手形貸付を証書貸付へ

質問

よろしくお願いします。
今、銀行借入で手形貸付(1年返済)残２０００万円と　証書貸付(１０年返済)の残が２０００万円あります。
まもなく手形貸付の期日が来ます。
今回　手形貸付残２０００万円と証書貸付の残２０００万円を
まとめて４０００万円の証書貸付(１５年返済)に一本化してもらいたいと思っています。
担保は入れてあります、時価で５５００万くらいの土地です。
立地は市道に２面面していて、公共施設に２面面していてとてもいいです。しかも更地です。売れれば４０００万は返済できますが、今回は売らないでおこうと思っています。
私の収入ですが、他の土地の不動産収入が毎月６０万あり２０年の事業用定期借地契約であと１７年残っています。あと私のサラリーですが月平均５５万です。ただし私は契約社員なのでこの収入がずっと保証されるとは限りませんが、わたしの努力しだいでは当分いけると思います。

さて、銀行は今回の借り換えに応じてくれるでしょうか。

回答No.1

mahopie · ベストアンサー

手形借入が毎年１回更新している実質長期貸金（転がし短期・根積み貸金等という）の場合と、特定の返済財源（担保土地を売って返す等）で1年後に返済しますという約束があった場合とでは、状況が異なります。（後者の場合は何がどう変わったかの方が問題です）

仮に前者（従来1年更新で実質長期）の場合で銀行側が受け入れる理由：
(1) 現在の返済額２０００万円÷１０年（残存期間？）＝２００万円に対して４０００万円÷１５年＝２６７万円となり、返済金額の上積みとなる。
(2) 不動産収入の見込み期間（事業用定期借地契約１７年）内での返済期間設定
(3) 不動産収入６０万円×１２ケ月÷２（経費・税金）＝３６０万円での利払＋返済が可能
(4) 不動産担保が確保出来ている
(5) 短期貸金を長期化させることで、金利の上乗せ設定が可能
(6) 一旦長期返済契約に巻き込んでしまう事で以後の管理・返済交渉が不要

といった点が想定できるのに対して、応じることへの難点を上げると
(1) 当初所用資金（何にこの金を使ったのか不明だが担保物件の更地購入資金と仮定して）と返済財源（収益資産）の不一致
(2) 約定返済の根拠となっている稼動資産に対しての担保設定ができていない
(3) 不稼動資産見合いの貸金を長期１５年でＦＩＸすることへの懸念
(4) 投資対象資産の償却期間が１５年未満であればそこまでが貸金期間の上限と考える
(5) 当初の事業計画（投資対象の更地開発）の遅れ・先行き不安がでてきている
(6) 更地に対して更に建物投資が必要であれば、現時点の収支だけをとらえて１５年の期限の利益を与える事への懸念（不透明部分があるなら１年単位で進捗チェックが可能な方が好ましい）
(7) 土地に対する銀行側の評価が質問者の思いとは異なるケース　
(8) 既存証書貸付と資金使途の異なる手形貸付を一本化することの不都合（小学生の算数問題と違って「みかん」と「りんご」は足し算できない、という考え方は銀行にある）
(9) 既存証書貸金にとって返済猶予（期間延長・返済金額引下げという計算になる可能性

お礼

すごく具体的な指摘ありがとうございます。
このご回答を参考に今後の計画を考えて行きたいと思います。
なんとか、思いを果たせるようにがんばります。
ありがとうございました。