相続税の評価で土地の評価方法を教えて下さい

質問

相続の土地評価方法がわからず大変悩んでいます。画像の黄色が母名義(被相続人)の土地で緑が私名義(相続人)の土地です。
黄色部分の土地をどのように評価すべきかわからず困っています。

手前の大きな道路は路線価20000がついています。
後方は私道で路線価がついていません。
路線価のついている道路に接している部分は間口が0.54mで隣人と境界でもめたため境界用に購入した細長い土地(10m2)で入り口とはなっていません。
黄色部分は400m2で緑部分は200m2です。間口は18m、奥行きは32mです。
黄色と緑の両方の土地の上に店舗兼居宅の母名義の家屋が建っておりずっと同居しておりましたので
出入りは正面からも裏面からもできます。
ただし正面は店舗の入り口となっております。
裏面は道路北側の隣人の所有で以前は通行しないように言われたこともありますが現在は通行可となっています。

評価方法をご教示ください。

回答No.1

bungy1234223 · ベストアンサー

初めまして

大変ですね
詳しくは、下記の参考ＵＲＬ等を参照して下さい

一般的には、路線価で評価すれば、税務署には通ると思います
ただし、
＞黄色と緑の両方の土地の上に店舗兼居宅の母名義の家屋が建っておりずっと同居～
とあるので、

１．小規模宅地等の特例
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm
の対象になると思います（８割引き評価、または５割引き評価が可能）
これは別途、計算しないといけません

２．
以下、土地の評価ですが、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4604.htm
には、
「Q2　間口が狭小な宅地の評価」などありますが、
「奥行価格補正率表」、「間口狭小補正率表」など、
ご自身でやるなら、計算がややこしいと思います

なので、結論から言うと
補正率評価で計算した後の価格　＜　路線価
だと思うので、高い方の路線価で申請すれば、
税務署は何も言わないと思います

また
＞細長い土地(10m2)
は、「建物を建てる事が出来ない土地」なので、
路線価の１／２で評価しても大丈夫だと思います
税務署の判断は、「建物を建てる事が出来ない土地」なら、
私道、として見てくれるようです

なお、道路北側から（他人の私道を使って）出入り可能なので、
本来であれば、これも考慮するよう、言われるかもしれません

なので、黄色い土地を「高い方の路線価で申請」をオススメします

また、店舗兼住宅の評価は、お近くの地方税事務所で固定資産税の評価証明をもらい、
そのままの評価額で通ると思います

１．（小規模宅地等の特例）を使うのであれば、
　税務署に相続の書類を提出しなければなりません
　税務署に行けば、「相続の手引き」をもらえます

あくまで、個人的な推測ですが、他に多額の現金や不動産が無いなら、
基礎控除プラス相続人（１人１千万円）の、範囲内で収まりそうな気がします

なお、税務署に書類提出をしない場合は、１．の小規模宅地等の特例を使えません
と同時に、不動産の評価は（割引ナシの）路線価での評価となります
＞細長い土地(10m2)
も、路線価での評価となります

心配であれば、プロ（税理士等）に相談することをオススメします

以上、あくまで、個人的なアドバイスです
どうか、頑張ってください

お礼

大変詳しく丁寧に教えていただき心より感謝しています。
ひとつひとつ参考にさせていただき検証させていただきました。
本当にありがとうございました。

回答No.2

hata79

評価基準は「この基準によってしましょうね」と云うだけの話です。
従って財産評価通達によっておけば「税務当局の考え方には沿ってる」ということです。
税務署からウダウダいわれないということです。

ご質問の土地評価については「まずは評価して」「申告をしてみて」税務署がウダウダ云ってきたらこうやって評価したと応対する」です。
ご質問に対しての、誠意のない返事だと云われるのが充分承知で失礼な回答になりますが「素人が評価額を出すようなものではない」事案だと存じます。

相続財産の評価は税理士の独断場です。
医者にセカンドオピニオンがあるように土地の評価も、人によって変化しますので、２人以上の税理士に評価依頼をして低い評価額を採用すればよいのです。
評価額そのものには税理士は責任を持つはずです。

お礼

土地評価の考え方の基礎を教えていただいて目の覚める思いで、大変参考になりました。
本当に有難うございました。