土木事務所に改善計画書を出すよう言われましたが…

質問

知り合いの左官屋さんに頼んで裏庭に７畳ほどの小部屋を増築していましたところ（完成間近）、土木事務所の方が来られ、確認申請書（初耳）が出ていないこと、へきめんこうたい（壁面後退？）にかかっていること、さらに現状で容積率一杯のため建て増すと容積率オーバーするため、建築士さんに図面をひいてもらって知事宛に改善計画書を提出するように指導されました。うかつにもそうした法律に違反しているとは知らなかったので（中古で売却できないということも最近聞きましたので）改善できるところはしたいと思ったのですが、要は年内撤去しなさいということなのです。勿論、違法の認識があればそもそも建てなかったのですが、１００万以上かけてやっと建てたものをみすみす取り壊すこと、しかも改善計画書を作成したり建築士さんに図面をひいてもらうなど余計に手間暇とお金をかけて結局壊さざるをえないのはどうもしっくりきません。近所には増改築している家もたくさんあるというのに。罰金を払うなど何とか壊さなくて済む方法はないのでしょうか。

回答No.4

matthewee

１．「連担建築物設計制度」において、「隣地」というのは文字通り隣接している土地のことであり、「周辺地」というのは同じ街区（＝道路で囲まれた区域）または道路をはさんで対面の土地までをいうものと思われます。
　※ただし、明確な定義はなく、それぞれの特定行政庁の判断に委ねられているのが現状です。

２．「連担建築物設計制度」は、まだ新しい制度であり、実際の運用基準も東京都、大阪市など都市部では定められていますが、地方都市では具体化している実例は少ないものと思います。
　今回、質問者さんのお住まいの県では、どのような対応を取られているかわからないのですが、“可能性については全く未知数”ながら、少しでもお役に立てればと思い、このような制度も建築基準法で用意されているということを紹介しました。

３．上記の制度が使えない場合の代替案ですが、第１種低層住居専用地域の建築規制には、（１）容積率、（２）建ぺい率、（３）外壁の後退（１ｍか１．５ｍ）、（４）北側斜線の制限などがありますが、これらの制限について、再度、現状を正確にご確認されることをお勧めします。
　例えば、登記簿の床面積と容積率に算入される面積とは異なることがあります。地下室や車庫については容積率の対象面積とならない部分もありますし、屋根裏部屋についても、その部屋の床から梁までの高さによっては床面積に算入しない場合があります。ベランダも容積率に算入しない部分があります（建築基準法、同法施行令、同法施行規則で定められています）。
具体的な内容は、建築士の方がご存じだと思います（現地と図面を見ることができないこの掲示板では回答のしようがありませんが…）。
　どのような公法上の制限があるかは、県土木事務所で丁寧に教えてくれますし、それを基にご自宅について、各制限の数値をぎりぎりまで検証されてはどうでしょうか。それによって、計画変更を最小限に押さえる見込みが立つと思います。

お礼

何度もご丁寧にありがとうございます。
既述のように団地内はどこも容積率いっぱいなので、周辺の定義がその程度であればむつかしいですね。

建築士と土木事務所の話し合いでは年内解体しかないという結論だったので何かいい知恵はないかとここに投稿した次第です。

回答No.3

matthewee

１．平成１１年に建築基準法が改正された際に、「連担建築物設計制度」が新たに設けられました（同法８６条２項）。簡単に言えば、隣地や周辺地の容積率を移転して、自分の土地の容積率に加算するという制度です。例えば、質問者さんの敷地は、現在容積率６０％の建物が建っていて増築する余裕がないが、隣地は容積率を５０％しか利用しておらず、将来も増築することはないとしたら、隣地所有者から余剰容積率１０％を自分の敷地に移転してもらうというものです（隣地の土地所有者には、容積率の対価を支払う）。

２．「連担建築物設計制度」のイメージは、次記の国土交通省ＨＰをご覧下さい。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/seido/kisei/86-2rentan.html

３．具体的な運用基準は、それぞれの自治体が決めていますが、東京都ＨＰから「建築基準法第８６条第１項、同条第２項及び第８６条の２第１項の規定に基づく認定基準」を下記参考URLに貼っておきますのでご参照下さい。

４．この「連担建築物設計制度」を認めるか否かは、特定行政庁が判断します。特定行政庁というのは、建築主事という資格者がいる都道府県の知事または市町村の長のことをいいます（建築基準法２条）。質問者さんのお住まいの市町村に建築主事がいない場合、特定行政庁は知事になります。県民が県庁まで出向くのは遠いこともあるので、出先機関である県土木事務所の建築指導課が窓口となっています。

５．可能性については全く未知数ですが、県土木事務所に「連担建築物設計制度」を採用してもらえないか、お問い合わせされたらいかがでしょうか。ただし、この制度が採用可能でも隣地や周辺地の土地所有者から容積率を売ってくれる人を探さねばなりません。また、その対価も決して安くはないと思います。

６．特定行政庁が「連担建築物設計制度」を認めなければ、建築基準法の規定通り、設計をやり直して適格建築物にするしかないと思います。
でも、大切な住宅の問題ですから、ここでの回答だけでご判断されず、建築士や宅地建物取引業者など専門家から、このほかの対応策も聞かれたほうがいいと思います。

参考URL：

http://www.linkclub.or.jp/~erisa-25/99-86nintei.html

お礼

非常に詳しくご丁寧な回答ありがとうございます。
ただ、状況はきびしく、団地内のほとんどの家が６０坪強の土地に容積率一杯の４０坪近い家を構えており、さらに屋根付きウッドデッキや洗濯干し用屋根、カーポートや物置などを付けたし、厳密に言えばどこも容積率オーバーしている（今回の一件でこれらが容積率に加算されることも初めて知りました）ような現況です。隣地や周辺地というのはどのあたりまで考えられるのでしょうか？

回答No.2

sen_aoba

質問内容で「土木事務所」ってありますよね。
地域差もあるのかもしえませんんが、「土木事務所」は通常、「河川」「道路」の管理運営の部署ですから、このケースの場合、土木事務所が登場するのは不思議なのですが。
通常、市又は県の都市計画課等だと思うのですが。
裏庭と思われている所に、「河川」「道路」等は含まれていないでしょうか？

補足

郡部に住んでいるせいだと思うのですが、
県の出先機関？の土木事務所内の建築指導課という
ところです。住まいは第一種低層（容積率６０％）の
住宅街で、もちろん河川も道路もありません。

回答No.1

noname#10986

参考まで。

罰金さえ支払ったらいくらでも違法建築を立ててもいいと言うことになってしまいますので、そういう取扱はありません。
どこまで強硬に要求されるかは事案によって異なるでしょうから何とも言えませんが、下記のような例もないとは言えないということです。

参考URL：

http://www.kyoto-np.co.jp/article.php?mid=P2005030300060&genre=C4&area=K1K

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
やはり壊すほかないのでしょうか。
住居の外壁から壊したのでまた大工事になりそうです…
参考の新聞記事はこの間みておののいたところです。
残念です。