亡くなった父名義の土地の処分について

質問

父の名義の土地の処分について教えてください。

状況から説明いたしますと
1.土地は父が祖父に買ってもらった。
2.父名義の土地に父の兄名義の家があり、２０年以上兄が住み、土地の税金も兄が払っている。
3.土地をめぐって争い事が度々あったので、父は”もういらない”といって、現在権利書は祖母が管理している。
つまり、名義は父の名前になっていますが、実質の所有者は父の兄で、権利書は祖母が持っていて、父の兄と仲が悪く、タダでは兄に渡したくないようです。

私としては、揉め事に巻き込まれたくはないですし、土地はいらないのですが、父が亡くなってしまったので、相続とかの問題と関係してきて面倒な事にならないかと心配なのです。

今現在、父の兄からこの件についての話はないのですが今後の事を考えると兄の名義に書き換えるなりしてスッキリしておきたいのですが、相続税とか、贈与税とか何かこちらが支払わなければいけないものが発生するのでしょうか？
それとも、ずっと使用しているので時効取得とかになって、父の兄が手続きをすれば良いのでしょうか？

なんかわかりにくい文ですみませんが、とりあえず、私が損をしないですむ方法が知りたいのです。。。
詳しい方、よろしくお願いいたします。

回答No.3

businesslawyer · ベストアンサー

少し事実関係を間違えていたようです。お父さんの母である、お祖母さんがご健在なのを見落としました。失礼しました。さて、私の回答の（2）で時効取得を構成していて、NO2さんはそうではなくて「固定資産税を地代とした賃貸借契約」を、お父さんとお父さんのお兄さんが締結していた、とした方が自然ではないか、と言われていますが、そのような法律構成も当然考えられ、十分可能性としてはあると思います。ただ、私が時効取得を考えたのは、「固定資産税を支払っている事自体」が「所有の意思を推定させる事実である」と解釈できる（最判.昭和58年3月24日の反対解釈）からなのです。所有の意思を持っていれば、10年または20年占有し続ければ、時効取得することが出来ます。

ですから、お父さん名義の土地について、お父さんのお兄さん名義にすることについて、お父さんの相続人である質問者さん及びお父さんの配偶者（質問者さんのお母さん）に異論が無ければ、お父さんとお父さんのお兄さんとの土地使用について、貸借だったのか、それとも時効取得なのかも含め、弁護士や司法書士に相談するべきと考えます。なお、時効取得の場合には、贈与ではないのですから、お父さんのお兄さんには「贈与税」はかかりません。しかし、不動産を取得した事に変わりは無いのですから、不動産取得税等の税はかかってくるものと思われます。

お礼

ありがとうございます。
とても参考になりました。
事のいきさつは母も詳しく話したがらないのですが、土地の事以外にもいろいろと確執があって、親戚といってもいままで特に付き合いもなかったので、突然父が亡くなり、どう処理してよいのかよくわかりませんでした。

No2の方がおっしゃるような賃貸借契約は特にないと思いますので時効取得の形がとれれば贈与税を払うよりは父の兄の負担もすくなくてすみますよね。
私たちに思わぬ課税があったらどうしようかと心配だったので、少し安心いたしました。
いづれにしても専門の方に一度相談してみます。ありがとうございました。

回答No.4

chakuro

祖母と質問者さんで意向に食い違いがあるようですが、質問者さんのおっしゃる「土地も父の兄名義にしてしまいたい」という件に関しては、一番素直なやり方は、お父さん名義→相続登記→贈与でおじさん名義です。
相続税は、よほどの資産家で無い限り心配されることは無い、自宅の敷地１筆でかかるということは、東京都心のど真ん中に広大な邸宅でも構えてない限り心配ありません。
贈与税は、結構な金額かかることが考えられますが、かけられるのは受贈者（おじさん）です。
　時効取得に関しては、そもそも、これが時効取得なのかは、なんともいえませんが、登記手続き的には、相続登記名義人と、おじさんが納得して「時効取得」で登記してしまおうと思えば、出来ます。
　ただ、時効取得のばあい、「一時所得」というやや、特殊な名目で、取得者に課税され、この税金も結構かかるのが普通ですので、そういう意味でもお勧めできません。
　こういう場合、最初に、贈与税の控除方法などで、何か策は無いか税理士に相談して、それに沿って司法書士に登記を依頼するというのが普通のやり方ですが、贈与税の基礎控除を利用して、毎年、持分を少しずつ、贈与していくくらいしか方策は無いのかと思います。

お礼

回答ありがとうございました。
庶民ですので、税理士さんとか弁護士さんとかに普段縁が無く、どこへどうお願いしたらいいものかまったくわからなかったのですが、皆さんの回答のおかげでとりあえず相談の仕方がわかりました。
ありがとうございました。

回答No.2

mahopie

本件は父親による「もういらない」との意思表示をどう捉えるかによって結論が変わってくる問題だと考えます。文脈を読む限り個人的には、権利書を保管していたことで祖母の所有になるのでもなければ、父名義のまま放置しておいた父の兄の立場から時効取得を主張できる問題でもないと考えます。土地の時効取得には所有の意思が要件とされ、権利書を祖母が持っていたという事情から父の兄は少なくとも自分の物になってはいない、と考えるのが自然だと解釈します。
http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/law2totijiko-2.html
父が土地の所有権放棄を提案したが、祖母がこれを止めた為に依然として所有権は父に残っており、父と父の兄の間には、土地の貸借（地代＝固定資産税負担）が成立・継続していると考えるのが自然ではないでしょうか？

