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１０数年前埼玉県下最大手の戸建メーカーより住宅を購入しました。入居後半年で周りの家々（１６戸）も含め地盤沈下による傾きが生じ対角線上で最大４０ｃｍ程有りました。この業者より基礎と家の土台との間にＨ鋼を挟み水平を取る工事を無償で受けましたが信頼の置ける工事だったとは思えません。子供達も独立しましたのでこの機会に耐震工事も含めたリフォームを考えておりますが、このような地盤に建つ家のリフォームは可能でしょうか？土地は１００平米、家は２階建て９０平米、基礎はべた張りではありません。

玄関ポーチの仕様についてです。ポーチが約1.5坪で、家本体の基礎ベースと一体です。さて、基礎ベースコンの上に現場の土を敷き、その上に土間コン（？）を打ち、タイルで仕上げるのは、現在のハウスメーカーでは、一般的な仕様なのでしょうか。 聞いた話では、20年くらい前は、よく浴槽の下が土で、しばらくすると土が下がり、浴槽が宙ぶらりんになったと。 ポーチも間に土を入れると同じ状態になり、いつかは、たわんでしまうのではないでしょうか？不安です。よろしくお願いします。

明後日、舗装業者にお願いして庭をアスファルト舗装します。 私も工事の立会いをする事にしました。 現場監督さん曰く、「掘削もちゃんとして、下地を作って通常の道路と同じ工事をします。」との事です。 本当に普通の道路と同じグレーのアスファルトの工事です。 私自身、まったくの素人です。 立会いする際、チェックするべき項目を教えて下さい。 例えば、掘削○ｍ以上必要だとか、下地処理でこういう事はしてはいけないだとか。 よろしくお願いします。 ちなみに平米２５００円、工事面積１６０平米です。

子供が生まれ、そろそろ一戸建てを購入したいなぁと思うようになりました。 しかし、何の知識もありません・・・。 今はただ、今住んでいる所の近くに家が欲しいとだけ思っているだけで、この先どのように進めたらよいか分かりません。 不動産屋に出向くのでしょうか？ 住宅展示場を見学するのでしょうか？ ・現在の賃貸住宅の大家さんが大地主さんで近所に空き地はゴロゴロあり、その一部を売って欲しい ・家は注文住宅にしたい という希望もあります。 いろいろと書いてしまいましたが、こんな無知な私に何かご教授していただけることがございましたら宜しくお願いします。 因みに・・・。 夫婦共稼ぎなのですが、貯金は200万くらいしかありません・・・。

分譲マンションを買おうと思います！選ぶ基準の１つとして、地震対策の為、地盤の堅い場所として埋め立て地は危険と聞いたため避け、支持層に着目しA・B２つ物件で迷ってます。＜Aは海岸の側で支持層まで５ｍ＞　＜Ｂは２本川の合流するＹ字の間で支持層まで１６ｍで途中の地層に砂がありました＞　万が一地震で途中の地層が崩れたり等、建物傾く事とはかんがえられますか？そもそも支持層ってなんですか？２つの物件の周辺には一軒家が多数ありますが、これらの一軒家も支持層まで杭で支えてるものですか？

初めて書き込みます。 現在建築条件無しの土地（ひな壇）を購入しようか迷っています。 その土地は市街化調整区域ですが建築許可が下りたために建築できる そうです。ただ、測量は昭和44年のものなので若干の狂いがあるかも しれないので造成後に再度測量を行うとの事です。 土地の価格は擁壁を付けて更地（林なので木が生えている）にし、 上下水とガスを引き込んだものです。不動産屋（仲介）は造成前に 土地契約を行いたいようですが、私としては造成完了後に契約を行い たいと考えています。また、盛り土も行うので地盤改良も必要になる と言われました。私としては地盤改良まで行った状態での契約を行い たいのですが可能なのでしょうか。 無知な状況での質問で申し訳ありませんが回答をお願いします。

