土地価格（路線価に基づいた評価方法について）

質問

土地の取引価格（実勢価格）についての質問です。
　この付近の土地は、人気エリアがあり、路線価の1.5～1.6倍程度で取引（実勢価格）されています。近いうちに価格交渉に入らなければいけないのですが、価格の目安になる路線価を使おうと思っていますが、下記のような設定の場合、どのように評価したらよいのかわかりません。
　どなたか、お教えください。

　高価格な路線価の道路に回りを囲まれた、低価格な路線価道路に接する土地の価格について教えてください。

その土地は南側で道路に接しますが道路幅が1.8mしかない貧弱な道路のため路線価は安く、250千円/m2と評価されています。しかし、周りの道路は4mと広く路線価が300千円/m2です。
すなわち、その土地に接する道路は細くて路線価は安いのですが、北側の家に接する道路は４ｍあり、さらに南側の２軒隣の道路は４ｍあるという状況です。さらに、東側や西側の道路もこの土地とはそれぞれ数１０mぐらい離れていますが４mから６mくらいの道路幅があります。

このような場合、路線価をこの土地の価格の評価に使う場合（上記のように実勢価格＝路線価＊１.６）、どちらの路線価格を参考にしたらよいのですか。あるいは、どのように計算するのでしょうか？（接する道路の路線価で評価する？周りの路線価との平均？周辺の路線価？など）

難しい質問ですがよろしくお願いします。

回答No.2

monchan-man2 · ベストアンサー

基本的には、その土地が接している道路の路線価を使うのが普通ですが．．．
接道幅が1.8mと云うことはセットバックによる有効面積の減少は当然として、住宅を建築/解体する時の資材を、どのようにしてその土地まで搬入/搬出するのでしょうか？　運搬費が数百万単位でupするのは必至ですよ。　
　道幅が1.8mしかない土地の価格を、近隣相場が路線価の1.6倍だからと言って、同じように路線価の1.6倍で買うのはお勧めしません。そのような道路付の非常に悪い土地は、近隣相場がいくら高くても、路線価以下でしか評価されないのが普通です。(家を新築したと仮定して、土地・建物の総額から土地値を判断して下さい。）

補足

有難うございます。
接道幅1.8mの道路ですが、建設時は片方の道路が1.1mセットバックされるため2.9mとなり資材の運び入れ等は問題はないと考えています。
　不動産会社の人が、この土地の評価をこの接道する路線価ではなく周りに路線価で評価した価格の1.6倍程度を表示してきました。
おそらく、この土地に接する土地が高いため同価格ということなのですが、ただし、北側の土地は売りには出ていません。
やはりこれは高いのですね。しかし、売り主に価格交渉するにしても提示価格の2割引きでは受けないでしょうね。これでも路線価から見て1.6倍の高価格ですが

回答No.4

noname#4720

そもそも『路線価』というのは、相続税の計算をする際に用いられるものです。売買価格と直接の関係はありません。
極端な話、１０億円で当事者双方が納得すれば１０億円で売買は成立しますし、１０万円で双方が納得すれば１０万円で売買は成立します。
ただ、『路線価』を参考にして売買価格を決めるのは当事者の自由です。

通常は、似たような条件下における付近の宅地の売買実績を参考に、今回購入予定の土地の具体的要因を考慮して、増額・減額の修正をした上でその物件の売買価格を決めるのが普通です。
具体的売買価格が、付近の売買実績における価格とその土地の具体的価格の増額要因・減額要因を考慮した上でもなお極端に高額または低額となる場合には、『売買』ではなく『贈与』がなされたものとして税務署から贈与税が課せられることがあります。

相続税を計算する場合には、当該土地に直接接している道路の路線価を基に計算します。
その近くに如何に高く評価されている路線価の道路があろうとなかろうと関係ありません。

しかし、今回は相続税を計算するのが目的なのではなく、あくまで売買価格を決定するのが目的なわけです。
相手方不動産屋さんは、付近の既に４Mまたは６Mの道路が完成している道の路線価を基に計算してきているのですから、今回の購入予定の土地とは明らかに異なります。
今回購入予定の土地に接する道路が、近々確実に４Mの道路として完成すると言うのであるならば、付近の４Mの道路に付されている路線価をある程度参考にすることもできると思いますが、いつ全線４Mになるのか分からないのであるならば、その点を強調して減額の交渉をなされてはいかがでしょうか？

回答No.3

monchan-man2

その土地だけが1.1ｍセットバックしても、途中に1箇所でも道幅が細い箇所があればダメだと思うのですが．．．両隣も含め搬入道路沿いの土地全体を、一斉にセットバックし、2.9メートルの道幅で幅4メートルの公道に接続させるのでしょうか？ また、公道への接続箇所は隅切していますか？　建築資材は普通4トン車で運びますが、道路の曲り角がきちんと隅切されていないと、道幅4ｍでもキツイです。　住宅メーカ又は工務店の方にその土地を見てもらい、運搬費用がどのくらいかかるか見積ってもらった方が良いと思います。その上で、妥当な土地値を判断しても遅くないのではないでしょうか。
　また、セットバック後の道路用地の管理がどのようになるか、よく調べた方がよいですよ。私有地のままだと、いつの間にか植木や自転車が置かれ、自動車が通れなくなった、という話はよくありますので。

回答No.1

ikeryu

そもそも・・この土地の購入目的がはっきり明示されておりませんので、ちょっと話が横道に反れてしまい申し訳ございませんが、もし、貴殿がこの土地に建物を建築するのであれば・・管轄の県庁か市役所の道路管理課と建築指導課にて、この道路に接する土地で建築する場合、どういう規制がかかるのか？確認をされるのが先決です。

建築基準法では、幅員４ｍの道路に間口２ｍ以上接しない土地は建築確認がおりません。（家を建てることができません。）

貴殿の購入検討地は、道路幅が幅員1.8ｍとの事なので、上記条件に合致せず建築指導を受ける可能性があります。幅員４ｍを確保するために、道路中心線から２ｍバックした境界線上が自分の有効敷地になります。（現在の1.8ｍ幅員の中心線から2.0ｍですから）1.8÷2＝0.9　　4.0÷2＝2.0　　2.0-0.9＝1.1　という計算で、今の道路境界線からまず、1.1ｍ分敷地は道路になってしまうとお考えください。

路線価も大切ですが、上記のような指導を受けた場合、建物を建築する際、期待した面積の建物が建たない可能性があり、購入の重大な目的が達成できないことにもなりかねません。（そのあたりの説明は不動産業者からありましたでしょうか？）

まず、価格の交渉にはこのあたりの確認をとり、充分納得した上で「過去の成約事例物件」の成約価格（実際の相場）と、路線価との比較をとった方が妥当かと思います。年度毎の路線価の見直しと実際の値動きとは随分違いがあります。あくまでも、路線価は参考程度とご判断ください。

参考URL：

http://ienavist.nikkeibp.co.jp/home/guide_link/01.shtml

補足

土地購入の目的は住宅用です。間口も11m以上あり、建設上の問題はないと思います。
ご指摘のように、1.1mはセットバックする予定です。