管理組合が駐車場運営で損害を発生させたときの損害賠償請求の時効はいつまでですか？

質問

マンション管理組合（理事長）が管理地（マンションの敷地）外に駐車場を借り、マンションの住民（占有者を含む）に対して、敷地内の駐車場とともに外部駐車場を貸しています。区分所有法に照らして、外部に駐車場を借りて居住者に貸与すること自体が、管理組合の業務ではないと思われます。その上、会計明細が不明なので実体は現在不明ですが、うわさでは、外部駐車場を高く借り上げ、内部に安く貸し出しているようです。もしこれが事実の場合、管理組合に損失が発生することになりますが、この場合、理事長に対して不法行為責任、損害賠償責任を請求できますか？
現在、役員（理事・監事）が、グループになって仕切っており、他の組合員を寄せ付け無いので、証拠が取れないのですが、民法724条の「加害者および損害」を知ったときの３年の時効の進行は既に始まっているのでしょうか？

回答No.2

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マンション管理会社社員です。

まず、確認をしておく必要があるのは、外部に駐車場を借りる、と言うことがどういう経緯で行われたか、です。
過去の総会できちんと議決された事で有れば、これは不法行為でも何でもありません。

また、区分所有法では、外部に駐車場を借りることを別に禁止もしておりません。ちなみに「管理組合」とは、区分所有法第３条に規定されているとおり、「建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うための団体」です。組合で借りた駐車場の維持管理、と言うのは、その業務に入ると思われます。

で、賃料が逆ざやになっていると言う点ですが、＃１さんが書かれているとおり、十分あり得る事でしょう。駐車場の数が足りないから抽選にして、外れた区分所有者は我慢しろ、と言うのも一つの意見なら、利用出来るスペースが足りないのであるから、その分を管理組合が負担して駐車場を借りよう、と言うのも一つの意見であり、どちらのやり方にも問題はありません。要は、区分所有者がどちらを選択するか、にかかっています。

いいですか、それを決める事ができるのは、あなた達区分所有者だけ、なんですよ。逆に言えば、区分所有者の過半数が納得しているので有れば、公序良俗や法に違反しない限り、好きなように決めて構わないのです。

外部の駐車場を借りて、それを逆ざやで区分所有者に貸す、なんて事は、理事長が単独で判断してできる事とは思えません。更に毎年の会計報告、予算案を承認しているので有れば、なおさらです。当然過去に何らかの総会決議を取っていると考えるのが妥当でしょう。

それが嫌だというので有れば、あなたが総会で声を上げる事です。あなたの主張が、組合員の過半数を納得させられるので有れば、このシステムを変えることができますよ。

さて、せっかく回答をしてくれた方に、大変失礼なお礼を書かれていますが、あなたももうちょっと勉強すると良いですね。

あなたは理事長に対して損害賠償を請求しようとされているようですが、一般に個々の組合員が理事に対して賠償請求ができるか、と言われれば、これは「できない」が正解です。

理事というのは管理組合の総会で選任され、管理組合の役員としてその職務を遂行する立場にあります。この職務遂行の過程で発生した損害賠償義務は組合に対してのものであり、個人の組合員に対するものではないからです。以下に判例を示します。

「また、区分所有者の団体（管理組合）に損害が生じてもその賠償請求権は団体の全構成員に総有的に帰属するから、各構成員が単独でその損害の賠償を請求することもできない。」（東京地裁Ｈ４年７月２９日判決）

つまり、理事長に損害賠償を請求するなら、管理組合の総会でその旨の決議が必要です。おわかりですか？

また、このような逆ざやでの貸し出しが、区分所有法で定める「共同の利益違反」である、と言うので有れば、「その是正を求める様な団体的性格を有する権利は区分所有者全員が平等に有し、その行使は集会（総会）の決議によるべき事」と言うと言う理由で、理事長への賠償請求を認めなかった判例（神戸地裁Ｈ７年１０月４日）も有ります。

ついでに書いておくと、理事長には会計帳簿類の作成義務があります。また、総会の議事録の作成義務があります。そして組合員が理由を書いた書面をもって請求すれば、その閲覧を断れない事になっています。（標準管理規約第４９条、第６４条）いきなり損害賠償だ、不法行為だと騒ぐ前に、まずは、そのあたりをきちんと調べて見る必要が有るのではないでしょうか。

お礼

回答ありがとうございます。
前回答者には申し訳ないと思っています。この場を借りてお詫びします。
問題全体を書けないので矛先を誤った方向に向けてしまいました。本当に申し訳ありません。

もちろん、多くの組合員同様、見ざる聞かざる言わざるが、お叱りを受けることもなくストレスも無いです。
駐車場の問題は、ごく一部です。役員の方々は、率先して役員になられて、次期役員も理事会で推薦することになっています。
組合員からも立候補できますが、多くの推薦人を必要とし、更に総会決議に図る前、事前に定員に絞ることになって、実質役員は理事会推薦で決まっています。

組合員自身が、直接損害賠償請求をできないことは、十分承知しています。将来、現体制が崩壊したときに責任追及ができる可能性があるかどうかを知りたかったのです。

管理組合は、所有権の移転が生じて築、３０年以上を経て設立されました。そのとき、管理組合準備委員会として、現体制の役員がかかわり、設立総会を経ています。詳細は、当時私は現在のところにいなかったので不明ですが、業者との癒着なども耳に入っています。また、町内会の活動費も規約で決めて、管理費とは別途に居住者（占有者を含む）から徴収しており、町内会のお祭りを最大の管理組合の仕事と広報誌にも大々的に取り上げています。修繕工事の見積もりの閲覧を請求しても、業者の個人情報と称して見せてもくれませんし、理事会議事録以外の資料はほとんど閲覧できません、コピーや写真撮影も理事長の一存で禁止です。

外部の駐車場は、自治会時代から、借りていたもののようで、特に総会で決議されていません。とにかく、役員は根回し上手です。
こんな話、内部で処理すべきであり、そのように努力もしました。が、周囲が、無関心を装っています。
私は、新参者ですし。個人的には、「あなたの方が正しいけれど、長年のつきあいがあるからねぇ」とか、「本当にひどいよね。がんばって」とか、でも動いてくれる人はわずかです。自分だけの問題なら、さっさとできるのですが、管理組合となると、たとえどんな内容でも、多数を取ればＯＫの論理になってしまいます。無関心な人から議決権をあつめればＯＫです。役員はそこを心得ています。

こんな内部批判の文章では、またお叱りを受けるとは思いますが、現状打開を目指していることだけをご理解頂ければ幸いです。