　築約30年の木造住宅です。5年前に中古住宅を購入、一部リフォームして入居しました。リフォームに際し、盛り土の沈みとこれに起因する土砂の流出による家の傾きが判明しました。今回、この家の傾きを解消することを主な目的として、リフォームする計画で業者と話を進め、契約書を交わし、40日後に工事を始める約束をしました。 　物件の内容は次の通りです。 　・敷地面積　35坪 　・延べ面積　　35坪 　・工事の内容　地盤改良を伴うスケルトン全面改装 　・工事費用　　2500万円（消費税込み） 　　　　　　　(解体費120万円　地盤改良費280万円　住宅設備費500　　　　　　　　万円　木工事費　570万円　等です） 　・工期　　　2月20日から6月20日まで 　 　昨日、クロゼットを研究するために住宅展示場に行きました。 三井ホームの展示ハウスでリフォーム価格の話をしていたら、1500万円が新築とリフォームの分岐点で、リフォーム計画を中断して、新築の検討をすすめられました。 　リフォームが割高であること。(2000万円くらいは覚悟していた） 　比較的いい性能を要求してきたこと。 　一年以上話し合いを進めてきたこと。 　契約金の一部　300万円をすでに支払っていること。 　引越しの手続きをしていること。 などから、至急検討をしなけれなりません。 　(1)リフォーム価格の妥当性。 　(2)契約の中止についての問題。 など、ご意見をお聞かせ下さい。 　 　

昨年の7月に購入した中古住宅ですが、 道路(6m幅)をはさんだ向かいの空き地に4階建ての介護老人保健施設が建つことになりそうです。(平成19年9月着工予定) この建物が建つとなるとうちの場合は、 昼の2時間ほどしか日がささなくなってしまいます。 日当たりも良く、明るいところが気に入っていたので、 その計画を聞いてからは引っ越すことも考え始めています。 実際にこのような購入後の環境の変化に関しては、買った側の責任の範囲内でょうから、不動産屋に「こんな物件売りやがって！」などというのは 筋違いだとは思います。が、少し疑問の思うのは 実際、昨年の住宅購入時にはこの空き地についてはなんら建設計画は 無いとの説明を受けていましたが、 (1)今回のような市も建設に絡んでいるような場合では数年前から 　建設に関しては協議が行われているわけではないのだろうか？ (2)告知の義務があるでしょうから不動産屋が知らないということは 無かったのでしょうけれども、知ってなければならないことだったのでは？？ などという点です。 ちなみに現時点で売却の意思を担当の営業の方に伝えたところ、 「現時点では、目の前に大きな建物が出来るということで、 新たな買い手も付きにくいだろう。産廃処理施設のようなものが 出来るわけではなく、比較的見栄えの良いきれいな建物が建つのだから どうせだったら建物が出来てから売却を検討すべきだと思いますよ」 との回答を頂きましたが、そうは言ってもやはり早めに手放した方が 良さそうな気もしますので、この点につきましてもよろしくお願いします。

友人が、新築するので、あるハウスメーカーと話を進めていますが、 「支持できる地層が深いから、杭を打たないといけないんだって。 だから、ちょっと高くなるって言われた」 と言っていました。 ビルとかだと、杭を打っているイメージがつくのですが、 2階建ての住宅（コンクリートではない）に、 やはり杭を打たないといけないことってあるのでしょうか？ 大手のハウスメーカーなので、別に怪しいことはしないと思いますが、 ちょっと気になっていました。 杭を何本打つのかは、知りませんが・・・。

