返済額を110万円までにすれば、返済負担率の点ではクリアできると思いますし。
返済年数を長く設定できる年齢（概ね30歳未満）ならば、返済期間を長くすることによって年間返済額を抑えることができます。
『フラット35』の利用や『（全期間）固定金利型』を選択することは難しいと思いますが（金利が上がってしまい、その分返済負担率がアップするので）、不利を承知で『変動金利型』や『固定金利選択型で固定金利期間が短いもの』を選ばれれば適用金利が低くなりますので、こちらでも年間返済額を抑えることができますね。
例えば、2,350万円を、返済期間35年、適用金利1.55％（３年固定・某メガバンクの店頭表示金利より1.70％優遇）、元利均等返済、ボーナス返済なし…という条件で借りますと、毎月の返済額は72,530円になります。
年間返済額は、72,530円×12か月＝870,360円。
他に借り入れがなければ、この年間返済額を年収で割れば『返済負担率』が出ます。
返済負担率の基準は金融機関によっても異なりますが、年収300万円～400万円ならば、30％未満であれば基準クリアではないかと思います。
基準はクリアすると思うのですが、実際の『手取り給与』を考えると、７万円ちょっとの住宅ローン返済をしながら生活をし、新築戸建を『維持する』ためには、「生活費（車の保険、ガソリン代、維持費、家族の保険なども含む）はご質問者さまの収入で賄う」とされないと、かなり厳しいと思われます。

また、ご質問者さまが、この『家』に係わってこなければ、ご質問者さまの自己破産は『影響しないハズ』ですから。
ただし、銀行・保証会社によっては、『法令違反、契約違反であることを承知しながら、無断で、同居家族の個人信用情報の調査をする』ところもあるそうなので、ご利用になる地銀が『そうではない』ことを祈るしかありません。

物件価格が3,000万円程度で、諸費用は別途自己資金の用意があって、借入額が2,350万円…という状況ならば、通りやすいかと思います。
あとは年齢と健康状態（団体信用生命保険への加入が可能であること）でしょうか。

お礼

ご回答ありがとうございます！とてもわかりやすく参考になりました。

ちなみに主人は27歳です。
月換算二万円ぐらいは毎年給料はあがっていっています

給料は月平均35万前後で、源泉にはでない収入も年間40万ほどあります

今の家賃は7万で、なおかつガス給湯、灯油暖房なので冬はかなり光熱費がかかっています（┰_┰）

買う予定の家はオール電化なので結構光熱費は浮く予定ではあり、月に九万円くらいまでのローン支払いなら税金や修繕のための貯金もできるかな？とおもっています

今日不動産会社の営業の方が銀行に書類をもっていき、全ての借入の完済条件をだして仮審査を申し込みしてくれました

保証会社は『全○保証』のようです。

週末までには返事がきそうなのでかなりドキドキです

ちなみに利率は10年固定優遇金利（業者提携とオール電化特約を含）で2・4%らしいです 固定金利終了後も店頭金利から1・4%ひかれるみたいです

補足

また、主人は建設会社、現場勤務なので『建設国保』なのですが、社保に比べ、評価悪いのでしょうか？

また、保証会社の『全国○証』は家族の個人情報を無断で照会したりするような機関なのかどうか不安です

回答No.1

happy-handbag

年収の割りにローンが多すぎなのでは？

頭金で、５００万ほど準備できれば審査クリア
可能かと。

貯金あるんですよね？

補足

回答ありがとうございます
貯金をその現在の借り入れ完済にまわすつもりでした