自宅を売るか貸すか！どちからが得か？

質問

自分の住んでいる１戸建の家を貸すか売るかで悩んでいます。築７年ほどの家でローンは残っていません。引っ越す理由としては、定年を迎えるので、昔からの夢であった暖かい国にしばらく住みたいと思っているからです。

不動産の話では、売るとすれば2200-2300万円程度で、貸すとなると10万円／月程度とのことです。

日本帰ってきた時のために、賃貸に貸し出したいのですが、その場合（もし５年間として）：

1.家賃は10万×12月×5年＝600万円　ですが、５年間他人に貸すと一般的にボロ家になってしまい資産価値が著しく減少する。
2.住人の立退き問題がある。

日本に帰ってきた時には、親からもらい受けた土地がありますので、そこに新しく家を立てて住むことも可能です

果たして、どっちがお得なんでしょうか？

一般論でかまいませんので、教えてください。

回答No.5

noname#17334 · ベストアンサー

＞築７年ほどの家でローンは残っていません。引っ越す理由としては、定年を迎えるので、
＞昔からの夢であった暖かい国にしばらく住みたいと思っているからです。
おめでとうございます。うらやましい御身分ですね。私も将来はハワイか宮古島で
すごしたいです。でも実際は物価の安いタイとかになるかもしれませんが（＾＾；

＞不動産の話では、売るとすれば2200-2300万円程度で、
一戸建て築７年で、この価格というのは、かなりの地方都市とお見受けします。
仮に土地が６０坪としても坪単価３０万円で土地代１８００万円
建物５００万円という評価です。（土地は借地権でなく所有権として）
家賃１０万というのも、坪数が３０坪としても３．３万円/坪ですから
まぁ普通の地方都市の平均値程度ですね。

＞貸すとなると10万円／月程度とのことです。
地方都市で、一戸建ての借家というのは需要があることはありますが、
時期を逸するとなかなか借り手が見つからないことがあります。
マンションなら、管理会社がいるから安心ですが、一戸建ては、地元の不動産会社に
仲介と家賃回収代行を頼んでも、実際に何かあったときに連絡がくるだけで
トラブルがあったときの対応に不安が残ります。

＞日本帰ってきた時のために、賃貸に貸し出したいのですが、
＞その場合（もし５年間として）：
おっしゃっているように５年できちんと出ていってくれる保証はないです。
都市部なら、転勤大家さんのための「リロケーションサービス」定期借家での貸付
というのを代行する会社もありますが、地方では普通の貸家でないと借り手がみつけ
にくいです。

なにより地方都市で家賃１０万円払える人は、ローンを組んで中古住宅を買う人が
多いです。

＞1.家賃は10万×12月×5年＝600万円　ですが、５年間他人に貸すと
＞一般的にボロ家になってしまい資産価値が著しく減少する。

新築の家屋の価値が２０００万でも築７年では１０００万円程度です。仮に土地が
坪２５万で５０坪でも１２５０万円、でそのくらいの評価です。
木造住宅は税法上の耐用年数は２７年ありますが、実際には築１２年では、３０％
の評価という感じではないでしょうか。

１９９８年の新築時から現在までの地価の下落を調べるとほぼ毎年３～５％で下落して
きているのがわかります。市役所の「公示地価」を各年で調べればわかります。
都心は地価が反転しつつありますが、首都圏周辺部はまだまだ下げ止まらない
傾向にあります。おそらく質問者さまのお住まいの場所も、今後地価が２％程度は下落
していく可能性があります。
今１２５０万の土地は５年後には１２０万下落します。一方家屋の評価は今より確実に
１５０万以上減額されます。両方で２８０万円。固定資産税を年８万として４０万円
不動産所得として所得税の課税が１０％として５０万（５年間）
都合３７０万は引いて考えると手元に入る金は２３０万ということです。

＞2.住人の立退き問題がある。
とにかく借家人は地方では長期に借りる人が多いです。地方都市に転勤は少ないです。
地方で家を借りる人は子供の多い家庭です。小学校に通っていたら５年後は中学か
高校に通っています。

＞日本に帰ってきた時には、親からもらい受けた土地がありますので、
＞そこに新しく家を立てて住むことも可能です
というか、貸すなら徹底して家が古くなって立て替えるまで貸す。ただしもとを取るまで
なるべく長く・・・です。そのうえで借り手に売るというのが最良の策でしょう。ただし
値切られる怖れはあります。
更地にして売れる土地かどうかというのは見極めが必要です。その街で
かなりよい環境の土地であったら、１３年後（まだ７３ですよ＾＾）売るという選択肢も
あるでしょう。

＞果たして、どっちがお得なんでしょうか？
ご両親から相続された土地を遊ばせておくのが勿体ないですね。貸すと決めたら
そちらにもアパートを建てて貸す。５年後では借入金の返済が完了しなくても
家賃でローンは返せます。
私なら、愛着のある我が家を最終的にリフォームするつもりで、両方貸して、我が家に
空きがでたら帰国する。そういう感じで老後に備えます。
売るならば、今売って、キャッシュを株式などで運用します。できたら両方売って
一方でマンションを買って貸して、帰国後にリフォームして住みます。

