管理組合が駐車場運営で損害を発生させたときの損害賠償請求の時効はいつまでですか？

質問

マンション管理組合（理事長）が管理地（マンションの敷地）外に駐車場を借り、マンションの住民（占有者を含む）に対して、敷地内の駐車場とともに外部駐車場を貸しています。区分所有法に照らして、外部に駐車場を借りて居住者に貸与すること自体が、管理組合の業務ではないと思われます。その上、会計明細が不明なので実体は現在不明ですが、うわさでは、外部駐車場を高く借り上げ、内部に安く貸し出しているようです。もしこれが事実の場合、管理組合に損失が発生することになりますが、この場合、理事長に対して不法行為責任、損害賠償責任を請求できますか？
現在、役員（理事・監事）が、グループになって仕切っており、他の組合員を寄せ付け無いので、証拠が取れないのですが、民法724条の「加害者および損害」を知ったときの３年の時効の進行は既に始まっているのでしょうか？

回答No.1

sannomaru

法律の専門家ではないので、時効の起算点等についてはお答えできませんが、マンションの管理組合の理事を現在やっている立場から、一言申し上げます。

　私の居住するマンションでも、外部の駐車場を借り上げて、借り上げ料金よりも安く居住者に貸し出すことを検討しています。これは、管理組合に損害を与えることを目的とするものではなく、区分所有者数に対して、敷地内の駐車場の数が不足しており、結果的に共有の敷地から利益を受ける者が特定のもの（敷地内の駐車場を利用できるもの）に限られています。この不公平を解消するために、定期的に抽選するか、若しくは不足する駐車場（うちのマンションでは５，６区画ですが）を借り上げて、その分を敷地内駐車場料金を上げるなどして対応することを考えています。

　ご質問の外部の駐車場を高く借り上げということが、cayra氏の居住するマンションが同様の状況にあるならば、周辺の駐車場料金に比べて高いということでなければ、必ずしも損害が発生していると言えないのではないでしょうか？
　さらに、管理組合では、毎年総会において決算報告、予算案について総会決議を行っているはずであり、その予算案で駐車場の借り上げ費用が予算化されていて、それが総会で承認されているのであれば、不法行為は成立しないものと思われます。
　不法行為責任や損害賠償責任を検討する前に、管理組合の総会で予算、決算について質問をすることが必要だと思います。

お礼

回答ありがとうございます。
　総会資料では、駐車場借り上げ費用として明記されておらず、駐車場整備費となっていて明細がわからない状態です。

　失礼ですが、sannomaruさんは、どちらかというと順番で理事にさせられた方ですか？それとも、マンション管理の重要性感じて率先して理事になられた方ですか？
もし、前者であれば、理事の方々で区分所有法や、マンション標準管理規約等をぜひ勉強して頂けるといいのではないでしょうか。
　ご存じとは思いますが、管理組合は、敷地と建物の管理を目的とした、区分所有者のみかつ全員による組合です（居住者のコミュニティを目的とした任意加入の自治会とは違います）。そして、駐車場収入は、（長期）修繕積立金として歳入されていて、日々の管理費とは別になっていると思います。その意味は、修繕のための費用の積立ではないでしょうか。
　外部駐車場を高く借り上げて、安く提供することは、駐車場を借りたい人には好都合ですが、駐車場を借りる必要のない人にとっては、積立額が減るだけで不都合です。更に、本来の目的である、建物等の修繕のための積立金を結果的に取り崩すことになるので目的逸脱の恐れがあると思います。ですから、駐車場については、定期的な抽選をして公平を図るのがいいと思います（マンション標準管理規約でもそうなっています）。
　駐車場収益は修繕積立金に繰り入れられるのですから、それ自体が区分所有者の（平等な）利益ではないでしょうか。そう考えれば、内部の駐車場の料金が外部よりも安く設定されていることに問題があると感じるのは私だけでしょうか。駐車場を必要としている個人の利益のために管理組合が損をしていませんか？そして、その収入減が、結果的に修繕積立金の値上げか、修繕時の一時金となって降りかかってくるということを忘れていませんか？
　規約の趣旨やあり方については、法令、通達、マンション標準管理規約と解説に詳しく載っています。管理組合は当座の居住者間の公平を図る場ではなく、長期的な視点での建物と敷地の管理を目的としているので、何より大事なのは適切な修繕計画です。そして、目先の利益にとらわれず、収入源が区分所有者からの修繕積立金を除くと恐らく駐車場収入しかないということを十分考慮されて、本当に修繕積立金の取り崩しが必要なときに困らないような管理組合運営をされるといいと思います。