中古の一戸建物件の検討中、地下車庫部分の今後の耐久性に関し、不安が出てきました。 新築から１０年以内の物件なのに、車庫の内部には１ｍ程度のひび割れ（←幅1mm以下の細いヒビですが）が数箇所も見られたからです。 （↑因みに、コレはよくあることですか？？） また、新築時の分譲が大手不動産会社の普通の区画された住宅街の物件です。地盤は悪くないと思います。 そこで仲介業者に、こちらの希望は、 （１）将来の“家部分”の建替え時（あと２０年後くらい？）に地下車庫部分から作り直さなくても大丈夫な耐久性があるか。 （２）阪神大震災のような大きな地震が来た場合でも崩れ壊れたりしない強度があるか。 ということが確認され、全く問題ないと判断されたら買いたい、とのことを伝えました。 仲介業者は、第三者機関での視察、新築時の分譲業者へ設計書を依頼する、などで調査してもらっている段階です。（まだ正確な解答は得てません） そこで、もしこの調査結果が全く問題ないという答えを頂けた場合。 万が一、将来地震の際にはやはり崩れ壊れてしまったり、将来の建替え時には基礎からやらないと耐久性に不安がと言われてしまったりといった、回答と全く違った事態が起きたときには、 この仲介業者や、判断を下した第三者機関等へ、 責任を問える（賠償請求？）ものなのでしょうか？？ また、もし責任問えるとしたら、どの程度でしょう？？（車庫が地震でつぶれてしまったらそれこそ家も車庫部分も０からですので大変な金額になりますよね！？） そう考えると、調査回答はまだですが、業者のほうでやはりそんな内容を補償しかねないような調査結果報告は避けるものですか？ もしくは、、現時点で問題ないとの調査結果があったとしても、やはり将来に渡ってのリスクを負うのは、買主のほうなのでしょうか？？１０年も先のことまで責任負えないですものね！？

地盤調査の結果、補強が必要という結果が出ました。１メートルから３メートルの間が少しやわらかいみたいでＮ値２から４の範囲で、３メートル以降はＮ値が９以上ありまあまあの値みたいです。地盤改良の方法が１、５メートルまでの表層改良をするみたいです。素人なのでよくわからいのですが地盤がしっかりしているのが３メートル以降のの部分なのに１．５メートルの所までの表層改良で意味があるのでしょうか？あと２５坪、２５坪の木造二階建ての場合３メートルぐらいの所までがやわらかい場合は地盤改良は必要なのでしょうか？素人判断ですが３メートル以降が硬ければ地盤改良も必要ないようなきがするのですがどうでしょうか？

いつもお世話になっております。２件質問させていただきます。 古家付の土地を購入（契約済み）し、家を設計中ですが、 工務店による測量（隣家立会いの確定測量でなく現況測量）を行ったところ、登記面積より、3ｍ2程度実測面積が少ないことが判明しました。契約上、公簿取引であった（かつ設計上の障害はない程度のもの）ので、やむを得ないと思っておりますが、 Ｑ１ 不動産屋さんから片側隣地境界は、ブロック塀の中心線と口頭で告げられていましたが、当該隣家にあいさつにいったところ、ブロック塀は片側隣家のもので、すなわち、当方から見るとブロック塀の内側が境界といわれました。 事実ならやむをえないのですが、はっきり境界を画定するためには、確定測量をやっていって詰めていくことが望ましいのでしょうが、（口頭でなく）境界自体を示した文書等は通常、どんなものが存在するのでしょうか？そのようなもので確認できれば、実測面積が少ないことを甘受することでとりあえずおさめたいと思っております。 （冒頭で申しました現況測量による実測は、ブロック塀の内側から行っておりますが、面積の齟齬はその分は僅かです） Ｑ２. 登記面積と実測面積（現況測量による）が違うことで起こる問題点と対処法をご教示願えませんでしょうか？例えば、 ・銀行に住宅ローンを頼むつもりですが、抵当権設定の対象面積について、登記面積と実測面積が違った場合、一致させることを求められるのでしょうか？ ・将来、転売する際は、確定測量を行わなくとも、公簿取引でいけるのでしょうか？（今回、私自身がそうしたように）その分の減価はやむをえないでしょうが。 ・登記面積と（現況測量による）実測面積が違っていても、隣家立会いの下での測量でないかぎり、法的是正義務とかは生じないのでしょうか？ 良きアドバイスを是非よろしくお願いいたします。