＞一般論でかまいませんので、教えてください。
不動産に一般論はありません。資産運用はビジョンと意思できまるものだと思います。
今株を買う人を私は止めません。同様に今地方都市の不動産を手放すのを私は止めません。
トレンドを読んで、ご自身の御判断でお考えくださいませ。
ひとついえるのは、年１２０万円に対して価格２２００万円というのは、決して利回りのいい
不動産ではないです。（経費をカウントしていないという意味で）
そもそも、この家におそらく３５００万くらいの投資をしていらっしゃるのではないでしょうか。
７年住んで、家賃840万円は浮かせた計算になりますが、自分で賃貸事業して自分で
住んだとカウントすればそもそもの投下資本に対して利回りは3.5％。
これはあまり効率のいい投資ではないです。あげくに最後売ってみても回収できるお金は
少ない。そうお考えになったら売るべきだし、せっかくローンを完済したのだからじっくり
長期に貸して、収益を得たいとお考えならできるだけ長く貸すのがしいでしょう。

お礼

ありがとうございました。

回答No.6

noname#14020

あくまで私ならという意見です。
法的なものや細かい損得勘定は抜きの話ですが。
私なら売ります。（売れるのか、と言う問題も有りますが）
賃貸することの色々なリスク（トラブルなど）を考えると、単純にお金に換算できないものがあるように思います。
貰い受けた土地に新しく家を建てる余力があるのでしたら、売ってしまったほうが精神的なリスクが少ないように思います。
一応５年と考えられていて、永住の気持ちになるかもしれませんね。
もしかしたら、１年でいやになってしまうかも。
同じ家は建てられないかも知れませんが、そのときに必要な広さ設備の家を吟味したほうが良いように思います。
売却金をそっくり残して置けるのでしたら、十分に可能と考えます。
私も最近家を売りましたので、ちょっとだけ経験者の参考意見です。

お礼

ありがとうございました。

回答No.4

noname#19073

＞果たして、どっちがお得なんでしょうか？
＞一般論でかまいませんので、教えてください

一般論というのも難しいところですが・・・
そもそも一旦貸して、戻った際にはその家に住み続けるという選択肢があるならば、他に新築されるよりはコスト的にかからないというのは言うまでも無いと思います。（その家が早々と気に入らなくなって結局手放して新築する等ですと別ですが・・）

推論としても比較するならば、今すぐ売却or5年とか10年間賃貸して売却との比較です。
例えば5年間賃貸して計算上は600万円ですが、公租公課及び維持管理費用等を加味し実質480万円の収入とし、築12年になった家を1,920万円で売却出来たとすると今売却するのと同水準ですね・・。

色々と試算の方法はありますが、基本的には将来に渡って得られる収入（見込み）に対しては時間的リスクと言いますか割引率などを加味し計算しますので、細かい計算は省きますが、今売却した方が得策かもしれません。

築7年の普通の30～40坪位の住宅と想像させていただき、家賃が10万円しか取れない立地となると、今後土地の値上がりが期待出来る立地とも考えにくいです。

もちろんこの試算は定期借家契約などで賃貸して、戻ってきて住むということとの比較は出来ません。

お礼

ありがとうございました。

回答No.3

akizoramomiji

こんにちは。

先日プロの不動産の方が言っておられました。
ここ2～3年は「デフレ状態が続行」なので今、売却しても3年後売却しても売値はさほど変動はありませんとの事でした。

確かに人に貸すと自分達の思っているような家に対しての執着（思い）が違いますが、家賃収入が入るのでそこは我慢で、退去時に敷金のなかから修理、超えればその分請求などの手立てもあります。

但し、一旦借家にすると「住宅控除」が全く無くなりますからそれに宛がうはずだった「固定資産税」と家賃収入の税金などの支払い分も毎年あるので考慮して下さい。

人に貸して、戻った時に「家賃収入」の蓄財から
修理して住まわれた方が得策だと思いますが如何でしょうか。

お礼

ありがとうございました。

回答No.2

m_inoue

私も定年後は海外巡りを考えています

家は多少の損なら売却した方がいいですよ

海外で落ち着いて暮らせます。

いくら管理会社に任せても気になると思います。
「修理・修繕」
「自然災害・火事」
「入居者の居ないとき」
ｅｔｃ．

国際電話で修理の見積もりを聞いても、任せるしか有りませんよね

私も賃貸業を副業でやっておりますが１戸も５０戸も気が休まらないのは同じです。

「ハッピーリタイアメント」が目的なのですから、後顧の憂いは出来るだけ無くしましょう。

私は海外１箇所当たり１－３ヶ月のロングステイを目指してますので賃貸業は続けるつもりですが．．．。

お礼

ありがとうございました。

回答No.1

horaemon

限りのある情報で確かなことは答えられませんが、自分なりの意見で。

現在の土地がどれほどの地理条件なのかがわかりませんが、５年後に相当下落が予想されるような地域なら今のうちに売却もありでしょう。
ですが、将来的にずっと住み続けるつもりなら下落は関係ありません。

２３００万で売れたとしても財産としては目減りは避けられません。そのお金で立て直しても現在よりよくなることはないでしょうね。

５年間他人に貸すとボロ家になってしまうとのことですが、空き家にしておく方がよっぽど痛みます。
社会通念上予想される経年劣化は自分が住んでいてもありますし、それ以上の損傷があれば敷金から補填または別途賠償を請求できます。
もし、５年間だけの契約で入居してくれる人が見つかるならば賃貸しした方がリスクは少ないと思います。

立退きについては条件としてしっかりと契約書に明記しましょう。

お礼

ありがとうございまいた。