売買契約を解除したい

質問

Ａ(不動産業者)がＢ(個人の所有者で売買対象物件に住んでいます)とＢの所有する家を購入する契約を結びました。しかし引渡日前(代金全額支払う前)にＢの奥さんが物件内で自殺をはかり救急車で運ばれ病院でなくなられました。
　これにより、この物件の再販は非常に困難になると予想されＡは困り契約を解除したいと思っています。なお売買契約書にはＢは瑕疵担保責任は一切負わないとなっています。
質問　(1)　この自殺自体が瑕疵担保となり契約書の免責条項によりＢに何も主張できないでしょうか？この自殺は隠れた瑕疵でしょうか？
　　　(2)　物件を購入した目的が達せられないと契約の解除をＢに対して主張できないでしょうか？理由は自殺により物件の価値が著しく下がり再販の利益を見込めないばかりか損失がでる為です
　　　(3)　他に契約を解除できる根拠がありましたら教えてください。
　　　　　できれば該当法律条文も教えていただければ助かります。
　　　　　よろしくお願いします。

回答No.1

moonliver_2005 · ベストアンサー

(1)　この自殺自体が瑕疵担保となり契約書の免責条項によりＢに何も主張できないでしょうか？この自殺は隠れた瑕疵でしょうか？

参考URLの下の方を見てください

過去に判例で、「自分の買った部屋で1年前に自殺者がいたのに、それを仲介会社が告げなかった」という錯誤の場合にキャンセル（契約無効）が認められたケースがあります。その基準は、「もし、そんなことを聞かされていれば買わなかった」というものです。それも裁判官により、非常に曖昧な基準になっています。

と書いてあります。この判例は大変有名で大抵の不動産業者さんは知っています。

下のURLから、この物件で自殺があったことは重要事項説明書に記載すべき重要事項となると普通の人は考えています。記載にないと購入契約者から宅建業法違反にも問われかねません。

http://www.sakigakeliving.net/dataroom/dataroom_real-04.html

従って、この自殺は売買契約締結後に生じた重要な瑕疵と言えるでしょう。

(2)　物件を購入した目的が達せられないと契約の解除をＢに対して主張できないでしょうか？理由は自殺により物件の価値が著しく下がり再販の利益を見込めないばかりか損失がでる為です。

「なお売買契約書にはＢは瑕疵担保責任は一切負わないとなっています。」という場合の瑕疵担保責任は、契約締結時の「現況のまま」「原状のまま」と解釈され、以降発見された建物の瑕疵について原状回復義務をBは負わないというものでしょう。

この自殺は建物についての瑕疵では無い、すくなくとも建物の傷とかと同列に扱われるべき瑕疵ではないことは明らかでしょうから、「本件瑕疵担保責任」の外側にある瑕疵でしょう。

「本件瑕疵担保責任」の外側にある瑕疵については、契約規定外事項ですから、A,Bが善意の協議により処すべきです。（契約書の最後の方にこういう条文があるはずです。）

Aが(2)の主張をしてBが認めれば、本件解決します。

(3)　他に契約を解除できる根拠がありましたら教えてください。

Aは手付金を放棄すれば理由を問わず解約できます。

民法（手付）第557条　買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。

この条文を逆に読むと、A,Bの善意の協議が不成立の場合は、この第557条が適用され、Aの契約解除には手付けの放棄が要求されます。

ただし、Bの妻が自殺したことはBの過失である（注参照）からこれによってAの受けた損害（手付け金放棄させられた損害）をBは賠償する責任があるという新しい主張がAに生じます。

そうするとまた「善意の協議状態」に押し返すことができます。

（注）「Bの妻が自殺したことはBの過失である」とAは「主張できる」という意味で、この主張の正否は全く別次元の検証（自殺の理由、経緯など細かく調べる）が無いと否認される可能性があることに注意してください。

つまり本件の本質は「Aは手付けを放棄するかしないか、もしくは互いに譲って何割か放棄するが何割かは返して欲しい」という話に決着をつけるというこであり、究極のところ「Bはその妻の自殺についてどの程度の過失責任があるか？」によって判断されるべきであると、私は結論しましたが、いかがでしょうか？

（例えばBの妻が重い精神病である診断書があれば過失ゼロみたいになるでしょう。夫婦喧嘩の末の自殺ならBの過失は重いでしょう）

お礼

ANo.1さん　詳しく教えていただき非常に有難うございます。回答の内容をよく理解できるよう何度も読ませていただきまた質問をさせていただくかも知れませんがよろしくお願いします。

回答No.2

xyzyx

法律の専門家ではないことを前提に読んでください。

質問者は業者Ａサイド＝買い主側の人のように思いますが
契約に危険負担の条項がないでしょうか？

危険負担は、契約から引き渡しの間に生じた災害などに対して、どちらがその費用を受け持つかを定めたものです。
ご存じとは思いますが、不動産取引では特約で売り主が負担するという契約を結んでいることが多いです。

自殺は災害ではないですが、重大な瑕疵になると思われます。売り主が事業者でないので、現状引き渡しという特約は有効ですが、現状が引き渡しまでの間に現状が変化してしまったのは同じようなことだといって、解約は無理かもしれませんが、危険負担が売り主負担になっていれば、価値の損失分を損害賠償などができる可能性があるのではないかと思います。
特に自殺なので災害よりも売り主側の過失もあることですので。

http://www.fdom.jp/baibai/pro110.html

お礼

ANo.2さん　有難うございます。大変参考になりました。危険負担の特約は記載されています。今後ともよろしくお願いします。