死者名義の土地。

質問

土地の相続というか、名義変更や登記について・・・

土地の持ち主の死後、実質的にその土地の利用者が
税金を滞りなく支払っていれば、土地の相続権利者が
特に引き渡せとか言わない場合、
亡くなった方の名義のまま、その土地を利用してても
問題はないものでしょうか？
　何年かその土地に住み続けると、その土地の所有がみとめられるとか
聞いた事もありますが、その場合、お役所側から
「あなたの土地になりますので相続税（？）みたいなのを
払ってください」とか言ってくるものでしょうか？

回答No.9

Singollo · ベストアンサー

> 伯父の死亡によって「相続」は自然と発生
> してしまうとは思うのですが、その土地は
> 必ず名義変更や登記変更しないといけない
> 事になっているの でしょうか？
> 罰則や没収は発生することもあり得るので
> しょうか？
> とりあえず、固定資産税をきちんと払って
> いれば、
> 行政側に、そういう強行執行権みたいなの
> はないのでしょう か

登記は義務ではなく権利です
売買を原因とする所有権移転登記の場合は、売主に二重売りさせないためにも迅速な登記が必要ですが、相続を原因とする場合は特に急ぐ必要は無いと思います
なお、相続登記をしなくとも相続税はかかります

お礼

根気強く、お返事ありがとうございました。
たくさん教えて頂いた事を心にとめ、
有事発生時には頑張りたいと思います。
どうもありがとうございました。

回答No.8

Singollo

> 「使用賃借」と「賃借借」はどう違う事でしょ
> うか？無知ですみ ません（汗）。
> 使用料の発生の有無でしょうか？？
> また、伯母や従兄弟が相続放棄した場合、どう
> なるのでしょう か？
> 伯父の兄弟に移行でしょうか

使用貸借というのは『タダ貸し』のことです
租税公課程度の賃料を取っている場合も、貸主の利益になるわけではありませんので、使用貸借に含まれます

配偶者と子供が相続放棄した場合、両親、兄弟姉妹の順で相続人の地位が回ってきます
両親が死亡している場合は祖父母が、兄弟姉妹が死亡している場合はその子供(あなたはこれに当たりますね)が、それぞれ代襲相続できます
ただし、相続放棄は特定の財産だけに限定して行うことはできません
全部相続するか、全部放棄するかです

お礼

大変助かりました。
知識として知っていれば、色々な場合に
多少覚悟が出来ます。
どうもありがとうございました。

回答No.7

Singollo

蛇足ですが、a)使用貸借を続ける場合、b)伯父さんの生前に賃貸借に移行する場合、c)伯父さんから遺贈を受ける場合、d)伯父さんの死後に賃貸借に移行する場合、を比較するとおおむね、あなたの相続税税負担は、a<c<b=dとなり、伯母さんや従姉妹の方の税負担はc<b<a=dとなると思います
ただし、bおよびdのケースにおけるあなたの負担は借地権の贈与にかかる贈与税ですので、(あまりほめられたことではありませんが)賃貸借に移行したことに時効まで税務署が気付かなければゼロです

補足

何度もありがとうございます。
「使用賃借」と「賃借借」はどう違う事でしょうか？無知ですみません（汗）。
使用料の発生の有無でしょうか？？
また、伯母や従兄弟が相続放棄した場合、どうなるのでしょうか？
伯父の兄弟に移行でしょうか？何度もすみません。

回答No.6

Singollo

> 伯父が亡くなった場合、実質、相続権は伯母とその一人娘
> になると思います が、その２人が、「明渡し」とか言わ
> ない場合は、「伯父名義」のままで無料賃借の延長（？）
> は可能なものなのか、が知りたい所です

伯父さんの名義のままでも、伯母さんや従姉妹の方が相続登記をしても、使用貸借を続けることは可能ですが、相続登記をしようとしまいと使用貸借の土地には100%評価で相続税がかかります(賃貸借の場合は借地権割合を差し引いて評価されます)
伯母さんや従姉妹の方から見れば、あなたの申し出は、相続税は一銭も負担せずにタダ借りを続けたい、というムシのいい話と取られるかもしれません

補足

ありがとうございました。よくわかりました。
伯母や従兄弟は、伯父の死亡によって「相続」は自然と
発生してしまうとは思うのですが、その土地は
必ず名義変更や登記変更しないといけない事になっているのでしょうか？
罰則や没収は発生することもあり得るのでしょうか？
とりあえず、固定資産税をきちんと払っていれば、
行政側に、そういう強行執行権みたいなのはないのでしょうか？
　何かわかりましたら、お願いいたします。

回答No.5

noname#3856

祖父名義の場合
・遺産分割協議がない場合
・遺産分割協議がある場合
　・父が相続するとなっている場合
　・叔父が相続するとなっている場合
　・父と叔父が相続するとなっている場合
　・祖母が相続するとなっている場合
叔父名義の場合
祖父・叔父以外の名義の場合（曾祖父などもありうる）
これ以外にも考えられる状態はいくつでもあります。