私はまだ家を建てるための土地が内定したばかりです。 半年前からファイナンシャルプランナーに家の資金計画を相談して来ました。 そこで出された計画は… 「土地に１，３００以内」 「家に１，７００万円以内」 「合計で３，０００万円以内が貴方の身の丈」と言われました。 外構費だけは別に２５０万円で考えています。 内定した土地が１，１４３万円なので、１５７万円の予算が浮き、 その１５７万円を、そのまま家に掛けられる予算としてスライドして考えられそうです。 そうしますと「家に１，８５７万円」が上限になります。 私は延床４０坪ぐらいの家を望んでいます。 なので平均施工坪単価４６万円で考えたら、４０坪で１，８４０万円ですが、 家には本体工事費や付帯工事費や、その他諸々掛かります。 平均施工坪単価４６万円で単純に考えると、アウトです。 平均施工坪単価が４６万円以下なので、大手ハウスメーカーで家を建てる考えは捨て、 地元密着型の工務店で考えています。 一概に平均施工坪単価では言えない事は分かりますが、 家に掛けられる予算が１，８５７万円が上限だとしたら、 １坪あたり、いくらで施工してくれる工務店を選べば理想でしょうか？ 内定している土地は、水道の引き込みや、都市ガスの引き込みは済み。 現在の貯金は１，７６０万円です。 その貯金を元に、土地の購入（契約）からスタートとなります。 私は現在３５歳。 定年が５４歳と早いので、定年まであと１９年を切っています。 「今までの生活水準を下げず」 「妻の収入を一切アテにせず（たぶん子供の養育費で消えるだろうから）」 「子供２人（２歳、０歳）を不自由なく育て」 「私が５４歳で定年になった後、６０歳まで働く」 「私が６０歳の時点で、住宅ローンは完全返済」 上記の事を考慮して決まったプランです。 何かアドバイスをお願い致します。

今、木造一戸建てを建設を始めてべた基礎のベース部分の コンクリ打ち込みを終えたところで、この基礎に不具合があることが発覚して 工務店と今後について協議を進めております。 その不具合の内容は、法律に違反する内容で 工務店そのものの信頼性に関わる物でしたので、 契約書の内容に従い原状回復の上解約ということも 選択肢の一つに入れて話を進めております。 そこで、判断に困っているのがこの原状回復の手法です。 建物は木造在来工法2F建て、床面積約31坪、建物部面積約15坪で、 地盤が弱かったため、べた基礎のベース部打設前に、 湿式柱状改良（セメントミルク工法）で直径600m,長さ3mを約2m間隔で 柱の位置の下に約30本打ち込んでいます。 もし、解約になった場合、今後は別の会社で間取りも含めて設計を してもらうことになり、基本的には建物の構造、位置が変わるので 今回の湿式柱状改良の杭は利用できないと思われます。 私はどこまでの原状回復を希望するのが 今後を考えて一番良いのでしょうか？ ＜考えられる方法＞ （１）既存の湿式柱状改良はそのまま残す。 　（これが残っている状態で新たな図面（位置） 　　で地盤改良が行えるのか？？） （２）既存の湿式柱状改良も含めて撤去。 　（地下３ｍの直径600の柱状改良を抜くのは現実的？ 　　抜いた後、余計に地盤が緩くならないか？？） また（１）の場合、べた基礎を壊す際に悪影響を与えないする為に 使用すべき取り毀し工法や注意すべき点があれば教えていただけない でしょうか？ よろしくお願いいたします。

近日隣地でマンション建設があり幾分地盤を掘り下げるとききました。現況は、当家・隣地とも道路面より８０ｃｍほど土盛りがしてあり当家はその上に建設された建売住宅であります。当家は敷地が狭く隣地境界から２０～３０ｃｍしか離れていません。今回計画のマンションは３階建てＲＣ造、単身用マンションで、現在の土盛りを除去し、さらに基礎工事のため８０ｃｍほど掘り下げるそうです。マンションは境界から７０ｃｍほど控えて建ててくれるそうですが、開削は隣地境界ギリギリから行う必要があるそうです。とくに工法の説明はなく工事は様子を見ながら行うと言います。心配なのは地盤の強度にもよりましょうが、工事の影響により当家の地盤が崩れ、倒壊せずとも傾斜したりすることがないのか、という点です。５年・１０年先に影響がでることもあると聞きます。専門業者が行う工事とはいえ業者任せでは心配です。こうした心配を少しでも軽減するためには、相手側に対しどういったことが要望できるのでしょうか？こうした工事で隣地（当家側）の地盤を保護するような工法があると思いますが、常識的に要望できる範囲としてそういうものがあれば教えてください。そのほか工事の進捗に応じ注意して見ておく点など、交渉において踏まえておいた方がよいことがあればご教示ください。よろしくお願いします。

