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借地ですが地主から立ち退きを・・・
あまりにも土地に関して素人で困っています、教えてください。 私の実家のことですが、７０年以上前に祖父母が土地（１２０平米）だけを借り、建物は当方で店舗付き住宅を建て現在までそこで自営業を営んできました。（一度立て替えているので現在は築３５年の木造住宅が建っている状態） その間地主も代替わりし、当方の祖父母も９０才を超え当初の賃借契約等がまったくはっきりしていません（当時の契約書もありません）。 ただ、地代はきちんと支払ってきています。 最近になり地主からマンションを建築することになったと連絡があり、既に大手不動産会社も挨拶にきました。 そこで説明されたことは、その新しいマンションに入居する権利があるということ、もしくは借地権の買い上げ（？）というこでお金を払うので出ていって欲しい、ということでした。 しかしその場で見せられたマンションの図面からすると、割り当てられた占有面積では祖父母、両親、弟で住むにはあまりに狭いのです（６０平米、２ＤＫ）。また自営業の為、お金をもらって他所へ転居しても今度は商売に影響が出るのは目に見えています。 そもそも、祖父母は共にこの話しになると涙を流して「ここから出ていく気は無い」と言います。 そこで不謹慎なのはわかっているのですが、祖父母が亡くなるまで数年待って欲しいと言うのが本音なのです。今の時点でマンションになれば、そこに住むのは両親と弟だけで、祖父母は老人ホーム等に入ってもらわなければならなくなり、新たな費用負担が発生してしまいます。 このような借り手の都合で建築反対や立ち退き拒否は、もし裁判になった場合どこまで認められるものでしょう？ 例えば一部屋だけでなく二部屋分欲しいとか、老人ホーム代に相当する額を地主に請求する事はできるのでしょうか？
- hatimittsu
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不動産の仕事をしています。 ご相談の内容では、デベロッパーが底地（地主の権利）を取得し、借地人（ご実家）に対して、新規に建てるマンションへの等価交換を打診しているように見受けられます。 『新たなマンションでは、土地についても所有権があり、しかも鉄筋コンクリートの新築建物になる訳なので、損にはなりません。これが、妥当な取り引きなのです』とか言われているんじゃないでしょうか？ それは、デベ側の言い分であって、聞く必要は無いと思います。 ＞このような借り手の都合で建築反対や立ち退き拒否は、もし裁判になった場合どこまで認められるものでしょう？ と、ありますが、借地上に建物を所有している人の権利は、例えばアパートに賃借している人のそれとは『重み』が違います。デベ側は、そこに建物がある限り、裁判によって強制的に借地契約を解消する事は出来ないといって良いくらいです。余談ですが、バブル華やかなりし頃に、ブルドーザーで借地上の建物を破壊した事件があったのは、こういった事情があったからです。 ＜例えば一部屋だけでなく二部屋分欲しいとか、老人ホーム代に相当する額を地主に請求する事はできるのでしょうか？ と、ご質問にありますが、無論出来ます。 １００の対価で自宅を売ってくれ、という人に対して、３００なら売ります、という質問と同義だからです。
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- kvm
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立ち退き２回した経験者です >当時の契約書もありません >ただ、地代はきちんと支払ってきています。 なくても結構です 地代はきちんと支払っている事実でだけで結構です 弁護士に相談する方が賢明です >このような借り手の都合で建築反対や立ち退き拒否は、もし裁判になった場合どこまで認められるものでしょう？ 立ち退き拒否はやめておいた方が賢明です もし破断すると地代の値上げ（あまりにもひどい値上げは 拒否できます）や嫌がらせをする場合があります それよりも精神的に毎日疲れます こちらの方が ノイロ－ゼになりそうですよ >例えば一部屋だけでなく二部屋分欲しいとか、 これは交渉次第です 二部屋でも三部屋でも交渉して下さい >老人ホーム代に相当する額を地主に請求する事はできるのでしょうか？ 