法律の適用はそれぞれの場合で個別に検討しなくてはなりませんが、これらすべてを検討して回答を記載することは不可能に近いですよね。

「一般的に」と言われても「両極端」の場合がありますので、「いい」とも「悪い」とも言えません。

「公式的に」となると、うかつな回答はできませんので、具体的に細かく検討しなくてはなりません

確かな情報がない状態では「大丈夫」などと言うことは口が裂けても言えませんし、そうかといって「なにがあっても絶対だめ」とも言えません。

残念ですが「わからない」と言う回答しかできませんよ。

期待に添えず失礼致しました。

お礼

いえいえ、どうもありがとうございました。
お手数をおかけいたしました。

回答No.4

noname#3856

補足内容を読まさせて頂きましたが、いづれも

「だと思う」というあなたの「推測」を前提としていますので、この前提でいくら議論しても「机上の空論」になりかねません。
「法律」は「事実」をもとに組み立てて行きますので、いくら「こう思っていた」と主張しても役に立たないことが多くあります。

ここで法律相談をされる方には「自分に都合のいい話」だけを聞きたがる人がいますが、そうならないことを希望します。

お礼

何度にも渡り、ありがとうございました。
確かに、不確定要素が多いので、「確実な事」は
わからないとは思います。
が、それでも一般的にというか公式的に、というか、
死者の名義のままでも特に罰則や没収などが発生しないのか
知りたかったのです。

回答No.3

Singollo

まず実際誰が相続しているのかをはっきりさせるのが先だと思いますが、何も書類が無く、伯父さんの名で登記されているということなら、伯父さんが相続している可能性が高いと思います(お父さんに相続させるつもりだったなら、わざわざ一旦伯父さんの名で相続登記する理由が無いと思います)
その場合、たとえ固定資産税をあなたが負担していたとしても、法律上は使用貸借(タダ貸し)とみなされますので、伯父さん(死後はその相続人)はいつでもあなたに立ち退きを要求できます
伯父さんがご存命のうちに、きちんと話をつけて賃貸借に移行するなりなさっておいた方がいいのではないかと思います

補足

もともと、伯父夫婦と父夫婦、祖母夫婦と「大家族同居」
みたいな感じだったらしく、祖父死去時では
父が継ぐ話でなかったらしいので、伯父（長男）相続になったと思われます。
　ウチのあたりは「調整区域」で家を新たに建てるのが厳しい
制限があるため、「売り物件」にはあまり適さない所です（かなり田舎です）。
それに、一応古くからある「本家」なので、他人に「売る」みたいな
事はまず、ないと思います。
　伯父が亡くなった場合、実質、相続権は伯母とその一人娘になると思いますが、
その２人が、「明渡し」とか言わない場合は、「伯父名義」のままで
無料賃借の延長（？）は可能なものなのか、が知りたい所です。
なにか、わかりましたら、お願いいたします。

回答No.2

noname#3856

一番肝心な「誰の所有」かが不明であるわけですから確定的な回答はできませんよ。

あなたの祖父・祖母が所有者である場合には「相続権」のあるあなたには時効取得の可能性がまずないと考えられますし、叔父の所有であった場合には、「使用貸借関係」があると推測されてやはり時効取得が認められないことが考えられます。

父と叔父との「約束」についてもただの口約束なのか、「遺産分割協議書」のように法律的に有効な文書で行ったのかによって以後の手続きが異なります。

現状でほぼ確実なのは、「時効取得の可能性はほとんどない」と言うことです。

その不動産を自分のものとしたいならば「登記簿上の所有権」について調べてちゃんとした登記を行うことです。
もし叔父に所有権があり、叔父又はその子供が住むので不動産を明け渡してほしいと言うことになれば、出て行かなくてはならない可能性が高いと言うことですよ。

今のままでずるずる先延ばしすることは可能ですが、叔父が死亡したあとになると「いとこ」たちと話し合うこととなりますし、いずれはちゃんとした話し合いを行う必要がありますよ。

いろいろな相続案件を見ていて言えるのは、先延ばしにすればするほど問題が大きくなり、解決に要する労力と費用が雪だるま式に増えると言うことです。

一度じっくり考えてみて下さい。

補足

再度の回答ありがとうございます。
No.３の方の所に再補足内容を記載させていただきました。
もし、よろしければお願いいたします。

回答No.1

noname#3856

民法第百六十二条　二十年間所有ノ意思ヲ以テ平穏且公然ニ他人ノ物ヲ占有シタル者ハ其所有権ヲ取得ス
２　十年間所有ノ意思ヲ以テ平穏且公然ニ他人ノ不動産ヲ占有シタル者カ其占有ノ始善意ニシテ且過失ナカリシトキハ其不動産ノ所有権ヲ取得ス

「他人」の不動産を自分の所有物として誰からも文句を言われることなく２０年間「占有」し続けたときには、「取得時効」を「主張」して、所有権を取得することができる。
「占有開始時」に自分の不動産だと信じており、信じたことに過失がなかった場合には１０年間の経過で「取得時効」を主張することができる。

これが条文からの「原則」です。

但し、「占有開始原因」には原則として「相続」は含まれませんし、他人の不動産を「借りている」場合も含まれません。

質問文からは「誰の不動産」を「どのような経緯」で「どういう形」で「利用・使用」しているのかがわかりませんので抽象的な回答になりますが、

「自分で所有する意思で占有を開始し、一定の期間を経過した後に時効取得を自分から主張すること」が必要になります。

補足

「伯父（生存）」の名義？（固定資産税納付書が伯父名義）の土地の
一部をウチの土地として住んでいます。
伯父と父（死去）の約束では祖母（死去）の老後の面倒を見るかわりに
末っ子の父（当時、自宅で自営業もしてたため）が家を継ぐ、
という形にしたようですが、正式書類のようなものは有りません。

土地を得ると莫大な税金を払わなくてはいけないので、
出来れば、固定資産税のみでこのまま行きたい感じなのです。
何か判りましたら、よろしくお願いします。