不動産クラウドファンディングを活用した相続税対策

質問

主に相続税対策を目的として不動産投資を検討してきましたが、昨今、より小口から運用できる不動産クラウドファンディングについて知りました。
相続税対策として必要な価額分のみファンドを購入しておいて、評価減による相続税圧縮を期待したいのですが、実際に財産評価で不動産として見做されるのかどうか不安があり、逡巡しています。
※事業者によって、相続税対策効果をPRしているところと、しないところがあり…

詳しい方、ご教示いただけると幸いです。

回答No.3

kazanumad · ベストアンサー

相続対策にあたり、ご不安なことと拝察します。

不動産クラウドファンディングの場合、投資家と不動産特定共同事業者との間で「不動産特定共同事業契約」が締結されるのですが、この契約の具体的な形態としては、「任意組合型」と「匿名組合型」があります。
※より正確には「賃貸型」もありますが、こちらは不動産クラウドファンディングでの活用事例がないため割愛します。

質問者様がご希望の相続税対策として不動産クラウドファンディングを活用するのであれば、このうち、「任意組合型」の不動産特定共同事業者を利用する必要があります。
任意組合型ファンドの出資持分は、相続財産評価において「不動産」として評価されるため、評価減による相続税圧縮が期待できます。

参考：
https://social-lending.online/real-estate-crowdfunding/listed-companies/

これに対して、匿名組合型の不動産クラウドファンディングの場合、投資家の出資持分は、相続財産評価にて「金銭債権」として評価されます。基本的には、出資した額面通りでしか評価されないため、相続税の圧縮効果はありません。

なお、任意組合型の不動産クラウドファンディングの場合、匿名組合型と比較して、運用期間が圧倒的に長く（匿名組合型の場合は数ヶ月～数年程度だが、任意組合型の場合は10年以上が基本）、かつ、最低投資額が大きい、という特徴があります。
また、匿名組合型の不動産クラウドファンディング業者は昨今ずいぶん増えましたが、任意組合型の業者は限られます。実際問題として、相続税対策として不動産クラウドファンディングに投資する、という取り組み自体が、まだまだマイナー、ということです。

現物不動産投資よりも、小口投資の効く、不動産クラウドファンディングの活用を検討為さっておられる、ということは、実際に対策が必要な相続財産額は、ある程度コントローラブル、ということでしょうか。
その場合、税法にてしっかりと担保されている、生前贈与などを活用なさったほうが、無難かも知れません。

※実際の活用にあたっては、税理士や公認会計士、税務署などへの事前確認をおすすめします。

回答No.2

D-Gabacho

任意組合型と匿名組合型の違いだと思います。
相続税対策になるのは前者の任意組合型です。
任意組合型では、出資者が出資比率に応じた不動産の所有権をもつので、税務上、現物不動産を所有しているのと同じ扱いになります。
匿名組合型では、出資者は不動産の所有権をもちません。不動産を所有するのはファンドの運営事業者で、出資者はそこから得られる利益の分配と出資金の償還（契約期間終了時）を受けます。

LIFULL お役立ち情報
不動産クラウドファンディングにおける「匿名組合」と「任意組合」の違いをくわしく解説
https://recrowdfunding.lifull.jp/article/22000014/

回答No.1

qwe2010

不動産は、売れなければ、借り手がいなければ、
負の財産です。

マンションを建てて、負債を背負った。
マンションを買って、部屋貸をして、儲けようとしたが、借り手が見つからないで、破綻した、ニュース等目にします。

相続税を払わない対策、評価が下がるから、
実際に損をするから、払うのが少なくなるのです。

相続税は、わりと安いのだ。
8000万円の現金　3人で相続すると、
一人当たりの相続税は100万円ほど。

不動産、買っても手数料。
売っても手数料
利益が出れば、税金、

そんな経費を考えれば、相続税の安いことがよくわかる。
PRするのは、会社に利益が出るからです。
会社が成り立つくらいの高額な利益が出るのです。