老人ホーム代に相当する額 全く関係のないことです 祖父母は自分の土地と勘違いされているようです 私も立ち退きに関し 父母に振り回されました 早急に弁護士を立てて下さい そうしないと相手の言うままになります こう言う方法もあります 土地を買い取るのです これも弁護士を通した方がよいでしょう 相手は個人であったとしても マンション建設のため 建築会社も色々な知恵を持っています 弁護士費用もかかりますが 相手が何を言っても弁護士を通した方をお勧めします 弁護士も知人に紹介してもらってください 悪徳弁護士もいるので注意して下さい 弁護士の報酬は現在 報酬規定が撤廃されたので十分気をつけて下さい 相手は個人と思わないで下さい 経験豊富な組織と思って下さい
お礼
＞祖父母は自分の土地と勘違いされているようです ＞私も立ち退きに関し 父母に振り回され 家の祖父母も年齢が年齢ですのでなんとか普通の会話ができる程度で、実際どれくらい状況を把握できているのかわからないのがなんとも困った事なんですが・・・ 弁護士さんですか、両親に勧めてみます ありがとうございました。
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築７０年になる木造建築です。最初の４０年間は、亡き父が地代を払い、それから昨年末までは、地主に、５０００円くらい地代を払っていたようです。賃貸料は弟夫婦ということで亡き父は、無償にて住むのを認めていました。建物登記者は、亡き父のままです。 昨年、地主が弁護士を通して、４月に亡き父が登記者なので、死んだとは知らず、無料で住んでいる住所あてに、底地購入お願いの手紙を送ってきたようです。亡き父の長男である私を含め、相続人の母と弟は、ただ、弟夫婦すなわち私にとっては、おじさんから、怖い弁護士から買い取るように催促されてるとだけ言われ、亡き父宛の手紙が来ていたことを隠されました。手紙のことがわかったのは、昨年１２月にその怖い弁護士を訪ねて知りました。弁護士も亡き父が死んでいたことは知っておらず、てっきり、手紙を送ったところへ住んでいると思っていたようです。しかし、そこには、先ほど申したように、弟夫婦が無料にて住んでいたのです。以前父が生存した時に土地を買ってくれと同じ弁護士から送られた手紙はすぐに父に開けずに送っていた事実があります。今回は、父が死んでいたので、開けたのしょう。開けずに送ってくれていたら、私たちが土地を買うはずでした。 しかし、そうとも知らず、おじさんは、無料で住んでいたが、地代は俺が払っておるから、半分は権利があると言い張り、何回かおじさんと話し合う中から、私は、おじさんの娘、私にとっては従妹ですね。に地主との交渉を５月に一切任せました。５月中旬にに、こちらにも権利があるので、それに見合ったお金をいただきたい、もし話し合えがこじれたら、土地を分筆させてくれとメールしました。 従妹は、逐一地主との交渉具合を連絡すると言ったのにも関わらず、全く連絡なく、１２月になって、話し合いが持たれました。３０年前に死んだ祖母の遺産を、亡き父が隠して使ったのではないかとか、知りもしない私に、娘のメールを通して祖母の通帳を持ってこいとか、恩給を調べたらわかるぞとか、私には知るよしもないことを要求してきました。結果、買いっとた娘（登記してるとは私はこの時点で知らなかった。）は同席してましたが、話すこともなく、おじさんから、亡き父の建物登記書類の名義を売ってほしいと言われ、そして、また、祖母の恩給や、通帳のことを言われ、私は、パニックになり、この人らなんなんや。気分悪いと思い、怖くなり、１００万と早々に口約束を言って、帰りました。結果、売買の仮契約書？もしっかりみることなく、帰ってから、おじさんに契約書を見ていないので、送ってほしいと催促しましたが、無視されました。そこで、仕方なく、１２月末に、こわい弁護士に会いに行き、そこですでに、登記を従妹がしていることを知り、愕然としました。すでにこれでは、分筆もできないと思いました。帰って亡き父の相続人である残りの二人、すなわち、母と弟と経過を話しました。あまりにひどい仕打ちなので、移転登記書類がおじさんから送られましたが、だれも書類を用意しようとしません。