相手の同意を得ずに土地の交換を解除する場合

質問

親族が10年ほど前に、他人と土地を交換しました。
しかし口約束で実際には登記も変更していないので、未だに名義はそのままです。

名義を変更しなかったのは相手は登記の費用などを支払うことが出来ず、ずるずるここまで来てしまいました。
現在お互いに交換後の土地、つまり相手方の名義の土地を使用しています。
この約束をなかったことにして、お互い自分の名義の土地を元に戻したいのですが、相手は同意しなさそうです。
相手の同意を必要としないでも約束をなかったことにはできますか？

相手はいつの間にか交換した土地を舗装し、建物の一部(階段部分のみ)を建ててしまいました。
こちらは荷物を置いてあるだけですので、いつでも明け渡しが可能です。

回答No.2

53r · ベストアンサー

解除には債務不履行解除と合意解除がありますが、合意解除は、相手方の同意がいるので、舗装し階段を作っている以上無理でしょう。

　現実的な解決としては、質問者が交換を受けた土地のみを、名義を変えればよいでしょう。口約束とのことですので、登記費用の負担の約束は無かったということでよろしいでしょうか？この場合は、それぞれ自分が取得する土地の移転登記費用を負担します。

　いつまでも所有権移転登記をしないでおくと、交換を受けた土地についても第三者に売却されたり、相手の債権者から差押が入ったりする可能性もあります。そうでなくても相続が開始し、相続人全員の協力が必要になるなどもっと登記が困難になります。

　相手に渡した土地については、相手がお金が無いといって登記しないで上記のようなリスクにさらされるのは質問者様には知ったことではないということになります。

　質問者が取得した土地について登記をするにももちろん相手方に権利書印鑑証明委任状をもらうといった協力を得なければなりませんが、一銭も費用負担が無いということであれば協力するのではないでしょうか？

　相手が登記に協力しない場合は、その時になって債務不履行解除をすれば良いと考えます。債務不履行というのは契約を守らない約束を守らないということです。この場合は一方的に解除できます。

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回答ありがとうございました。

回答No.1

skywalker9

登記とは第三者に所有権を対抗する為の手段に過ぎず、登記するもしないも本人の自由です。

口頭での契約でも、契約としては有効です。

従って、契約を履行した相手方が自分の土地をどう使おうが非難することは出来ません。

１０年前の交換の契約は、有効に成立し終了しています。土地の再交換の申し込みは、新たな申し込みとなります。

又、参考として、この交換の事実を知らない第三者が登記上の権利者であるあなた方の土地であることを信じて、相手の土地を購入登記した場合、相手方は対抗出来ないことになります。
もっとも、相手方は、そうと知って売却したあなた方に損害賠償の請求が出来る事は言うまでもありませんが。

お礼

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回答ありがとうございました。