　新築予定地が、ゆるやかな北高、南低地形の中の水田です、北西角から水が湧き出して居るので暗渠排水で流したいのですが、端末の道路排水溝との高低差が30cmしかありません、これに70cmの盛り土をする予定ですので、地下水位プラス１ｍが宅地高になるわけです、この場合、建物に対してどのような影響が出るのか心配です。またどのような対策を講じれば良いかを教えて頂きたいのでよろしくお願いいたします。

近々、実家の土地に家を建てようと思っております。 しかし実家の土地は約１０年前に砂利を掘りました。 掘り方はユンボで掘っていて１０ｍ位まで、 水も出てきていました。 その土地に建てても大丈夫なのか心配で相談させていただきました。 一応、地盤調査をしていただくつもりですが 砂利など取った埋立て地に家を建てた方、 どのような感じで、地盤調査、改良にはいくら位 掛かりましたか？ 教えてください。 ちなみにＨＭはセキスイハイム、建坪は５０坪位の 二階建てにするつもりです。

現在、建売物件の購入を検討中で、先週金曜日に申し込みを済ませ、今週土曜日に契約を交わす予定です。そのため、不動産コンサルティングの方に物件調査を依頼し、建物検査のため地盤調査報告書を取り寄せたのですが、改良前の地盤状況としましては、"台地と谷地にまたがる造成済みの更地。粘性土、礫質土で現況-1.5～2mまで盛土層(ガラ多量交じりる)かつ全体的に不均一な状態。3m付近より礫質土層と考えられ貫入不能"だそうです。その後、問い合わせて、さらに"地盤調査後、3.5mの鋼官を95m2の敷地に32本打ち込むことによって、地盤改良が行われている"との報告書を調査会社からもらいました。そもそも地盤調査会社の行ったテストは、地盤保証に関してのものなので、当然、地盤保証が付くものと思って建売業者に確認したところ、地盤保証は現況ではついていないと言われました。そこで、不動産コンサルティングの方に確認しましたら、"この建売業者は、基礎まで保証をつけており、地盤改良がなされて問題ないとすれば、地盤保証は特に付けない方針なのだろう。大手の建売業者ではよくあること。"と回答をいただきました。私としては、改良前の地盤に不安があったことから、地盤保証まであった方が安心できるのですが、この建売業者のように基礎の保証だけで十分なのでしょうか。また、元は畑地でもともと強くはない地盤ですが、地盤改良をすれば、戸建てを長期間にわたって維持するに十分な地盤とみなすことができるようになるのでしょうか。ご存知の方、何卒、よろしくお願いします。

地盤調査として、スウェーデン式サウンディング４箇所とボーリング１箇所を勧められました。木造２階建て（40坪台)を建てる予定なのですが、ボーリング１箇所では不十分でしょうか？　逆に、サウンディング４箇所にするとどんなデメリットがあるでしょうか？　小さな丘陵地の頂上で、やや南下がりです。

こんにちは。長文になります。 住宅の新築で契約が済み、地盤改良の見積が出てきた段階です。 営業さんの話では、契約前は100万円まではしないだろうとのこで、そのつもりで予算を組んでいたのですが、契約後の調査結果で157万円という額になったというのです。 建築面積２３．５５坪で、支持層まで8.5メートルあり杭を50本ほど打つとのことです。 土地は平地で、川の近くで昔は畑や水田だったとのことなのです。 当初の予想より大幅に金額が上がっていることに対し、不安な気持ちがあります。 土地の状況・支持層までの深さ・杭の本数などから、この見積もり金額は妥当なものと判断できるのでしょうか。このような件に詳しい方、実際住宅を新築され地盤改良を行った方などいらっしゃいましたら、いろいろ教えてください。よろしくお願いします。