とすれば、父の相続上本件土地は相続資産に含まれ、本件土地と質問者の自宅や預金・株式など個別の資産の帰属をどの相続人とするかを決定する必要があります。質問者を含めた父の相続人全員が資産の配分に納得し、全員が本件土地をいらないと言うなら、父の兄に無償で譲渡するのか、何がしかの価格を設定して売却するのかになります。無償なら物件評価額、有償なら市場価格との差の部分が譲渡の対象になり、夫々贈与税が父の兄に発生することになります。価格設定や贈与税負担部分を父の兄が負担することで、祖母の気持ちが治まるならこの方法がスムーズだという気がします。

土地を祖母名義にするなら、今度は祖母側に贈与税の問題が起き、更に次回祖母の相続時には父の兄へ相続される可能性が高くなりそうですが、それでも良いのかという問題も考えて見て下さい。土地を譲渡も売却もしないというなら、本件土地を相続人の誰かの単独名義か共有名義で相続登記することになりますが、この際キチンと賃貸借関係を明示した契約書を作成する事が良いと考えます。本件を機にして、親族間で正面から向かい合って資産の帰属、権利義務の関係、夫々の権利主張の根拠を議論して解決するべき問題ではないか、と考えます。

お礼

回答ありがとうございます。
父としては、No.1の方のお礼にも書きましたが、他の兄弟もいて揉めるのがうっとうしくなって、手放したのですが、父の兄も贈与税がかかるのでお互いにほったらかしていたのではないかと思います。
時効取得の件ですが、”所有の意思が用件とされ”とあしますが、意思があったかどうかとゆうのはどこで判断すればばよいのでしょうか？
たとえば、兄がそんな気なかったと主張したとしても結局、贈与税がかかることになり、兄の立場からすると損ということになりますよね？
あと、今、気がついたのですが、父には兄の他にも兄弟がいるのですが、その人たちが何かの権利を主張してきて厄介な事になったりする事もかんがえられるのでしょうか？

回答No.1

businesslawyer

現在の状態を法律構成してみましょう。質問者さんのお父さんをA、お父さんのお兄さんをBとすると、

「BはAの土地の上に自己の建物を所有して、その土地を20年以上も占有し続け、土地の固定資産税も支払っている」とすると、

(1)その土地をAB間で「使用貸借契約（無料で貸す契約）」をし、ただし賃料が無料である代わりに、「固定資産税はBが支払う」という「黙示の合意があった」と考える事が出来ます。とすると、使用貸借契約では、Bはいつまでたっても、その土地を時効取得はしません。したがって、Aの死亡により、その相続人である「質問者さん」及び「Aの配偶者（質問者さんのお母さん）」にその土地の所有権を移転した後、Bに「贈与」等で移転する事になります。この場合には一旦質問者さんたちが相続するので、相続税が発生しますが、相続税はかなり控除がありますので、よほど地価が高額でなければ相続税は発生しないものと思われます。しかし一旦土地を取得するために、不動産取得税等、細かい税がかかるかもしれません。それから「贈与税」がかなりかかることになりますが、ただし、支払うのはBです。

(2)次にBが、「この土地は自分の土地である」と考えて20年以上土地を占有し続け、固定資産税を払い続けていた、と考えるなら、Bが土地を時効取得したと考える事が出来、Aから質問者さんたち相続人に所有権を移転しないまま、直接AからBへ時効取得により移転登記することが出来ます。ただし、質問者さんたちも登記手続きには絡む事になります。

（3）お父さんの相続について、現時点で死亡後3ヶ月以内で、相続放棄できる場合に限りますが、質問者さん及びお母さんが相続放棄をすれば、次順位相続人はお父さんの親になりますが、お父さんの親は既に死亡しているでしょうから、結局お父さんの相続人はお父さんの兄弟と言う事になり、お父さんのお兄さんが相続人となります。そうすると、相続によりその土地をお父さんのお兄さんは取得する事が出来ます。もっとも、お父さんの兄弟が他にもいるならその人の同意も必要ですが。ただし、この場合には、相続放棄してしまうため、お父さんの他の財産があっても質問者さんは取得できない事になってしまいます。

いずれにせよ、お父さんのお兄さん（B)は、（3）の場合を除いて、お父さん（A)の相続人とはなりませんので、上記のように(1)お父さんの相続人である質問者さんたちから贈与を受けるか(2)時効取得するかでその土地の名義を取得するしかないと思われます。そして、どちらの場合でも、質問者さんに余計な負担がかかることは無いと考えます。ですから、質問者さんたちお父さんの相続人が、お父さんのお兄さんがその土地を取得する事に異論が特にないのであれば、弁護士や司法書士にその旨を伝えて、上記のような法律構成のうち、特に(2)の時効取得したと考えて、進められないかどうかを相談した方が良いと考えます。

お礼

回答ありがとうございます。
父が亡くなってから半年以上過ぎておりますので（3）はできないということになりますね。
今までほったらかしにしていたのは父の兄の経済状態もあまり良好とはいえず、贈与税とかを払いたくないからとゆう理由もあるような気もするのです。
（1）にすると私たち相続人にも取得税がかかるとのことならば、やはり（２）の方法をとるのが良さそうですね。しかし（２）の時効取得による場合は贈与税などは父の兄にかからないのでしょうか？