そのまま時がたっております。昨年１０月にはすでに、従妹が新地主になってます。いまだに、おじさんは無料で住んでおります。 私たち相続人３人としては、建物の登記の権利があるのみです、よって、契約書を作り、おじさんから、賃料をもらい、新地主のいとこに地代を払う（地主とも契約書を作る？）ようにしたほうがいいのでしょうか。借地権を確実なものにするために？そして、おじさん夫婦どちらかが死んで、家から出て行ったときに、従妹に買い取ってもらったらいいのでしょうか。おそらく、父か母が一人になったら、娘はそこに家を建てて一緒に住みたいと考えているはずです。地代を払わないと、契約解除とも聞きました。その家には何度も言いますが、建物登記の相続人は住んでおりません。こちらからアクションを起こさず、新しい地主の行動を待っているべきでしょうか。教えてください。 まったくもって、こんな輩とは、会って話をする気にもなれません。騙され、脅されたとしかこちらは、思っていないのです。 私たち相続人３人としては、どうせ、従妹はすべてを自分のものにしたいはずですから、とにかく、いまとなっては、その古い家を第三者でも、だれでもいいので、売りたいです。おじさんたちに改装するからその家から出て行けと言ったところで、改装の費用を出すこともできませんし、改装したところで、古いからだれも入居しないでしょう。アドバイスをいただけませんか。よろしくお願いします。
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福岡県の人口６万くらいの市に５０年間住んでいます。 土地は１６０m2の借地で先代から約１００年くらい借りています。 １９８６年迄は￥２５０００/年の借地代でしたが同年にバブル 景気の所為か￥５５０００/年に地主が値上げを言ってきました。 当時は両親が元気でしたので、その金額に応じず￥５００００で 決着し昨年まで払ってきました。 昨年、地主さんが暫く借地代を値上げしていないのと税金が（土地の） 毎年値上げされていたので借地代を\６００００に値上げすると言って 来ました。 急な値上げ話でしたので昨年は拒否し\５００００支払いましたが、 なぜ土地価格の下落が続いているのに税金が上がっているのか？ 納得いかず地主さんに説明を求めましたが土地の税金が上がっていると の一点張りで聞く耳持たず今月末に支払い期日がきますが、どうするべ きか迷っています。 元々、￥２５０００/年だった代金を一度に\５５０００/年と倍以上 に値上げしてきたので当時はバブルなどの所為で税金も上がったのか と諦めて渋々支払ってきましたが、バブルも破綻して２０年になり 値下げどころか値上げを言ってきたのでどうしたら良いものかと困っ ています。値上げに素直に応じなければならないのでしょうか？ 何か良い知恵というかアドバイスを頂ければとご相談します。 借地は普通住宅地で路線価は平成２０年で￥１９０００です。 その他の街路ですが付近の主要な街路の路線価は\２２０００と なっています。 以上、どのようなアドバイスも参考にさせて頂きますので回答を よろしくお願いします。
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現在の土地は親の代から約６０年借用し、母親・自分名義の建屋で暮らしています。４・５年前地主より貸借関係を現土地の４割（７８坪の３１．２坪）返還で解消したい旨の話がありましたが、母親の介護等が忙しくしばらく延期要請していました。その後成年後見人に認定されたので、等価交換の話をしたところ、以前家の外壁塗装を地主に無断でしたことがあったので当方に３０坪位なら渡せると言い出し、当方としては４割返還と聞いていたので納得出来ないと現在話し合いは平行線で終わっています。当方としては家屋も相当古く立て替えを考えています。できれば地主と仲介に立って話を進めてもらう人をお願いしたいのですが、どこに相談したら良いかを教えて下さい。
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お礼
回答ありがとうございます。 両親がのんびりしていてこのままでは不動産会社（デベロッパーというんですね）の言いなりになりそうで気をもんでいたのですが、やはり強気にでた方がよさそうですね。 契約に関してももっと勉強してみます。